나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5258 [1] 부산광역시 해운대구 재송동 1157-1 센텀골든파크 101동 5층509호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 재송동 소재 '재송여자중학교' 남동측 인근에 위치하는 센텀골
든파크 101동 5층 509호로서, 주위는 공동주택, 기존주택, 관공서(법원,검찰청) 및 학교, 임
야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물내 5층 509호로서(사용승인일:1995.10.02),

외벽: 몰탈위페인팅 마감,
내벽: 벽지도배 등 마감,
창호: 샷시창의 구조임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용 중임.

설비내역

위생, 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서하향의 경사지대 내 택지조성된 사다리형의 토지로서, 아파트 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북동측으로 약 8미터 내외폭의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역
<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상,
기타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5258 (1)

소재지: 부산광역시 해운대구 재송동 1157-1 센텀골든파크 101동 5층509호

용도: 아파트

감정가: 134,000,000원

토지면적: 58.71㎡ (약 17.76평)

건물면적: 84.99㎡ (약 25.71평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 해운대구 재송동 소재 '재송여자중학교' 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변환경: 공동주택, 기존주택, 관공서(법원, 검찰청), 학교, 임야 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 단지 북동측으로 약 8미터 폭의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 11월 4일자 현대캐피탈주식회사의 근저당권이 말소기준권리이며, 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 185,132,630원.

* 인수되는 권리: 인수되는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 다만, 임대관계가 미상으로 기재되어 있어 실제 점유 관계 및 보증금/차임 지급 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 재송동은 해운대구 내에서도 비교적 오래된 주거 지역으로, 인근에 법조타운(부산지방법원 동부지원, 부산지방검찰청 동부지청)이 위치하여 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다. 또한, 센텀시티와 인접하여 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

* 주변 시설: 재송여자중학교, 부산지방법원 동부지원, 부산지방검찰청 동부지청 등 공공기관과 다수의 아파트 단지가 밀집해 있습니다.

1.4. 생활정보

* 단지명: 센텀골든파크

* 건축물 정보:

* 사용승인일: 1995년 10월 2일

* 구조: 철근콘크리트조 슬래브 지붕, 15층 건물 중 5층 509호

* 전용면적: 84.99㎡ (약 25.71평)

* 단지 정보: 2개동, 총 214세대. 본건은 101동에 위치합니다.

* 내외부 마감:

* 외벽: 몰탈위 페인팅 마감.

* 내벽: 벽지도배 등 마감.

* 창호: 샷시창 구조.

* 설비: 위생, 급배수, 소화전, 승강기, 도시가스에 의한 개별난방 설비가 되어 있습니다.

* 주차: 총 144대 주차 가능 (지하 86대, 옥외 58대). (단지 정보의 주차대수 합계 58대와 차이가 있어 확인 필요)

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 1995년에 사용 승인된 건물로, 약 30년이 경과하여 향후 유지보수 및 리모델링에 따른 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 미상 임차인: 임대차 관계가 미상으로 기재되어 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 인수 보증금은 0원으로 명시되었으나, 이에 대한 면밀한 확인이 요구됩니다.

* 토지 이용 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 일부 토지 이용 제한 사항이 존재합니다.

* 주변 시설: 지도상 특별한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 현장 답사를 통해 주변 환경을 재확인하는 것이 좋습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 해운대구 재송동의 센텀골든파크 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 법조타운 인근에 위치하여 직주근접성이 뛰어나고, 센텀시티 접근성도 좋아 생활 편의성이 높습니다. 건물 자체의 노후화와 임대차 관계의 불확실성은 잠재적 리스크로 고려해야 할 사항입니다. 낙찰 후 명도 및 건물 상태에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 해운대구 지역에서 합리적인 가격으로 내 집 마련 또는 투자 기회를 얻을 수 있습니다.

* 부산지방법원 동부지원 및 부산지방검찰청 동부지청이 인접하여 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

* 센텀시티 접근성이 뛰어나 생활 인프라를 누릴 수 있습니다.

* 경매를 통해 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 134,000,000원

* 최근 매매 사례 (기준 면적 84㎡ 내외):

* 2025년 10월 1일 (3층, 84.54㎡): 110,000,000원

* 2025년 11월 22일 (11층, 77.32㎡): 123,000,000원

* 2026년 1월 29일 (12층, 59.46㎡): 68,000,000원

* 시세 분석: 본건(84.99㎡, 5층)과 가장 유사한 면적의 거래 사례는 2025년 10월 1일의 3층, 84.54㎡ 아파트가 110,000,000원에 거래된 건입니다. 11층, 77.32㎡ 거래 사례도 층수가 높다는 점을 감안하면 본건의 시세는 110,000,000원에서 120,000,000원 사이로 추정할 수 있습니다.

* 감정가와 실거래가 비교: 본건의 감정가 134,000,000원은 최근 실거래가보다 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가: 최근 실거래가 수준을 고려하고, 경매 특성상 유찰 가능성 및 명도 비용 등을 감안할 때, 105,000,000원 ~ 115,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다. 최종 입찰가는 본인의 자금 계획, 시장 상황, 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.