나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5266 [1] 부산광역시 해운대구 재송동 1114-6 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 재송동 소재 '재송초등학교 '남서측 인근에 소재하며 주위는 공동주택 및 소규모 점포, 상가, 단독주택 등이 혼재하고 있는 후면 주택지대로서 제반 입지여건 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 시내정류장 및 동해선 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

남서하향의 완경사 지대의 정방형 토지로서 현황 주택 건부지임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 노폭 약 4M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

기 타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 2층건으로서(사용승인일 : 1989.09.12),
외 벽 : 몰탈위 페인팅 및 적벽돌붙임 등 마감,
내 벽 : 벽지붙임 등 마감,
바 닥 : 장판지 깔기 마감,
창 호 : 하이샷시 및 목재이중창임.

이용상태

주택으로 이용중임.

설비내역

위생급·배수설비, 위생설비 및 전기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

본건에 부합물 및 종물(ㄱ)이 소재하고 있으며, 구조, 면적 및 이용상황 등은 후첨 '건물개황도'를 참고하시기 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 부산광역시 해운대구 재송동 소재 '재송초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 공동주택, 소규모 점포, 상가, 단독주택 등이 혼재된 주택지대입니다. 제반 입지 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장과 동해선이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 토지 정보

본 건 토지는 남서향으로 완경사를 이루는 정방형 토지이며, 현재 주택 부지로 이용 중입니다. 남서측으로는 폭 약 4M 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지 면적: 182.90㎡ (약 55.33평)

건물 면적: 188.68㎡ (약 57.08평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 1.40㎡

2.4. 토지이용계획 및 제한 상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)에 해당합니다.

2.5. 주변 혐오시설

주변 지역에 대한 혐오시설 유무를 조사한 결과, 현재 운영 중인 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 과거 쓰레기 매립장이었던 부지가 해운대수목원으로 조성되어 휴식 공간으로 활용되고 있으며, 해운대 소각장의 경우 노후화로 인한 보수 계획이 있으나 본건과의 직접적인 영향은 미미할 것으로 판단됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 및 건물 등기부상 소유권 이전(공삼택) 후 근저당권(중소기업은행, 우리은행)이 설정되었으며, 이후 유에스아이제삼차유동화전문(채권자)에 의한 임의경매가 개시되었습니다. 말소기준권리인 을1 근저당권(중소기업은행) 및 이후 모든 권리는 경매를 통해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 강영현

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2020-10-21

확정일자: 해당 없음

배당신고일자: 해당 없음

대항력: 없음

비고: 인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 권리 인수 사항

별도의 인수되는 권리 사항은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

본 건은 단독주택으로 분류되나, 건축물대장상 다세대주택으로도 기재되어 있습니다. 제공된 주변 연립/다세대/빌라 매매 정보는 다음과 같습니다.

- 정산센텀빌B동 (2015년 준공, 59.8㎡): 2026년 3월 16,900만원 (약 282.6만원/㎡)

- 동산화이트빌라A동 (1999년 준공, 83.82㎡): 2026년 3월 11,000만원 (약 131.2만원/㎡)

- 정산센텀빌A동 (2015년 준공, 51.82㎡): 2026년 3월 11,000만원 (약 212.2만원/㎡)

상기 시세는 다세대주택 기준이며, 본 건은 단독주택으로서 토지 가치가 시세에 반영될 가능성이 높습니다. 제시된 매매 사례와 본 건의 감정가(902,093,920원) 사이에는 큰 격차가 존재합니다. 이는 본 건의 감정가가 주로 토지 가치에 기반했거나, 비교 대상 물건과의 차이가 크기 때문으로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주요 편의시설

인근에 재송초등학교가 소재하며, 주거지 특성상 소규모 점포 및 상가가 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 대중교통 접근성 또한 보통 수준입니다.

5.2. 지역 특성

해운대구 재송동은 비교적 오래된 주택가와 신축 아파트 단지가 혼재된 지역입니다. 최근 지역 주민들의 삶의 질 향상을 위한 교통, 휴식 공간 마련 요구 등 인프라 개선에 대한 목소리가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물 노후화

건축물 사용승인일이 1989년으로, 약 35년 경과되어 노후화로 인한 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 정보 불일치 가능성

건축물대장상 '단독주택'과 '다세대주택'으로 혼재된 기재가 있어, 실제 이용 현황 및 법규 적용 시 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 시장 가치 대비 감정가

주변 다세대주택 시세 대비 본 건 감정가가 매우 높게 책정되어 있어, 낙찰 후 시세 차익 실현 가능성에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 건은 부산 해운대구 재송동의 토지 가치가 높은 지역에 위치한 단독주택(다세대주택 활용 가능성)으로, 경매를 통해 시세보다 유리한 가격에 취득할 잠재력이 있습니다. 권리상 인수되는 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다. 다만, 건축물의 노후화 및 제시된 감정가와 주변 시세 간의 큰 격차는 투자 결정 시 신중한 접근이 필요함을 시사합니다. 토지 가치에 기반한 투자 전략 수립이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 해운대구 재송동의 입지적 장점과 토지 가치: 미래 가치 상승 잠재력 보유.

* 권리관계 명확: 낙찰 시 모든 권리가 소멸되어 추가 부담 없음.

* 임차인 명도 용이: 대항력 없는 임차인으로 강제 집행 시 명도 부담 적음.

* 재건축/리모델링 시 가치 증대 가능성: 노후 주택 특성상 신축 시 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

제시된 감정가는 902,093,920원입니다. 주변 다세대주택의 시세와 본 건의 감정가 간의 큰 격차를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 권리 인수 부담이 없고, 토지 가치에 대한 신뢰도를 바탕으로 다음과 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

인수 보증금 합계: 0원

토지/건물 감정가: 902,093,920원

예상 입찰가: 766,780,000원 (감정가의 약 85% 수준)

상기 예상 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자, 개별적인 투자 판단에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.