나이스옥션 법원경매 밀양 2025타경841 [1] 경상남도 창녕군 창녕읍 교리 855-1 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다온감정 · 평가일 2025.05.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호 ①~④는 경상남도 창녕군 창녕읍 교리 소재 '창서마을회관' 남동측 인근에 위치하는
토지로서 주위는 마을취락, 농경지 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

기호 ①까지 차량접근 가능, 기호 ②,③,④까지 차량접근 불가능하며 관내 대중교통 사정을
고려시 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

- 기호 ① : 인접지와 등고 평탄한 부정형 토지로서 '전' 상태임.
- 기호 ②,③,④ : 완경사 지세 내 부정형 토지로서 '토지임야' 및 '자연림' 상태임.

인접 도로상태

- 기호 ① : 본건 북측으로 노폭 3미터 내외의 콘크리트 포장도로, 서측으로 노폭 8미터
내외의 아스콘 포장도로 각각 소재함.

- 기호 ②,③,④ : 지적도 상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호 ①

도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2022-12-12)(모든축종 제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.


- 기호 ②,③,④

도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2022-12-12)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타

- 본건 지상에 소재하는 자연생 수목 등은 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지가격에
포함하여 평가하였으니 참고하시기 바람.

- 본건은 인접 토지와 지적경계 다소 불분명한 바 정확한 지적경계 확인을 위해서는 지적
측량이 필요할 것으로 판단되며 측량결과에 따라 이용상황 및 점유현황이 다소 상이할 수
있으니 참고하시기 바람

물건 비고

농지취득자격증명 요함(미제출시 보증금 몰수). 지상에 소재하는 자연생 수목 등은 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지가격에 포함하여 평가함(감정평가서 참조). 인접 토지와 지적경계 다소 불분명한 바 정확한 지적경계 확인을 위해서는 지적측량이 필요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 고유번호: 밀양지원 2025타경841 (1)

소재지: 경상남도 창녕군 창녕읍 교리 855-1

용도: 전 (밭)

총 감정가: 183,920,000 원

토지 면적: 968.00㎡ (약 292.82 평)

토지 지분: 968㎡ (약 292.82 평)

건물 면적: 0.00㎡

건물 지분: 0㎡

매각 대상: 토지 매각 (건물 없음)

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 영산농업협동조합 (등기부 요약상 추정)

1.1. 입지조건

본건 토지는 경상남도 창녕군 창녕읍 교리 소재 '창서마을회관' 남동측 인근에 위치합니다. 주위 환경은 마을 취락과 농경지가 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

기호 ① 토지까지는 차량 접근이 가능하나, 기호 ②, ③, ④ 토지까지는 차량 접근이 어려운 상태입니다. 관내 대중교통 사정을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

기호 ① 토지는 인접지와 등고 평탄한 부정형 토지이며, '전' 상태로 이용 중입니다.

기호 ②, ③, ④ 토지는 완경사 지세 내의 부정형 토지로서, '토지 임야' 및 '자연림' 상태입니다.

기호 ① 토지는 본건 북측으로 노폭 3미터 내외의 콘크리트 포장도로, 서측으로 노폭 8미터 내외의 아스콘 포장도로가 각각 접해 있습니다.

기호 ②, ③, ④ 토지는 지적도 상 맹지 상태로 도로와의 직접적인 연결이 되어 있지 않습니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2021년 3월 23일 접수된 영산농업협동조합의 근저당권 (을5)입니다.

등기부상 확인되는 대부분의 권리(근저당, 지상권, 가압류, 압류 등)는 말소기준권리보다 후순위이거나, 말소기준권리와 동일한 날짜에 설정된 권리로, 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다.

다만, 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"이라는 기재가 있습니다. 등기부요약상 을6 지상권설정은 말소된 것으로 기재되어 있으나, 물건명세서의 내용이 우선 적용될 수 있으므로, 지상권의 존재 여부 및 그 효력에 대해 추가적인 확인이 필요합니다. 만약 소멸되지 않는 지상권이 있다면, 낙찰자가 해당 권리를 인수해야 할 수 있습니다.

임차인 현황: 인수해야 할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

1.3. 상권분석

본 물건은 농경지와 마을 취락이 혼재된 지역에 위치하고 있어, 일반적인 상업적 상권과는 거리가 있습니다. 주변에 대규모 상업 시설이나 비즈니스 활동에 적합한 환경은 아닙니다. 농업 관련 시설이나 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 점포가 있을 수 있으나, 자세한 정보는 부족합니다.

1.4. 생활정보

본건의 주위 환경은 농경지와 주택이 혼재된 농촌 마을입니다. 따라서 편의시설, 의료시설, 교육시설 등은 창녕읍 소재지나 인근 도시 지역으로 이동해야 이용 가능할 것으로 예상됩니다. 자연 환경 속에서의 생활이 가능하나, 도시적인 편의성을 기대하기는 어렵습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 본건은 '전' 용도의 농지이므로, 낙찰자는 관할 시군구청에서 발급하는 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰 보증금이 몰수되므로, 사전에 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 지적경계 불분명: 인접 토지와의 지적 경계가 다소 불분명하여 정확한 경계 확인을 위한 지적 측량이 필요합니다. 측량 결과에 따라 실제 이용 상황이나 점유 현황이 다소 달라질 수 있습니다.

* 맹지(일부 토지): 기호 ②, ③, ④ 토지는 지적도 상 맹지로, 도로에 직접 접해있지 않아 토지 이용에 제약이 따릅니다.

* 소멸되지 않는 지상권 가능성: 물건명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 명시되어 있어, 해당 권리를 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이로 인해 토지 사용에 제약이 발생할 수 있으므로, 반드시 상세 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획 및 제한: 본건은 도시지역, 자연녹지지역에 속하며, 일부는 가축사육제한구역 및 준보전산지 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 대한 추가적인 제한이 있을 수 있습니다.

* 자연생 수목 평가: 지상에 소재하는 자연생 수목 등이 토지와 일체로 평가되어 감정가에 포함되었습니다. 이는 낙찰자가 인수하는 부분에 해당합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창녕군에 위치한 전(밭) 용도의 토지로서, 감정가는 1억 8천여만 원입니다. 토지 면적은 968㎡이며, 건물은 없습니다.

주요 특징으로는 농지취득자격증명이 필수이며, 일부 토지가 맹지이고 지적경계가 불분명하여 측량이 필요하다는 점입니다. 또한, 물건명세서에 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 명시되어 있어, 해당 권리에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

농경지로서의 가치와 더불어, 향후 토지 이용 가능성을 고려해야 하지만, 농지법규 및 불분명한 권리 관계 등 잠재적 리스크 요인이 존재합니다.

1.7. 투자 포인트

* 농지로서의 잠재적 가치: 창녕군 지역의 농경지로서, 인근 농업인이나 인접 토지 소유자에게는 가치가 있을 수 있습니다.

* 낮은 감정가: 현재 감정가는 토지의 면적 대비 비교적 낮은 수준으로 평가되어 있어, 이를 바탕으로 낙찰 받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 개발 가능성 (제한적): 도시지역, 자연녹지지역에 속해 있어 향후 개발 가능성이 전혀 없는 것은 아니나, 녹지지역 및 산지 관련 규제, 가축사육 제한 구역 등의 제약으로 인해 대규모 개발은 어려울 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 인근 유사 물건의 실거래가, 최근 부동산 시장 동향, 토지 이용 계획의 상세 분석, 그리고 잠재적 리스크 요인(특히 미소멸 지상권)에 대한 명확한 파악이 선행되어야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 입찰 참여 전, 현장 조사 및 권리 관계에 대한 전문가의 심층적인 분석을 통해 신중하게 결정하시길 권장합니다.

본 보고서 작성 시, 주변 혐오 시설에 대한 정보는 제공된 텍스트 데이터에서 확인할 수 없었으며, 외부 검색을 통한 조사가 필요한 부분입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.