나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21851 [1] 부산광역시 부산진구 초읍동 423 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 형설 · 평가일 2025.05.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 초읍동 소재 '초읍초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하고 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

완경사지 내 위치한 부정형의 토지로, 현황 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측 및 서측으로 노폭 약 3m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2024-02-07), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 불명
기타사항 : -

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘트블록조 슬래브지붕 단층 건물로서(사용승인일 : 1974.01.11),
외벽 : 몰탈위 페인팅 등,
내벽 : 벽지마감 등,
창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 유류보일러에 의한 난방설비 되어있음.

부합물 및 종물

- 본건 건물 상에 후첨 ‘사진용지’ 및 건물개황도‘와 같이 제시외 건물이 소재하는 바, 제시외 건물은 구조, 사용자재, 시공정도 및 부대설비 등을 종합적으로 참작하여 원가법으로 감정평가하되, 면적사정은 개략적인 실측에 의하였으며, 감가수정은 현상 및 관리상태 등을 감안하여 관찰감가법을 적용하였음.

공부와의 차이

본건 건물은 제시목록 및 건축물대장상 ’62.79㎡‘이나, 간이한 방법에 의한 실측면적은 약 ’76.5㎡‘로 실측면적을 기준으로 일괄 사정, 평가하였으니 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상
기타사항 : 본건 건물 및 제시외 건물은 일부가 인접 토지(북측 624번지 도로, 동측 424번지 주택)상에 소재하는 것으로 보이며, 남측 도로 및 서측 구거부지 상에도 소재할 수 있으니, 정확한 지적경계의 확인 등은 별도의 측량이 필요한 것으로 보이는 바, 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
본건 건물은 건축물대장상 62.79㎡이나 간이한 방법에 의한 실측면적은 약76.5㎡으로 실측면적을 기준으로 일괄 사정, 평가하였으니 응찰시 참고바람.
본건 건물 및 제시외 건물은 일부가 인접토지상에 소재하는 것으로 보이며 정확한 지적경계의 확인 등은 별도의 측량이 필요한 것으로 보임(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

부산지방법원 2025타경21851 (1)호 물건에 대한 보고서입니다.

본건은 부산광역시 부산진구 초읍동 423번지에 소재한 단독주택입니다. 신주소는 부산광역시 부산진구 성지로104번길 54 (초읍동)입니다.

감정가는 389,659,000원이며, 토지 면적은 172.00㎡ (약 52.04평)입니다.

건물 면적은 건축물대장상 62.79㎡ (약 18.99평)이나, 실측 면적은 약 76.5㎡ (약 23.14평)으로 평가되었습니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 공유물분할을 위한 경매입니다. 채권자는 이OOOOOO입니다.

건물은 1974년 1월 11일 사용승인된 시멘트블록조 슬래브지붕 단층 건물입니다. 토지 이용 계획상 제2종일반주거지역에 해당합니다.

본 물건명세서 작성일은 2026년 9월 22일입니다.

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 부산진구 초읍동 소재 '초읍초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건 토지는 완경사지에 위치한 부정형의 토지이며, 남측과 서측으로 폭 약 3m 내외의 도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건은 공유물분할을 위한 경매로 진행됩니다. 채권자는 이OOOOOO입니다.

말소기준권리는 2023년 1월 2일 접수된 양천구(서울특별시)의 압류(갑14)로 보이며, 이에 따라 등기부상 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 장성익

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 1999년 1월 22일

* 대항력: 있음

* 비고: (없음)

특이사항으로 '대항력 있는 임차인'이 존재합니다. 비록 보증금과 차임이 0원으로 신고되었으나, 1999년 1월 22일 전입신고를 기준으로 대항력이 인정됩니다. 인수되는 보증금은 0원으로 계산되지만, 추후 명도 과정에서 분쟁의 소지가 있거나 예상치 못한 비용이 발생할 수 있으므로 각별한 주의가 필요합니다.

토지 및 건물 등기부 요약 상 소유권 변동 및 압류, 경매 개시 결정 내역 등이 확인됩니다. 현재 진행 중인 본 경매(2025타경21851) 및 재단법인자동차손해배상진흥원의 강제경매(2025타경22082)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

1.3. 상권분석

본건은 단독주택으로, 주변은 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 주거 지역입니다.

대중교통 이용이 가능하고 기본적인 편의시설 이용이 용이한 주거 지역 상권으로 판단됩니다. 주거지의 특성상 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 시내버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. (예: 54, 63, 81, 44, 133번 버스 등)

* 편의시설: 부산광역시립시민도서관, 부산 어린이대공원, 삼광사 등이 인근에 위치하고 있습니다. 초읍동 주민센터(성지문화복합센터)가 인근에 있습니다.

* 교육시설: 초읍초등학교가 북서측 인근에 있으며, 본 건은 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 주변 시세 (참고용, 주택 유형 상이):

* '초읍풍경인포레' (2018년식 다세대, 64.51㎡) 23,700만원 (2026년 6월)

* '(529-115)' (2013년식 다세대, 56.05㎡) 9,700만원 (2026년 7월)

* '성지맨션' (1979년식 연립다세대, 43.6㎡) 9,000만원 (2026년 7월)

* 상기 시세는 아파트 및 다세대 주택으로, 본건 단독주택과는 직접적인 비교가 어려우나 지역 내 부동산 시세 동향을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 경계 침범: 본건 건물 및 제시외 건물 일부가 인접 토지(북측 624번지 도로, 동측 424번지 주택) 및 남측 도로, 서측 구거부지 상에 소재하는 것으로 보입니다. 정확한 경계 확인을 위해서는 별도의 측량이 필요하며, 이로 인한 법적 분쟁이나 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 장성익 임차인은 보증금 및 차임이 0원임에도 불구하고 대항력이 존재합니다. 인수 보증금은 0원으로 산정되었으나, 실제 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 건물 노후: 1974년 건축된 건물로 약 50년이 경과하여 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 완경사지 토지: 토지가 완경사지에 위치하여 건축물의 신축, 증축 또는 토지 이용에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

* 공유물 분할 경매의 복잡성: 다수의 공유자가 존재하여 경매 절차 및 향후 소유권 행사 과정에서 복잡성이 따를 수 있습니다.

* 제시외 건물 포함: 총 면적 28.00㎡의 제시외 건물이 일괄 매각에 포함되어 있어, 이에 대한 관리 및 철거 비용 등을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산진구 초읍동의 주거 지역에 위치한 단독주택으로, 172㎡의 토지 지분을 확보할 수 있다는 장점이 있습니다. 또한, 인근에 부산 어린이대공원, 부산시민도서관 등 생활 편의 및 녹지 공간이 풍부합니다.

하지만, 건물 일부의 인접 토지 침범 가능성, 50년에 가까운 건물 노후도, 그리고 보증금 0원임에도 대항력이 있는 임차인의 존재는 본건의 주요 리스크 요인입니다. 이러한 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 토지 가치: 172㎡의 토지 지분을 확보하는 것은 장기적으로 유리할 수 있습니다.

* 용도 다양성: 단독주택 용도로, 향후 리모델링, 증축, 또는 신축 등 다양한 개발 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 주거 환경: 초읍동은 도심 속 녹지 공간과 편의 시설을 갖춘 주거 지역으로, 안정적인 주거 수요가 예상됩니다.

* 리스크 해소 시 잠재적 가치 상승: 건축물 경계 문제 해결, 임차인 명도 완료, 건물 리모델링 또는 재건축 등을 통해 부동산 가치를 높일 수 있는 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 389,659,000원

본건은 감정가 대비하여 여러 리스크 요인이 존재합니다. 특히 건물 경계 침범 문제, 대항력 있는 임차인의 존재, 건물 노후도 등을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

주변 아파트 및 다세대 주택의 최근 매매가를 참고하면, 개별 거래 금액은 다양하나 이는 주택 유형 및 연식에 따른 차이가 크므로 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

잠재적 리스크 및 추가적인 비용 발생 가능성을 감안하여, 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

이에 따라 예상 입찰가를 310,000,000원 ~ 330,000,000원 사이로 제시합니다. 이는 낙찰 후 예상되는 추가 비용 및 명도 관련 리스크를 고려한 보수적인 제안이며, 투자자의 위험 감수 능력에 따라 조정될 수 있습니다.

주변 시설 관련 조사 결과, 초읍동은 부산 어린이대공원, 부산시민도서관, 삼광사 등 녹지 및 문화 시설이 풍부한 지역으로 파악됩니다. 또한, 다양한 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 용이합니다. 상권은 주거와 근린생활시설이 혼합된 형태이며, 특별히 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 본건 건물 일부가 인접 토지 및 도로, 구거부지 상에 소재할 가능성이 있어 이에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.