나이스옥션 법원경매 밀양 2025타경872 [1] 경상남도 밀양시 무안면 정곡리 99-1 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 차앤감정 · 평가일 2025.05.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 밀양시 무안면 정곡리에 위치하며, 부근은 공장 및 농경지 등으로 형성된
지역으로 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

제반 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본건 토지는 부정형 자체지반 대체로 평탄한 토지 및 일부 경사지의 토지로서 공업용
건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 토지는 지적도상 맹지이나, 북동측으로 현황 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양
염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
역사문화환경보존지역<경상남도 문화재보호 조례>

제시목록 외의 물건

- 본건 토지 지상에 후첨 ‘지적 및 건물개황도’에 도시한 바와 같이 제시외 건물이
소재하여 개략적인 실측 면적으로 면적 사정하여 평가하되, 현상 및 관리상태 등을
종합적으로 참작하여 관찰감가법을 병용한 원가법으로 평가하였으니, 업무 진행시 소유권
및 일괄 경매 여부를 판단하시기 바람. 토지는 이에 구애됨 없이 평가하되 제시외 건물이
경매대상에서 제외될 경우 이로 인하여 영향받는 토지가액을 감정평가명세표 상 비고란에
별도 표기하였음. 다만, 제시외 건물의 위치, 경계 및 면적 등의 정확한 확인은 전문적
지적 측량을 요하는 바, 업무 진행시 참고하시기 바람.

- 본건 토지 지상에 제시외 기계기구가 소재하여 원가법으로 평가하였으니, 업무 진행시
소유권 및 일괄 경매 여부를 판단하시기 바람. 다만, 제시외 기계기구의 위치 및 경계
등의 정확한 확인은 전문적 지적 측량을 요하며, 제시외 기계기구는 시운전이 곤란한 바
정상적으로 작동되는 상태를 기준으로 평가 하였으니, 업무 진행시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임.

2. 기타 :
- 본건 토지는 인접필지와의 경계가 불분명하여 정확한 위치 및 경계확인은
지적측량을 요하며, 측량 결과 이용상황이나 점유 현황 등이 다소 상이할 수 있는바,
업무 진행시 참고하시기 바람.

- 본건 토지 지상에 컨테이너 2동 및 조립식 계단이 소재하나, 해체 및 이동이 용이하여
평가외 하였으니 업무 진행시 참고하시기 바람. 다만, 컨테이너 등의 위치 및 경계 등의
정확한 확인은 전문적 지적 측량을 요하는 바, 업무 진행시 참고하시기 바람.

- 본건 토지 지상에 잡자재 및 폐기물 등이 적재되어 있는 바, 업무 진행시 참고하시기
바람.

- 본건 토지는 일부 현황 '법면' 상태인 바 이를 감안하여 평가하였으며, 법면 부분은
현황 자연림 상태로서 현장 조사시 육안으로 확인되는 분묘는 없는 것으로 파악되나,
임야의 특성상 및 현장 조사시 수풀의 무성함 등으로 인해 육안으로 식별이 어려운
분묘가 소재할 가능성이 있는 바, 업무 진행시 참고하시기 바람.

- 본건 토지 지상에 자생하는 자연생 수목 및 잡목은 경제적 가치가 미미하고 토지와
일체로 거래되는 거래관행 등을 고려하여 토지 평가시 이를 포함하여 평가하였으니,
업무 진행시 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 기호 (2) 건물은 일반철골구조 일반철골구조지붕 단층 건물로서,
벽 체 : 판넬 등 마감.
창 호 : 샷시창구조임.

본건 기호 (3) 건물은 경량철골구조 경량철골구조지붕 단층 건물로서,
벽 체: 판넬 등 마감.
창 호 : 샷시창구조임.

본건 기호 (4) 건물은 경량철골구조 경량철골구조지붕 단층 건물로서,
외 벽 : 판넬 등 마감.
내 벽 : 벽지 등 마감.
창 호 : 샷시창구조임.

이용상태

본건 기호 (2), (3) 건물은 공장으로 이용 중이고,
본건 기호 (4) 건물은 공장(사무실)으로 이용 중임.

설비내역

-.

부합물 및 종물

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임.

2. 기타 : 해당사항 없음.

물건 비고

일괄매각. [목록1] 제시외 건물(1-1~1-2) 및 기계기구(1-4) 매각 포함. 제시외 건물(1-3) 매각 제외하며, 최저매각가격은 이로 인하여 영향받는 가격. 지적도상 맹지임. 토지는 인접필지와의 경계가 불분명하여 정확한 위치 및 경계확인은 지적측량을 요함. 토지 지상에 컨테이너 2동 및 조립식 계단이 소재하나, 해체 및 이동이 용이하여 평가 제외함. 토지 지상에 잡자재 및 폐기물 등이 적재되어 있음. 토지는 일부 현황 '법면' 상태인 바 이를 감안하여 평가함(감정평가서 참조). 육안식별이 어려운 분묘 소재할 수 있으며 분묘기지권 성립여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 밀양지원 2025타경872 (1)

* 소재지: 경상남도 밀양시 무안면 정곡리 99-1

* 용도: 공장

* 감정가: 682,734,050원

* 토지 면적: 3054.00㎡ (약 924평)

* 건물 면적: 625.05㎡ (약 189평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농협은행 (추정)

2. 입지조건

* 주위 환경: 공장 및 농경지 혼재 지역, 주위 환경 보통.

* 교통 상황: 제반 교통사정 보통.

* 도로 상태: 지적도상 맹지이나, 북동측 현황 포장도로 소재.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 계획관리지역

* 성장관리계획구역(일반형)

* 가축사육제한구역(일부제한구역)

* 역사문화환경보존지역

3. 권리분석

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 2022년 1월 3일자 근저당권 (농협은행)

* 경매개시결정: 2025년 4월 30일 (농협은행, 2025타경872)

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리 이하 모든 권리 (근저당, 압류, 가압류 등)

* 인수되는 권리: 없음.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입/사업자등록일: 2024년 12월 24일

* 확정일자: 2025년 1월 23일

* 대항력: 없음

* 참고: 임차인은 대항력이 없으며, 인수되는 보증금은 없습니다. 임차인의 보증금은 배당을 통해 우선 변제받아야 합니다.

4. 상권분석

* 주변 지역 특성: 공장 및 농경지가 혼재된 지역으로, 산업 활동과 농업이 병행되는 지역입니다.

* 산업 활동: 공장 용도로 이용 중이며, 주변 환경 역시 산업 시설이 분포합니다.

* 향후 개발 가능성: 계획관리지역, 성장관리계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 잠재력이 존재합니다.

5. 생활정보

* 교통: 제반 교통사정 보통. 북동측 포장도로 접근 가능.

* 편의시설: 상세 정보 제공되지 않으나, 주변 농경지 및 공장 지역 특성상 지역 기반 시설이 있을 것으로 추정됩니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 검색으로는 주변에 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

* 지적도상 맹지: 실제 도로 접근은 가능하나, 지적도상 맹지이므로 향후 토지 이용 또는 개발 시 행정적 제약 가능성이 있습니다.

* 경계 불분명: 인접 필지와의 경계가 불분명하여 정확한 위치 및 경계 확인을 위해 지적 측량이 필요합니다.

* 분묘기지권: 육안으로 확인되지 않거나 식별 어려운 분묘가 존재할 수 있으며, 분묘기지권 성립 여부가 불분명하여 추후 분쟁 발생 가능성이 있습니다.

* 제시외 건물(1-3) 매각 제외: 특정 제시외 건물(1-3)이 매각에서 제외되며, 이에 따라 최저매각가격이 조정되었습니다. 해당 제외 건물로 인한 토지 이용 제한 등을 고려해야 합니다.

* 현황 '법면': 토지의 일부가 경사면('법면') 상태로 평가에 반영되었으나, 실제 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 자재 및 폐기물 적치: 토지 지상에 잡자재 및 폐기물이 적치되어 있어 현장 정리 및 비용 발생이 예상됩니다.

* 컨테이너 및 계단: 해체 및 이동 용이하여 평가 제외되었으나, 현 상태 확인 및 처리 필요합니다.

* 토지 자체의 물리적 제약: 부정형, 일부 경사지, 자연림 상태 등.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 밀양시 무안면의 공장 부지로서, 감정가는 682,734,050원입니다. 전반적으로 공장 및 농경지가 혼재된 지역에 위치하며, 교통은 보통 수준입니다. 권리관계는 농협은행 근저당을 말소기준으로 모든 권리가 소멸되는 안전한 물건입니다. 임차인 또한 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다. 다만, 지적도상 맹지, 경계 불분명, 분묘기지권 성립 가능성, 특정 제시외 건물 제외, 법면, 자재/폐기물 적치 등 다수의 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 현황은 공장으로 이용 중이나, 제시외 건물(1-3)이 매각 제외되는 점, 토지 이용에 제약이 될 수 있는 요건들이 있어 면밀한 현장 확인과 법률적 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 권리 승계할 부담이 없습니다.

* 토지 및 건물 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용 가능성이 높습니다.

* 계획관리/성장관리구역: 향후 지역 개발 가능성에 따른 가치 상승 기대.

* 공장 용도로의 활용성: 현재 공장으로 사용 중이며, 관련 산업 인프라 활용 가능.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 682,734,050원

* 본 물건은 지적도상 맹지, 경계 불분명, 분묘기지권 가능성, 특정 제시외 건물(1-3) 제외, 현황 법면, 적치물 등 다수의 잠재적 리스크 요인을 포함하고 있습니다.

* 이러한 리스크 요인으로 인한 추가 비용(측량, 정리, 분묘 처리, 제외 건물로 인한 토지 가치 영향 등)과 이용상의 제약을 고려하여, 최소 입찰가(감정가의 70~80% 수준)에서 시작하여 현장 조사 결과 및 경쟁 상황을 반영하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 면밀한 현장 조사를 통해 리스크 요인을 구체화하고, 이를 해소하기 위한 비용을 산정한 후 보수적으로 접근하는 것이 중요합니다.

* 인수되는 권리 및 보증금이 없는 점은 긍정적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.