나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21892 [1] 부산광역시 부산진구 부전동 424-2 성원더프라임아파트 8층805호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새아침 · 평가일 2025.05.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 '부산진경찰서' 남서측 인근에 위치하는 성원더프라임아파트 8층 805호로서, 부근은 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 도시철도 2호선 '부암역' 등이 소재하여 제반 교통사정 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 15층 건내 8층 805호로서,
외벽: 치장석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등
내벽: 폐문부재로 확인치 못함.
창호: 샷시창호임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 기계식주차설비, 도시가스설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 사다리형의 토지로 현황 '공동주택 및 오피스텔' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 6m내의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 140m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 180m)<건축법>, 상대보호구역(2025-02-12)<교육환경 보호에 관한 법률>, 철도보호지구<철도안전법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없음.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 전재준)로부터 2026.06.16.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2025타경21892 (1)

* 소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 424-2 성원더프라임아파트 8층 805호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 195,000,000원

* 토지면적: 9.34㎡ (약 2.83평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 45.61㎡ (약 13.80평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건축년도: 2016년

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 15층 건물 내 8층

* 총 세대수: 59세대 (등기부상 총 호실 99호/세대, 건축물대장상 76세대)

2. 입지조건

* 위치: 부산광역시 부산진구 부전동 소재 '부산진경찰서' 남서측 인근

* 주변 환경: 공동주택, 업무시설, 각종 근린생활시설이 형성되어 있음.

* 교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 도시철도 2호선 '부암역'이 소재하여 제반 교통사정은 무난함.

* 도로 상태: 본건 북측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해 있음.

* 토지 이용 계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 철도보호지구임.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을3 근저당권 (삼원철강주식회사, 2021-10-19 접수, 250,000,000원)

* 매각으로 소멸되는 권리: 등기부상 을4 주택임차권 (전재준), 을3 근저당권, 갑5 압류 (국민건강보험공단), 갑7 압류 (국민건강보험공단), 갑8 압류 (부산진구) 등은 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 권리 없음 (지상권개요: 란에 내용 없음).

* 임차인 현황:

* 임차인: 전재준 (채권양도)

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2021-03-26

* 배당신고일자: 2023-05-10

* 대항력: 없음

* 특이사항: 주택도시보증공사(HUG)로부터 2026.06.16.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.'는 내용의 확약서가 제출되었음.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부채권 총액: 450,000,000원

4. 상권분석

* 본건은 부산광역시 부산진구 부전동에 위치하며, 부산진경찰서 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변 지역은 공동주택, 업무시설, 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

* 도시철도 2호선 부암역과 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 교통 편의성이 우수합니다.

* 풍부한 상업시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

5. 생활정보

* 교통: 도시철도 2호선 부암역 도보 이용 가능, 인근 버스정류장 다수.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 이용이 편리합니다.

* 교육시설: '상대보호구역'으로 지정되어 있어 교육 관련 시설 인근임을 알 수 있으나, 구체적인 학교 정보는 명시되지 않았습니다.

* 기타: 부산진경찰서가 인근에 위치하여 치안 관련 시설 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 임차인 확약서: 임차인 전 이 대항력을 포기하고 잔존 보증금 반환 청구권을 포기한다는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이는 낙찰자에게 임차보증금 부담이 없을 것으로 보이나, HUG와의 계약 이행 여부 및 확약서의 법적 유효성을 반드시 재확인해야 합니다.

* 건물 내부 상태: 내벽은 폐문부재로 확인치 못했다고 기재되어 있어, 실제 현장 방문을 통한 내부 상태 점검이 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한 지역, 철도보호지구 등 다양한 토지 이용 관련 제한 사항이 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 부산진구 부전동에 위치한 도시형생활주택으로, 입지 조건 및 교통 환경이 양호한 편입니다.

* 등기부상 다수의 권리 관계가 존재하지만, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 대부분 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 관련 사항은 HUG의 확약서에 따라 낙찰자가 보증금을 인수하지 않아도 되는 상황으로 판단되나, 해당 내용의 법적 효력 및 이행 여부를 철저히 검토해야 합니다.

* 실거래가 정보 및 주변 환경 분석을 통해 보수적인 관점에서 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 임차보증금 인수 부담 제로: HUG 확약서로 인해 임차인에게 지급할 보증금 부담이 없어 투자 위험을 크게 낮출 수 있습니다.

* 부산 도심 지역의 잠재 가치: 부산진구는 부산의 주요 상업 및 업무 중심지로, 지역 개발에 따른 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 편리한 생활 인프라: 부암역 역세권 및 풍부한 주변 상업시설은 주거 가치를 높여 투자가치를 더합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 195,000,000원

* 최근 매매 정보 분석:

* 제공된 JSON 데이터 중 2024년 7월 23일에 거래된 '오페라' (다세대)의 경우, 18.36㎡(약 5.55평)가 7,860만원에 거래되었습니다. 이는 ㎡당 약 428만원으로, 본건의 감정가(45.61㎡, 195,000,000원, ㎡당 약 427.5만원)와 유사한 수준입니다.

* 본건은 '아파트'로, 제공된 '다세대' 또는 '연립' 주택 유형의 거래 사례보다 높은 가격으로 평가될 수 있습니다.

* 임차보증금 인수 부담이 없는 점과 아파트라는 점을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서 입찰이 진행될 가능성이 있습니다.

* 예상 입찰가: 210,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.