나이스옥션 법원경매 부산 2025타경1718 [1] 부산광역시 동래구 낙민동 77-1 낙민동한일유앤아이아파트 107동 2층상가209호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명장 · 평가일 2025.05.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 동래구 낙민동 소재 ‘안민초등학교’ 북서측 인근에 위치하는
구분건물(상가)인 낙민동한일유앤아이아파트 107동 2층 상가209호(동향)로서 주변은
아파트단지, 근린생활시설, 업무시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통시
됩니다.

교통상황

본건까지 제반 차량출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 지하철이 소재하여 도보로
약 10분 정도 소요되여 대중교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평슬라브지붕 지상2층건 중 지상2층 (사용승인/신축일자:
2007.07.31)으로서
외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 및 화강석 붙임, 내 벽 : 벽지 및 인테리어 마감 등,
바 닥 : 강마루깔기 마감 등, 창 호 : 샷시창이며, 내부마감재는 이해관계인 부재로 인하여
조사하지 못하였습니다.

이용상태

기호1은 현황 판매시설<상호: 라일라카페>로 이용중 입니다.

설비내역

공동 위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 화재경보설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄하게 조성한 사다리형의 토지로서 판매시설 및 영업시설 건부지로 이용
중입니다.

인접 도로상태등

동서남북 사방으로 2차선 이상 포장도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한구역<최고높이: 48미터>, 상대보호구역, 역사문화
환경보존지역입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 이해관계인 부재 및 시건장치로 인하여 임대여부를 부득이 조사치 못하였으니
자세한 임대내역 및 건물내부 등을 경매진행시 재확인하시기 바랍니다.

물건 비고

현황 판매시설(상호:라일라카페)로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경1718 (1)

소재지: 부산광역시 동래구 낙민동 77-1 낙민동한일유앤아이아파트 107동 2층상가209호

토지 면적: 36.97㎡ (약 11.18평)

건물 면적: 85.22㎡ (약 25.78평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 201,000,000원

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 국OOO (국민은행)

용도: 판매시설 (현황: 라일라카페)

사용승인일: 2007년 7월 31일

1.1. 입지조건

위치: 본건은 부산광역시 동래구 낙민동 소재 ‘안민초등학교’ 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위환경: 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 업무시설 등으로 형성되어 있으며, 전체적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 지하철역까지 도보로 약 10분 정도 소요되어 대중교통 사정은 보통으로 판단됩니다.

도로: 동서남북 사방으로 2차선 이상 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 접근성이 우수합니다.

토지이용계획: 본 토지는 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한구역(최고높이: 48미터), 상대보호구역, 역사문화환경보존지역에 해당합니다.

주변 시설:

* 인근에 안민초등학교가 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

* 아파트 단지 및 주변 주거 지역을 주요 배후지로 삼는 근린 상권입니다.

* 주변에 혐오시설에 대한 정보는 현재 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2020년 2월 20일 국민은행이 설정한 근저당권(60,000,000원)이 말소기준권리입니다.

인수되는 권리: 본 경매 절차에서 낙찰자는 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매 개시결정 등)를 소멸시키게 됩니다. 따라서 낙찰 후 인수해야 할 부담 있는 권리는 없습니다.

등기부채권 총액: 146,225,451원

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원. 인수해야 할 임차인 보증금은 없습니다.

* 현재 점유자: 현황 판매시설(상호: 라일라카페)로 이용 중입니다.

* 임대차 여부: 이해관계인 부재 및 시건장치로 인해 정확한 임대차 여부 및 내용은 조사하지 못하였으므로, 경매 진행 시 상세 내용을 재확인하시는 것이 좋습니다.

1.3. 상권분석

상권 특징: 대규모 아파트 단지인 낙민동한일유앤아이아파트 단지 내에 위치하여, 단지 내 입주민 및 인근 지역 주민을 주요 고객층으로 하는 안정적인 근린 상권입니다.

주요 고객층: 아파트 단지 거주민 및 지역 주민.

업종 현황: 본건은 판매시설로서 현재 '라일라카페'로 운영되고 있습니다. 인근에 다양한 근린생활시설이 혼재하여 상업적 기능이 활발한 지역입니다.

경쟁 환경: 상권 내 유사 업종과의 경쟁은 존재할 수 있으나, 아파트 단지 내 상가의 특성상 안정적인 수요 확보가 가능할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 주변에 마트, 병원, 은행 등 일상생활에 필요한 다양한 편의시설 이용이 가능합니다. (구체적인 시설 현황은 현장 조사 및 추가 정보 탐색이 필요합니다.)

교육시설: 단지 북서측 인근에 안민초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

교통 접근성: 지하철역과 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 시내 이동 또한 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

공실 위험: 상가 부동산의 일반적인 리스크로, 경기 변동 및 상권 변화에 따라 공실이 발생할 가능성이 있습니다. 현재 '라일라카페'로 운영 중이나, 향후 공실 위험은 존재합니다.

건물 노후화: 2007년 사용승인된 건물로서, 향후 유지보수 및 리모델링 등에 대한 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

지역 규제: 토지이용계획 상 '가로구역별 최고높이 제한구역', '상대보호구역', '역사문화환경보존지역' 등으로 지정되어 있어, 향후 신축이나 대수선, 용도 변경 시 제한 사항이 있을 수 있습니다.

경쟁 심화: 주변 지역 개발에 따라 신규 상가 공급이 증가하거나 경쟁 업종이 늘어날 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 동래구의 주요 아파트 단지 내 상가로서, 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

교통 및 주변 환경이 양호하며, 현재 '라일라카페'로 정상 영업 중인 것으로 파악됩니다.

권리관계가 명확하여 낙찰 후 인수하는 채무나 권리가 없다는 점은 큰 장점입니다.

상가 부동산의 일반적인 리스크 요인과 지역 규제 사항을 충분히 인지하고 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

안정적 배후 수요: 대규모 아파트 단지 내 위치하여 고정적인 고객 확보가 유리합니다.

우수한 접근성: 지하철 및 버스 등 대중교통 이용이 편리하고 차량 접근성도 좋습니다.

안전한 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸되어 안전하게 취득 가능합니다.

현 영업 중: '라일라카페'로 현재 영업 중이므로, 현황 파악 및 향후 업종 전환 시 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 201,000,000원

본건과 관련하여 인수해야 할 임차인 보증금은 0원이므로, 이는 입찰가 산정 시 고려될 사항이 없습니다.

본 물건의 입지, 현황, 주변 시세, 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 제공된 감정가를 기준으로 시장 상황 및 투자 목표에 부합하는 적정 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.