나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21890 [1] 부산광역시 부산진구 부전동 535-9 디알에코시티 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 부산진초등학교 북동측 인근에 위치하는 디알
에코시티 1층 101호 외 7개호로서, 주위는 부산의 중심지인 서면 로터리 인근의 상업지
대로 각종 업무시설, 근린생활시설, 주상복합건물, 아파트, 숙박업소, 유흥시설, 백화
점 등이 혼재해 있습니다.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며, 시내버스정류장 및 도시철도 1호선 범내골역 및 서면역
이 인근에 소재하여 대중교통사정은 무난한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 20층 건물내 1층 101호 외 7개호로서,
외 벽 : 강화유리 및 복합판넬 붙임 등,
내 벽 : 인테리어 마감 등,
창 호 : 샷시창호로 되어 있습니다.

이용상태

기호 1(101호)은 근린생활시설(상호:명인만두, 베러먼데이커피),
기호 2(102호)는 근린생활시설(상호:시티부동산, 일부 공실),
기호 3(201호) ~ 기호6(501호)는 병원(상호:메타한방병원),
기호 7(502호) ~ 기호 8(601호)는 학원(상호:올댓뷰티)로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 시스템냉난방설비, 승강기설비, 주차타워설비 등이
되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인근토지와 등고 평탄한 2필일단의 가장형의 토지로 근린생활시설, 의료시설 등의
부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 토지 동측으로 약 35미터, 남측으로 약15미터 내외 폭의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지 1, 2 공히 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이
130m), 가로구역별최고높이 제한지역(최고높이 180m), 중점경관관리구역이며,
토지 2는 상대보호구역 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 본건 기호 1(101호)과 기호2(102호)는 공부상 각각의 1개호로
등재되어 있으나 각호의 내부를 벽체로 구분하여 각각 2개호로 사용 중이니 참고
하시기바랍니다.

물건 비고

공부상 1개호로 등재되어 있으나, 내부를 벽체로 구분하여 2개호로 사용 중.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경21890 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 535-9 디알에코시티 1층 101호

용도: 근린상가

감정가: 4,053,000,000원

토지면적: 21.68㎡ (약 6.56평)

건물면적: 178.41㎡ (약 53.97평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

물건명: 디알에코시티 (DR에코시티)

건물구조: 철근콘크리트구조, 지하 2층, 지상 20층

총 호수: 217호

대지면적 (건물 전체): 1,114.3㎡

연면적 (건물 전체): 14,428.785㎡

사용승인일: 2021년 8월 23일

특이사항: 중복사건, 유동화물건, 공동담보, 대항력있는임차인

주의사항: 공부상 1개 호로 등재되어 있으나, 내부를 벽체로 구분하여 2개 호로 사용 중.

3. 입지조건

4. 입지조건

4.1. 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 부산진초등학교 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 부산의 중심지인 서면 로터리 인근의 상업지대로, 각종 업무시설, 근린생활시설, 주상복합건물, 아파트, 숙박업소, 유흥시설, 백화점 등이 혼재되어 있어 활발한 지역입니다.

4.2. 교통상황

차량 진입이 용이하며, 시내버스정류장 및 도시철도 1호선 범내골역, 서면역이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 토지는 동측 약 35미터, 남측 약 15미터 폭의 포장도로에 접해 있습니다.

4.3. 토지이용계획

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준 130m, 최고 180m), 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

토지 2는 상대보호구역입니다.

5. 권리분석

6. 권리분석

6.1. 등기부현황

소유권보존: 주식회사 씨에스건설 (2021.09.13)

근저당: 국민은행 (114억 원) - 말소기준권리

근저당: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (51.6억 원)

근저당: 부산진세무서장 (24.03억 원)

임의경매: 유에이치케이제칠차유동화전문유한회사 (2025.04.29)

압류: 부산진세무서장 (2025.05.14)

임의경매: 부산시중앙신용협동조합 (2025.07.22)

압류: 부산진구 (2025.10.20)

총 등기부채권액: 약 189억 6천 3백만 원

6.2. 임차인현황

임차인: 서현정 (베러먼데이커피)

보증금: 50,000,000원

차임: 3,000,000원

전입/사업자일자: 2024년 5월 3일

확정일자: 2024년 5월 3일

배당신고일자: 2025년 7월 4일

대항력: 없음

임차인: 조현덕 (명인만두)

보증금: 50,000,000원

차임: 0원

전입/사업자일자: 2004년 9월 26일 (정확한 연도 확인 필요)

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 있음

6.3. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리: 2021년 9월 30일 접수된 국민은행 근저당입니다.

상기 등기부상의 모든 권리(근저당, 압류, 임의경매)는 말소기준권리보다 후순위이므로, 경매 절차가 완료되면 소멸될 것으로 보입니다.

다만, 대항력 있는 임차인 조현덕 씨의 경우, 보증금 50,000,000원에 대한 인수 여부가 불확실합니다. 제공된 정보에 "인수 보증금 합계: 0원"으로 표기되어 있으나, '대항력 있음'이라는 점과 확정일자 및 배당신고일자 정보가 부족한 점을 고려할 때, 낙찰자가 보증금을 인수할 가능성을 완전히 배제할 수 없습니다. 이에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

7. 상권분석

8. 상권분석

8.1. 주변 상권 특성

본건이 소재한 부산진구 부전동은 부산 최대 번화가 중 하나인 서면 상권에 속합니다.

백화점, 대형 쇼핑몰, 금융기관, 병원, 다양한 프랜차이즈 및 개인 운영 상점들이 밀집한 중심 상업지역입니다.

유동인구와 배후 수요가 풍부하여 상업시설 운영에 유리한 환경입니다.

주변에는 각종 업무시설, 근린생활시설, 주상복합, 아파트, 숙박업소, 유흥시설, 백화점 등이 혼재되어 있어 활발한 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

8.2. 본건 용도 및 현황

본건 101호는 현재 근린생활시설로, '명인만두'와 '베러먼데이커피' 두 개 상점이 입점해 있습니다.

건축물대장상 주 용도는 업무시설로 되어 있으며, 의료시설, 교육연구시설 등으로도 활용 가능한 복합적인 건물입니다.

건축물대장상 1개 호로 등재되어 있으나, 내부를 벽체로 구분하여 2개 호로 사용 중이라는 특이사항이 있습니다. 이는 실제 사용 현황과 공부상의 차이로, 인도 시 발생할 수 있는 복잡성을 시사합니다.

9. 생활정보

10. 생활정보

10.1. 편의시설

주변에 롯데백화점, NC백화점, 각종 대형마트 및 편의시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 매우 높습니다.

10.2. 교육 및 의료시설

부산진초등학교가 인근에 위치하며, 다수의 학원 및 교육기관이 밀집한 지역입니다.

주변에 종합병원을 포함한 다양한 의료시설 이용이 편리합니다.

11. 잠재적 리스크

12. 잠재적 리스크

12.1. 권리관계 복잡성

다수의 근저당권, 압류, 임의경매 등 복잡한 권리관계가 얽혀 있습니다. 총 채권액이 189억 원 이상으로 매우 높아, 낙찰 후에도 추가적인 법적 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

12.2. 대항력 있는 임차인 존재

임차인 조현덕 씨는 대항력이 있어 보증금 인수 문제가 발생할 수 있습니다. 확정일자 및 배당신고일자 미비로 인해 권리 순위 및 인수 금액이 불확실하여, 철저한 사전 조사가 필수적입니다. (명시된 '인수 보증금 합계 0원'과의 상충 가능성)

12.3. 현황과 공부상 차이

공부상 1개 호수로 등재되어 있으나, 내부를 2개 호로 분할하여 사용 중입니다. 이는 명도 과정에서 점유자와의 협상 또는 인도명령 집행 시 예상치 못한 어려움을 야기할 수 있습니다.

12.4. 중복사건 및 유동화물건

중복사건 및 유동화물건으로, 일반 경매 물건보다 절차적 복잡성이나 특수한 진행 방식을 따를 수 있습니다.

12.5. 주변 환경

본건은 서면 상권의 핵심 지역에 위치하며, 이는 상업 활동에 매우 유리한 환경을 제공합니다. 다만, 이러한 중심 상업 지역의 특성상 숙박업소, 유흥시설 등이 혼재되어 있어, 민감한 용도의 시설 운영이나 주거 목적에는 부적합할 수 있습니다.

13. 종합 의견

14. 종합 의견

본 물건은 부산의 핵심 상권인 서면 인근에 위치하여 탁월한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

다수의 채권 설정과 대항력 있는 임차인 존재, 내부 분할 사용 등 권리 분석 및 명도 과정에서 신중한 접근이 요구됩니다.

특히 임차인 조현덕 씨의 보증금 인수 여부는 낙찰가의 중요한 변수이므로, 정확한 권리 분석과 확인이 필수적입니다. '인수 보증금 합계 0원'이라는 정보와 '대항력 있음'이라는 사실 간의 괴리를 반드시 해소해야 합니다.

복잡한 권리관계와 특이사항들로 인해, 본건은 전문가의 면밀한 사전 조사와 컨설팅이 필요한 물건입니다.

15. 투자 포인트

16. 투자 포인트

16.1. 최고의 입지

부산의 중심 상업 지구인 서면 로터리 인근에 위치하여 뛰어난 접근성과 풍부한 유동인구를 확보하고 있습니다.

16.2. 높은 활용 잠재력

건물 자체의 용도가 업무, 의료, 교육 등 다양하므로, 향후 업종 전환이나 내부 리모델링을 통해 높은 부가가치를 창출할 수 있습니다.

16.3. 상권 활성화

주변 상권의 지속적인 활성화로 인해 공실 위험이 상대적으로 낮으며, 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

17. 예상 입찰가

18. 예상 입찰가

본 물건은 복잡한 권리관계와 대항력 있는 임차인 존재, 내부 분할 사용 등의 특이사항으로 인해 예상 입찰가를 특정하기 어렵습니다.

감정가는 4,053,000,000원이나, 대항력 있는 임차인 조현덕 씨의 보증금 50,000,000원이 인수될 경우 낙찰가의 중요한 고려 요소가 됩니다. 다만, '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 '대항력 있음'이라는 점 사이의 불일치를 반드시 해결해야 합니다.

또한, 189억 원이 넘는 총 채권액과 중복 사건, 유동화 물건 등의 특수성을 감안할 때, 예상 입찰가는 철저한 현장 조사, 권리 분석 전문가의 심층적인 검토, 그리고 시장 상황에 대한 면밀한 분석을 통해서만 합리적으로 산정될 수 있습니다.

따라서, 본 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 제시가 어렵습니다. 투자 결정 전 반드시 전문가와 상담하여 상세한 물건 분석을 받으시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.