나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21876 [1] 부산광역시 부산진구 부암동 48-3 타워베르빌 39층3906호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건화 · 평가일 2025.05.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부암동 소재 ""부암초등학교"" 북동측 인근에 위치하는 타워베르
빌 39층 3906호로서, 부근은 공동주택, 관공서, 대형마트, 근린생활시설 및 공원 등으로 형
성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 근거리에 동해선 ""부전역"" 이 소재
하여 제반교통사정 보통임.

건물의 구조

철골철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 43층 건물내 39층 3906호로서,

외벽 : 판넬마감 등,
내벽 : 벽지마감 등,
창호 : 샷시창구조임.

이용상태

집합건축물대장상 ""공동주택(아파트)""임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재경보설비, 소화전설비, 승강기설비 및 도시가스에 의한 개별난방
설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 2필 일단의 사다리형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약40미터(부암고가도로 포함), 북측 및 남측으로 폭 약8미터 내외, 동측
으로 폭 약 10미터 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

·48-3번지: 일반상업지역, 방화지구, 광로3류(폭 40m~50m)(2013-01-02)(접합), 소로2류(폭
8m~10m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 110m)<건
축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 155m)<건축법>, 상
대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한
법률>.
·74-1번지: 일반상업지역, 방화지구, 광로3류(폭 40m~50m)(2013-01-02)(접합), 가로구역별
최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 110m)<건축법>, 가로구역별 최고높이
제한지역(2024-06-12)(최고높이 155m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에
관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임,

2) 기 타: 본건은 현장조사시 폐문 및 이해관계인의 부재 등으로 내부확인이 곤란하여,
관련공부 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으므로 경매
진행 및 응찰시 본건 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대하여 재확인이 요
망됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경21876 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 부암동 48-3 타워베르빌 39층3906호

용도: 아파트

감정가: 367,000,000원

토지면적: 8.47㎡ (약 2.56평)

토지지분: 8.47㎡ (약 2.56평)

건물면적: 95.19㎡ (약 28.79평)

건물지분: 95.19㎡ (약 28.79평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에스비아이저축은행 (SBI Savings Bank)

특이사항: 유동화 물건

1.1. 입지조건

* 위치 및 주변 환경: 본건은 부산광역시 부산진구 부암동 소재 "부암초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 관공서, 대형마트, 근린생활시설 및 공원 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 근거리에 동해선 "부전역"이 소재하여 제반 교통 사정은 보통입니다.

* 도로 상태: 본건 서측으로 폭 약 40미터(부암고가도로 포함), 북측 및 남측으로 폭 약 8미터 내외, 동측으로 폭 약 10미터 내외의 도로와 각각 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 48-3번지: 일반상업지역, 방화지구, 광로3류(폭 40m~50m), 소로2류(폭 8m~10m), 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 절대보호구역.

* 74-1번지: 일반상업지역, 방화지구, 광로3류(폭 40m~50m), 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 절대보호구역.

* 건축물 정보:

* 건축물명: 타워베르빌

* 주소: 부산광역시 부산진구 부암동 48-3 (신주소: 부산광역시 부산진구 시민공원로19번길 65)

* 구조: 철골철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 43층 건물 내 39층

* 사용승인일: 2005년 11월 15일

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 3월 5일 접수된 에스비아이저축은행의 근저당권 (을12)입니다. 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 541,355,050원

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 정

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 참고사항: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 인수 부담은 없는 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본건은 부암초등학교 북동측 인근에 위치하며, 공동주택, 관공서, 대형마트, 근린생활시설 및 공원 등이 복합적으로 형성된 지역입니다.

* 교통 및 접근성: 동해선 부전역이 인근에 있고 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근성 또한 양호합니다.

* 상업 및 편의시설: 대형마트, 각종 근린생활시설 등이 밀집해 있어 주거 생활 및 상업 활동을 위한 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 특별히 혐오시설로 간주될 만한 시설은 파악되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 주거 환경: 타워베르빌 아파트는 43층 규모의 대단지로, 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 교육 환경: 부암초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 편의 시설: 대형마트, 은행, 병원 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주차 시설: 본건 아파트 정보상 주차대수 합계는 40대로 명시되어 있으나, 이는 세대수 대비 매우 적은 수치이므로 실제 주차 가능 여부 및 여건은 현장 확인이 필요합니다. (건축물대장상 지하 기계식 주차 583대, 옥외 기계식 주차 48대 등 상세 정보 존재)

* 면적 정보:

* 전용면적: 95.19㎡ (약 28.79평)

* 분양면적: 제공된 자료에 명확히 명시되어 있지 않습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 본건은 유동화 물건으로, 일반 경매 절차와 달리 추가적인 법적 검토 및 절차가 필요할 수 있습니다.

* 현장 내부 확인 곤란: 감정평가서 상 현장 조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 어려워, 이용상황 및 관리 상태에 대한 재확인이 필요합니다. 이는 실제 명도 및 내부 상태와 관련하여 예상치 못한 변수가 될 수 있습니다.

* 임대차 관계 미확인: 임대차 관계가 미상으로 명시되어 있으나, 명시된 임차인은 대항력 및 보증금이 없어 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 명도 진행 시 예상치 못한 상황이 발생할 가능성을 배제할 수는 없습니다.

* 토지 이용 제한: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한 지역, 상대/절대보호구역 등 다수의 도시계획적 제한 사항이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 부산진구 핵심 상업 및 주거 지역에 위치한 타워베르빌 아파트 39층 고층 물건으로, 우수한 입지 조건과 비교적 양호한 주변 환경을 갖추고 있습니다.

* 최근 시세와 감정가가 유사한 수준으로, 안정적인 시세 반영이 가능한 물건으로 판단됩니다.

* 다만, 유동화 물건의 특성과 현장 내부 확인의 어려움은 잠재적 리스크 요인이므로, 철저한 사전 조사를 통해 투자 결정을 내려야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 부산 도심권의 탁월한 입지: 부산진구 중심부에 위치하여 교통, 생활 편의 시설 접근성이 뛰어납니다.

* 역세권 (부전역) 인접: 동해선 부전역을 통한 시내외 접근성이 양호합니다.

* 고층 조망권: 39층 고층으로 일조권 및 조망권 확보가 가능합니다.

* 시세 대비 안정적 가치: 감정가와 최근 실거래가가 유사하여 시세 대비 과도한 고평가 우려는 낮습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 367,000,000원

* 최근 매매 사례 (2026년 5월 9일, 31층, 95.19㎡): 365,000,000원

* 유사 면적/층의 실거래가가 감정가와 거의 동일하게 형성되어 있습니다.

* 인수할 보증금이 없는 상황이며, 권리 관계가 명확하여 명도만 원활히 진행된다면 비교적 안전한 투자로 판단됩니다.

* 최근 실거래가 및 감정가를 고려했을 때, 보수적인 관점에서의 예상 입찰가는 감정가 대비 90% ~ 100% 수준인 330,000,000원 ~ 367,000,000원 범위에서 형성될 것으로 예상됩니다.

* 다만, 39층이라는 점과 95.19㎡ 면적을 고려할 때, 31층 실거래가(365,000,000원)를 상회하는 금액도 고려해볼 수 있습니다.

* 수요 경쟁 및 현장 상황을 면밀히 파악하여 3억 3천만원 ~ 3억 6천 5백만원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.