나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21845 [1] 부산광역시 부산진구 부암동 735 부산서면동문굿모닝힐 101동 4층405호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부산 · 평가일 2025.05.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부암동 소재 '부산진구청' 남측에 인접하여 소재하며, 부근은 아파트단지, 소형 공동주택, 아파트 상가, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 부산도시철도 2호선 '부암역' 및 시내버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 29층 건물(101동) 내 4층 405호로서,
(사용승인일:2011.09.27)
외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등,
내벽 : 원목마루, 타일 마감 등,
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

본건은 공부상 공동주택(아파트)로 이용중인 것으로 조사되나 현장조사시 폐문부재로서 내부 이용상태는 확인하지 못하였음.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 부정형의 토지로 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 서측으로 중로, 동측으로 소로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

부암동 735 :일반상업지역, 방화지구, 공공청사(부산진구청사)(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 100m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 140m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-02-12)<교육환경 보호에 관한 법률>, 철도보호지구<철도안전법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경21845 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 부암동 735 부산서면동문굿모닝힐 101동 4층405호

용도: 아파트

감정가: 518,000,000원

토지면적: 22.15㎡ (약 6.70평)

건물면적: 129.77㎡ (약 39.25평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 고O

특이사항: 없음

주의사항: 없음

특수물건정보: 없음

1.2. 입지조건

1.2. 1.주변 환경

본건은 부산광역시 부산진구 부암동 소재 '부산진구청' 남측에 인접하여 소재하며, 부근은 아파트 단지, 소형 공동주택, 아파트 상가, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역임. 토지는 인접 토지와 등고 평탄한 부정형의 토지로 공동주택 건부지로 이용 중임.

1.2. 2.교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 부산도시철도 2호선 '부암역' 및 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

1.2. 3.주변 시설

부산진구청이 인접해 있으며, 주변에는 다양한 상업시설, 금융기관, 병원, 학교 등이 위치하여 생활 편의성이 우수함. 부산시민공원과도 인접하여 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있음.

1.3. 권리분석

1.3. 1.등기부 요약

등기부등본 상 한국주택금융공사 근저당권(2016.04.27. 접수)이 말소기준권리이며, 해당 권리 이하 모든 권리(우리은행 근저당권, 고은 가압류, 고은 강제경매)는 매각으로 인해 소멸될 예정임. [c:7]

등기부채권 총액은 756,000,000원으로 확인됨.

1.3. 2.인수되는 권리

매각으로 인해 모든 권리가 소멸되므로, 인수되는 권리는 없음.

1.3. 3.임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원으로, 별도의 임차인이 인수될 권리를 가지고 있지 않음.

다만, 임대 관계는 미상으로 확인되므로, 실제 점유자가 있는지, 있다면 누구이며 보증금 및 차임은 얼마인지 등에 대한 철저한 현장 조사가 필요함. 금액이 미상이라도 주의 필요.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 지역은 부산진구청이 인접한 행정구역과 주거 및 근린생활시설이 밀집된 상업지역이 혼합된 복합 상권임. 아파트 단지와 상가, 주택이 밀집되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이하며, 서면역과도 가까워 도심 접근성이 우수함.

1.5. 생활정보

1.5. 1.아파트 정보

아파트명: 부산서면동문굿모닝힐

사용승인일: 2011년 9월 27일 (준공 15년차)

총 동수: 5동

총 세대수: 559세대

해당 동/층: 101동 4층

전용면적: 129.77㎡ (약 39.25평)

총 주차대수: 916대 (세대당 1.64대)

주요 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.내부 이용 상태 미확인

현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 이용 상태를 확인하지 못하였음. 도배, 장판, 설비 등 내부 마감 상태 및 하자 여부를 반드시 직접 확인해야 함.

1.6. 2.임대 관계 미상

실제 거주자 점유 여부 및 임대차 관계(보증금, 차임 등)가 미상으로, 이에 대한 별도 확인 및 조사가 필요함.

1.6. 3.토지 이용 계획 및 제한 사항

해당 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(100m, 140m) 등으로 지정되어 있음. 특히 '공공청사(부산진구청사)(저촉)' 및 '철도보호지구'는 향후 건축 행위 등에 제한사항이 될 수 있으므로 면밀한 검토가 필요함.

1.6. 4.건축물 연식

2011년 준공으로 약 15년차에 접어들어 노후화에 따른 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성을 고려해야 함.

1.7. 종합 의견

본 물건은 부산진구청 인근에 위치한 역세권 아파트로, 교통, 생활 편의시설, 행정기관 접근성이 우수한 입지 조건을 갖추고 있음. 감정가는 518,000,000원이며, 최근 실거래가 추이를 볼 때 시세 대비 경쟁력 있는 수준으로 판단됨.

권리 관계가 명확하고 모든 등기상 권리가 소멸되는 점은 긍정적이나, 내부 미확인, 임대 관계 미상, 토지 이용 제한 사항 등은 주요 리스크 요인이므로, 입찰 전 철저한 현장 조사를 통해 물건 상태와 잠재적 위험 요소를 면밀히 파악하는 것이 중요함.

1.8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 부산진구청 인접, 부암역 역세권, 부산시민공원 인접.

* 편리한 교통 및 생활 인프라: 지하철, 버스 등 대중교통 이용 편리, 상업시설 및 행정기관 접근성 우수.

* 권리 관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되어 안전한 등기 상태 확보 가능.

* 넓은 주거 공간: 129.77㎡ (약 39.25평)으로 가족 단위 거주에 적합한 면적.

1.9. 예상 입찰가

1.9. 1.시세 분석

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 조건의 아파트 거래는 다음과 같음.

* 2026년 5월: 70.3067㎡ (약 21.2평) - 368,000,000원

* 2026년 6월: 115.7319㎡ (약 35평), 4층 - 520,000,000원

* 2026년 7월: 100.7192㎡ (약 30.4평) - 400,000,000원

본건은 129.77㎡ (약 39.25평), 4층으로, 최근 거래된 115.7319㎡ (약 35평) 4층 매물(520,000,000원)보다 면적이 더 넓고 같은 층임. 감정가는 518,000,000원으로 책정되어 있음.

1.9. 2.예상 입찰가

최근 실거래가, 감정가, 면적 차이, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 시세는 530,000,000원 ~ 550,000,000원 범위로 추정됨.

내부 미확인, 임대차 관계 미상, 토지 이용 제한 등의 리스크를 감안하여, 입찰 희망가는 감정가(518,000,000원) 이상으로, 시세 범위를 고려하여 540,000,000원 수준에서 보수적으로 접근하는 것을 권장함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.