나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21617 [1] 부산광역시 동래구 안락동 468-9 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 안단테 · 평가일 2025.05.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 동래구 안락동 소재 '충렬초등학교' 남측 인근에 위치하고, 부근은 도로변의 주상용, 소규모 공동주택, 단독주택, 학교 등으로 형성되어 있으며 전반적인 주위 환경은 보통임.

교통상황

차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하여 전반적인 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

블록조 슬래브지붕 2층 건물내 제2층 제203호로서, 1980년 7월 11일에 사용승인 되었음.
┌외벽: 시멘트모르타르위 페인팅 마감
│내벽: 벽지마감 등
└창호: 새시창임.

이용상태

공동주택임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 사다리형에 유사한 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접해 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2024-05-22).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상
2)기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 Ⅰ-7 참조.

물건 비고

제시외 건물 포함. 현칭 '광명'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경21617 (1)

소재지: 부산광역시 동래구 안락동 468-9 2층203호

건물구조: 블록조 슬래브지붕 2층 건물 내 제2층 제203호 (1980년 7월 11일 사용승인)

용도: 다세대주택

감정가: 115,310,000 원

토지면적: 44.45㎡ (약 13.45평)

토지지분: 44.45㎡ (약 13.45평)

건물면적: 49.39㎡ (약 14.94평)

건물지분: 49.39㎡ (약 14.94평)

건물 제시외면적: 5.20㎡ (약 1.57평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 공유물분할을 위한 경매

특이사항: 현칭 '광명'이며, 제시외 건물 포함 매각.

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1.1. 입지조건

위치: 부산광역시 동래구 안락동 소재 '충렬초등학교' 남측 인근

주위환경: 도로변의 주상용 건물, 소규모 공동주택, 단독주택, 학교 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

교통: 차량 접근이 원활하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

토지: 인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형에 유사한 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중임.

도로: 서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획: 제2종일반주거지역 (2024-05-22)

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1.2. 권리분석

매각구분: 공유물분할을 위한 경매 (토지/건물 일괄매각)

말소기준권리: 2025년 4월 28일 접수된 (주)생각의전환 명의의 임의경매 개시 결정.

등기부현황:

* 갑1 (1992-01-21): 신창환 공유자 지분 이전

* 갑2 (2010-01-27): 이병순 소유권 이전

* 갑7 (2021-12-29): 신미숙 외 2명 소유권 이전 (협의분할 상속)

* 갑10 (2024-08-08): (주)생각의 전환 지분 이전 (공매)

* 갑12 (2025-04-28): (주)생각의 전환 임의경매 (말소기준권리)

인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됨. 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없는 것으로 파악됨.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

* 임대관계: 미상으로 기재되어 있어, 점유 및 대항력 유무에 대한 현장 확인이 반드시 필요함. 보증금 합계가 0원이므로 낙찰자가 인수할 보증금 부담은 없으나, 점유자가 있다면 명도 관련 추가 절차가 필요할 수 있음.

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1.3. 상권분석

대상 물건은 부산광역시 동래구 안락동의 주거지역 내에 위치하고 있음.

인근에는 충렬초등학교가 소재하고 있어 교육 환경이 비교적 양호한 편임.

주변이 소규모 공동주택, 단독주택, 상가 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능함.

최근 안락동 지역의 신축 다세대주택 매매 사례를 보면, 전용면적 약 29~38㎡ 규모의 신축 빌라들이 1억 2천만 원에서 1억 6천만 원 이상에 거래되고 있음.

본 물건은 1980년 건축된 노후 주택이라는 점을 감안할 때, 신축 건물과의 직접적인 시세 비교는 어려움. 감정가 1억 1천 5백만 원은 연식 대비 적정한 수준으로 판단됨.

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1.4. 생활정보

교육: 충렬초등학교가 인근에 있어 자녀 교육에 편리함.

교통: 시내버스 정류장이 가까워 대중교통 이용이 용이함. 차량 접근성도 양호함.

편의시설: 주변에 상가 및 주택가가 형성되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용 가능.

주변 혐오시설: 자체 조사 결과, 물건지 인근에 심각한 혐오시설은 확인되지 않았음.

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1.5. 잠재적 리스크

건축 연도: 1980년 준공된 건물로, 노후화로 인한 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 높음.

공유물분할 경매: 본 경매는 공유물분할을 위한 것으로, 기존 공유자들과의 관계 및 향후 건물 관리, 재건축 추진 등에서 복잡한 문제가 발생할 수 있음.

제시외 건물: 제시외 건물 5.20㎡ (약 1.57평)가 포함되어 매각되므로, 이에 대한 철거 또는 법적 문제에 대한 검토가 필요함.

임대차 정보 부재: 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유 현황에 대한 정확한 파악이 필수적임. (보증금 0원이라도 명도 저항 가능성)

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1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 동래구 안락동에 위치한 다세대주택으로, 충렬초등학교 인근에 자리하고 있어 교육 환경은 양호한 편임.

1980년에 건축된 노후 주택이지만, 최근 지역 내 다세대주택 시세 상승세를 감안할 때, 감정가 1억 1천 5백만 원은 잠재적 가치를 가진다고 볼 수 있음.

다만, 공유물분할 경매라는 특성과 건물 노후화, 제시외 건물 포함, 미상 임차인 정보 등은 신중한 접근을 요구함.

철저한 현장 조사와 권리 분석을 통해 리스크를 최소화하고 접근한다면, 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승을 기대해 볼 수 있는 물건임.

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1.7. 투자 포인트

안락동 일대 주택 시장의 꾸준한 수요.

초등학교 인접으로 안정적인 주거 환경.

공유물분할 경매로 인한 시세 차익 기대 가능성.

건축 연식 대비 합리적인 감정가.

인수되는 임차 보증금 없음 (0원).

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1.8. 예상 입찰가

본 물건은 인수되는 임차 보증금이 0원으로, 낙찰자의 보증금 부담이 없습니다.

감정가는 115,310,000원이며, 최근 주변 신축 다세대주택의 시세가 전용면적 기준 3.3㎡당 약 1,700만원 이상으로 형성되어 있음을 감안할 때, 본 물건의 감정가는 노후도를 반영한 것으로 보입니다.

안정적인 입찰을 위해서는 감정가 수준 또는 소폭 상승한 금액을 고려할 수 있습니다.

보수적으로 접근할 경우, 감정가인 115,310,000원 수준에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

적극적으로 투자할 경우, 최근 거래 사례와 유사한 가치를 반영하여 115,310,000원의 100% ~ 110% 범위인 약 115,310,000원에서 126,841,000원 사이로 입찰가를 고려해볼 것을 제안합니다.

최종 입찰가는 현장 조사 결과, 법원 경매 정보, 부동산 시장 동향 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.