나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21844 [1] 부산광역시 부산진구 부암동 500 화승삼성아파트 21동 4층402호 교육연구시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: BNK · 평가일 2025.05.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부암동 소재 ""동평초등학교"" 동측 인근에 위치하며 부근은 단독주택, 아파트, 연립다세대주택 및 관련 근린생활시설 및 교육시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕(상가동) 4층건물내 제4층 제402호로서
외벽:알루미늄복합판넬마감 등
내벽:인테리어마감 등
창호:알루미늄샷시창호 등임.

이용상태

공부상 용도는 교육연구 및 복지시설임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남하향의 완경사지대내 자체평탄조성된 5필 일단의 부정토지로서 공동주택 및 상가 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 상가동 남측으로 노폭 약12미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류접합, 소로3류접합, 중로2류접합, 절대보호구역, 상대보호구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임
2)기 타:현장조사시 공실상태임.

물건 비고

공부상 용도는 교육연구 및 복지시설임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 부산지방법원 2025타경21844 (1)

* 소재지: 부산광역시 부산진구 부암동 500 화승삼성아파트 21동 4층 402호

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 (상가동) 4층 건물 내 4층 402호

* 토지면적: 156.38㎡ (약 47.31평)

* 토지 지분면적: 156.38㎡ (약 47.31평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡ (0.00평)

* 건물면적: 211.87㎡ (약 64.10평)

* 건물 지분면적: 211.87㎡ (약 64.10평)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡ (0.00평)

* 감정가: 410,000,000원

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 당OOOOOOOO (당감4동새마을금고)

* 등기부채권 총액: 210,000,000원

1.2. 입지조건

* 위치 및 주변 환경: 본 건은 부산광역시 부산진구 부암동 소재 "동평초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 아파트, 연립다세대주택 및 관련 근린생활시설 및 교육시설 등이 소재하고 있습니다.

* 교통 상황: 본 건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인접 도로 상태: 본 건 상가동 남측으로 노폭 약 12미터의 포장도로에 접하여 접근성이 양호합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본 건은 제2종일반주거지역에 속하며, 소로2류 접합, 소로3류 접합, 중로2류 접합입니다. 또한, 동평초등학교 인근으로 절대보호구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호 및 개발 제한 사항이 존재합니다.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 물건지 인근에서 현저한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2015년 3월 17일 접수된 당감4동새마을금고의 근저당권 (을4)이 말소기준권리입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 본 건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인 (주)로뎀빌, 김옥이: 보증금 0원, 차임 0원, 사업자 등록일 2018-01-11. 대항력 없음.

* 임차인 정충성: 보증금 20,000,000원, 차임 400,000원, 사업자 등록일 2012-03-21, 확정일자 2025-05-02, 배당신고일자 2025-06-05. 대항력 있음.

* 인수 보증금 합계: 0원. (정충성 임차인은 대항력은 있으나, 배당 신고가 이루어져 보증금을 우선 변제받을 가능성이 높아 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 배당 결과에 따라 변동될 수 있으므로 주의가 필요합니다.)

* 등기부 요약: 소유권 변동 이력이 있으며, 현재 말소기준권리인 당감4동새마을금고의 근저당권 외에 임의경매 개시 결정 및 압류가 등기되어 있으나, 이들 권리는 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

1.4. 상권분석

* 본 물건은 부산진구 부암동의 주거지역 및 상업지역이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

* 건축물대장상 본 건이 속한 21동 상가는 생활편익시설, 제2종 근린생활시설, 교육연구시설 등으로 복합적으로 이용 가능한 용도입니다.

* 인근 동평초등학교 및 다수의 아파트 단지가 배후 수요를 형성하고 있어, 지역 주민을 대상으로 하는 상업 시설 및 교육 관련 서비스업에 적합한 입지입니다.

* 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

* 주변 교육 시설: 동평초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.

* 교통 및 접근성: 버스 정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근도 용이합니다.

* 주거 및 상업 환경: 아파트 단지와 주택 밀집 지역에 위치하여 안정적인 배후 수요를 확보할 수 있으며, 근린생활시설이 발달하여 생활 편의성이 높습니다.

* 건물 상태: 철근콘크리트조 건물로 내구성이 양호하며, 위생, 급배수, 화재탐지 설비 등을 갖추고 있어 기본적인 이용에 불편함이 없습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 정충성 임차인은 보증금 20,000,000원에 대항력이 있으며, 배당 신고를 하였으나 배당 여부에 따라 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 따라서 철저한 명도 전략이 요구됩니다.

* 공부상 용도 관련 불일치 가능성: 공부상 용도가 교육연구 및 복지시설로 기재되어 있으나, 건축물대장상으로는 생활편익시설, 제2종 근린생활시설, 교육연구시설로 명시되어 있습니다. 이러한 용도상의 차이가 추후 행정 처리나 건축 관련 법규 적용에 있어 예상치 못한 문제를 야기할 수 있으므로, 정확한 용도 확인 및 관련 규정 검토가 필요합니다.

* 공실 리스크: 임대 관계가 불분명하며 현장 조사 시 공실 상태였던 점을 감안할 때, 공실 발생 및 임대 수입 공백 기간에 대한 대비가 필요합니다.

* 토지이용계획상 제약: 절대보호구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있어, 향후 용도 변경이나 증축 등 개발 행위에 제한이 따를 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 부산진구 부암동의 교육 및 생활 인프라가 잘 갖춰진 곳에 위치하여 입지적 장점을 가지고 있습니다. 특히, 동평초등학교 인근으로 교육 환경이 우수하며, 아파트 단지와 상업시설이 혼재하여 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 공부상 용도와 건축물대장상 용도의 차이, 그리고 보호구역 지정 등은 잠재적인 리스크 요소입니다. 따라서, 투자자는 이러한 리스크를 충분히 인지하고, 철저한 권리 분석과 명도 계획 수립, 그리고 실질적인 수익률 분석을 통해 신중하게 접근해야 할 것입니다.

1.8. 투자 포인트

* 우수한 교육 환경: 동평초등학교와 인접하여 학군 수요층에게 매력적입니다.

* 안정적인 배후 수요: 주변 아파트 단지 및 주거 밀집 지역으로 인해 꾸준한 임대 및 실거주 수요가 예상됩니다.

* 다용도 활용 가능성: 상가 건물이므로 다양한 업종 (근린생활시설, 교육 서비스 등)으로의 활용이 가능합니다.

* 경매를 통한 시세 차익 기대: 감정가 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 410,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 본 물건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 위에 언급된 잠재적 리스크 요인(대항력 있는 임차인, 용도 관련 불확실성, 명도 난이도 등)과 시장 상황, 그리고 예상 수익률을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

* 인수해야 할 보증금이 없다는 점은 긍정적이나, 리스크 해소 및 명도 진행에 필요한 추가 비용을 감안하여 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

* 정확한 시세 조사를 바탕으로 보수적인 접근을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.