나이스옥션 법원경매 밀양 2025타경10325 [1] 경상남도 창녕군 대합면 대동리 521-6 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경남감정 · 평가일 2025.05.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호1 : 본건 토지는 경상남도 창녕군 대합면 대동리에 소재하는 '대동마을' 남서측
인근에 위치하며, 부근은 일반농경지대로서 주위환경은 보통임.
기호2,3 : 본건 토지는 경상남도 창녕군 대합면 대동리에 소재하는 '대동마을' 서측
인근에 위치하며, 부근은 마을주변 경지정리지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

기호1~3 : 차량 접근이 가능하며 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호1 : 부정형으로 북향의 완경사지이며 남측 인접지보다 약 2.5미터 낮고, 북측 인접
지보다 약 2.5미터 높으며, 과수원으로 이용중임.
기호2,3 : 기호2는 세장형, 기호3은 사다리형으로 평탄하나 북서측 인접도로보다 약
1.2미터 낮고, 기호1은 남서측 인접지보다 약 0.7미터 높고, 기호2는 북동측
인접지보다 약 0.7미터 낮으며, 답으로 이용중임.

인접 도로상태

기호1 : 약 2.5미터 폭의 콘크리트포장도로와 접함.
기호2,3 : 약 3미터 폭의 콘크리트포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 : 계획관리지역, 도시지역, 일반공업지역, 지구단위계획구역(2017-01-12), 완충
녹지(2017-01-12)(저촉), 가축사육제한구역(2022-12-12)(소 말 사슴 양 사육가
능)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지(2017-01-12)<산업입
지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역(2017-01-12)<산업집적활성화 및 공장
설립에 관한 법률>,
기호2,3 : 농림지역, 가축사육제한구역(2022-12-12)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>임.

제시목록 외의 물건

기호1 : 지상에 복숭아나무 약 45주가 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가)임대관계 : 미상임.
나)기타 : 없음.

물건 비고

제시외 수목(1-1) 포함. 과수원으로 이용중임. 일반산업단지 및 지구단위계획구역으로 지정 고시되어 있어 토지 일부가 완충녹지에 저촉되나「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 보상 대상 토지인 점을 고려하여 이에 구애됨 없이 평가함. 두 개의 용도지역에 결쳐 있는 토지이나 주된 용도지역인 일반공업지역을 기준으로 평가하되 일부가 계획관리지역인 점을 고려함(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 밀양지원 2025타경10325 (1)

소재지: 경상남도 창녕군 대합면 대동리 521-6

용도: 전 (과수원 이용중)

감정가: 127,530,000원

토지면적: 1307.00㎡ (약 395.37평)

건물면적: 0㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 현

2. 물건 세부정보

2.1. 토지 현황

* 본건 토지는 총 1307.00㎡ 면적이며, 과수원 및 답으로 이용중임.

* 토지는 용도지역상 두 개 이상의 지역에 걸쳐 있으며, 주된 용도지역은 일반공업지역이고 일부는 계획관리지역임.

* 토지 일부가 일반산업단지 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 완충녹지에 저촉되는 부분이 있으나 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 보상 대상 토지임을 고려하여 평가함.

2.2. 토지별 세부사항 (감정평가요항표 기준)

* 기호1:

- 형태 및 이용상태: 부정형으로 북향의 완경사지이며, 남측 인접지보다 약 2.5미터 낮고 북측 인접지보다 약 2.5미터 높음. 과수원으로 이용중임.

- 제시외 물건: 지상에 복숭아나무 약 45주가 소재하며, 제시외 수목(1-1)으로 포함하여 평가됨.

- 토지이용계획: 계획관리지역, 도시지역, 일반공업지역, 지구단위계획구역, 완충녹지(저촉), 가축사육제한구역, 일반산업단지, 산업시설구역.

- 접근 도로: 약 2.5미터 폭의 콘크리트포장도로와 접함.

* 기호2,3:

- 형태 및 이용상태: 기호2는 세장형, 기호3은 사다리형으로 평탄하나, 북서측 인접도로보다 약 1.2미터 낮음. 기호1은 남서측 인접지보다 약 0.7미터 높고, 기호2는 북동측 인접지보다 약 0.7미터 낮으며, 답으로 이용중임.

- 토지이용계획: 농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 농업진흥구역.

- 접근 도로: 약 3미터 폭의 콘크리트포장도로와 접함.

* 공부와의 차이: 없음.

3. 입지조건

3.1. 주위 환경

* 본건 토지는 경상남도 창녕군 대합면 대동마을 남서측 및 서측 인근에 위치하며, 주변은 일반농경지대 및 마을 주변 경지정리지대로서 주위 환경은 보통 수준임.

3.2. 교통 및 도로 접근성

* 차량 접근이 가능하며 대중교통 사정은 보통 수준임.

* 본건 토지는 각각 약 2.5미터 및 3미터 폭의 콘크리트포장도로와 접하고 있어 차량 진출입이 원활함.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

* 본 건의 말소기준권리는 2025년 4월 29일 접수된 채권자 현 의 강제경매 개시결정(127,000,000원)임.

* 상기 말소기준권리보다 선순위의 권리는 말소되지 않으며, 후순위의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정임.

4.2. 소유권 및 기타 권리

* 등기부등본상 1999년 4월 29일 조 로부터 매매로 소유권이 이전된 기록이 있으며, 이는 말소되지 않는 권리로 파악됨.

4.3. 임차인 현황

* 인수할 보증금 합계는 0원이며, 현재까지 파악된 임차인 중 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 확인됨.

* 다만, 임대차 관계가 미상인 점은 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있는 잠재적 리스크로 고려할 필요가 있음.

5. 상권분석

* 현재 본건 소재지는 창녕군 대합면의 농경지대로서, 주변에 기본적인 농업 활동과 마을 주거지가 분포하고 있음.

* 본 토지는 일반산업단지 및 일반공업지역으로 지정되어 있어, 인근 산업 시설과의 연계 가능성 또는 향후 산업 발전에 따른 상권 변화 가능성을 내포하고 있음.

* 전통적인 상업 지역과는 거리가 있으나, 지역 개발 계획에 따라 산업 관련 지원 시설 등이 들어설 잠재력은 있음.

6. 생활정보

* 본건은 '대동마을' 인근에 위치하며, 주변은 농경지와 자연녹지 위주로 구성되어 있어 조용하고 한적한 생활 환경을 제공함.

* 다만, 별도의 대규모 편의시설(마트, 병원, 학교 등)에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않으며, 차량 이동을 통해 인근 지역의 생활 편의시설을 이용해야 할 것으로 예상됨.

7. 잠재적 리스크

* 용도지역 복합성: 계획관리지역, 일반공업지역, 도시지역, 농림지역 등 여러 용도지역에 걸쳐 있어 토지 이용 및 개발 계획 수립 시 복합적인 법규 검토 및 절차가 요구될 수 있음.

* 완충녹지 저촉: 토지의 일부가 완충녹지에 저촉되는 부분이 있으나, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 보상 대상 토지로 평가되어 이에 구애받지 않는 것으로 보임. 하지만 개발 시 관련 규정을 사전에 면밀히 확인해야 함.

* 토지 형태 및 고저 차이: 기호1은 부정형 및 완경사지, 기호2,3은 인접 도로 대비 낮은 지대로서, 건축 또는 개발 시 토목 공사 및 설계에 추가적인 비용과 고려가 필요할 수 있음.

* 가축사육 제한: 농림지역 내 일부 지역은 특정 가축 사육이 제한될 수 있으므로, 관련 법규 확인이 필요함.

* 임대차 관계 미상: 인수 보증금이 0원이지만, 임대차 관계가 완전히 확인되지 않은 경우 명도 과정에서 추가적인 협의나 분쟁의 소지가 있을 수 있음.

8. 종합 의견

* 본 건은 경상남도 창녕군 대합면의 농경지로, 현재 과수원 및 답으로 이용 중임.

* 일반산업단지 및 일반공업지역으로 지정된 점은 향후 지역 산업 발전과의 연계 가능성을 시사하며, 잠재적 가치 상승 요인으로 작용할 수 있음.

* 하지만, 토지가 여러 용도지역에 걸쳐 있고 일부 완충녹지에 저촉되며, 토지의 형태 및 고저 차이가 있어 개발 시 복합적인 검토와 추가적인 비용 발생 가능성이 존재함.

* 제시외 복숭아나무 등 수목이 포함되어 있어 농업적 활용 가능성도 있음.

9. 투자 포인트

* 산업단지 및 공업지역 지정: 창녕 지역의 산업 발달과 연계된 투자 기회 포착 가능.

* 토지 이용의 다양성: 과수원, 농경지로서의 현재 가치와 더불어 향후 개발 가능성에 주목.

* 지역 개발 잠재력: 주변 산업단지 개발 및 관련 인프라 구축에 따른 미래 가치 상승 기대.

10. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 127,530,000원임.

* 인수 보증금이 없으므로, 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 앞서 제시된 물건 세부사항, 입지조건, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 함.

* 특히, 여러 용도지역에 걸친 토지 이용 계획, 완충녹지 저촉 여부, 토지의 경사 및 고저 차이로 인한 개발 비용 등을 면밀히 분석하여 본인의 투자 성향에 맞는 최적의 입찰가를 산정하는 것이 중요함.

* 본 보고서 외 현장 조사 및 추가적인 시장 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바람.

* 현재까지의 지도 검색 결과, 본건 토지 인근에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 파악되지 않았으나, 최종 결정 전 추가적인 확인을 권장함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.