나이스옥션 법원경매 밀양 2025타경858 [1] 경상남도 창녕군 대지면 구미리 223-1 전 경매

매각기일: 2025-12-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 밀양 2025타경858 [1] 경상남도 창녕군 대지면 구미리 223-1 전 경매

물건 대표 이미지

밀양지원 경매1계 2025타경858 | 소재지: 경상남도 창녕군 대지면 구미리 223-1 | 감정가: 361,194,600원 | 최저가: 361,194,600원 | 용도: 전

1. 밀양지원 2025타경858 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 밀양지원 2025타경858 (1)

* 소재지: 경상남도 창녕군 대지면 구미리 223-1

* 용도: 전 (밭)

* 감정가: 361,194,600원

* 토지면적: 7214.00㎡ (약 2182.3평)

* 토지 지분율: 721400 (100% 지분으로 추정)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 0.00㎡

* 건물 지분율: 0

* 건물 제시외면적: 631.20㎡

* 매각대상: 토지 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 소유자: 이OO

* 채무자: 이OO

* 채권자: 영OOOOOOOO

* 특이사항: 농지취득자격증명, 법정지상권

* 주의사항:

* 일괄매각 (목록 1, 2, 3).

* 농지취득자격증명 필요 (미제출 시 보증금 몰수).

* 제시외 건물(3-1, 3-2)은 매각 제외.

* 제시외 물건(1-1) 및 제시외 수목(1-2, 3-3)은 매각 포함.

* 목록 1 토지 지상 일부에 연못 조성되어 있음.

* 목록 3 토지는 가설건축물축조신고를 득한 것으로 탐문 조사됨 (세부 내용은 관계기관 확인 필요).

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 창녕군 대지면 구미리에 위치하며, 부근은 농경지, 임야 및 주택 등으로 형성된 지역으로 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다. [cite:X]

* 교통상황: 전반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. [cite:X]

* 형태 및 이용상태:

* 기호 (1) 토지는 부정형 자체지반 대체로 평탄한 토지로서 휴경지, 비닐하우스 소재 및 연못 등으로 이용 중입니다. [cite:X]

* 기호 (2) 토지는 부정형 자체지반 대체로 평탄한 토지로 휴경지 상태입니다. [cite:X]

* 기호 (3) 토지는 부정형의 일부 자체지반 대체로 평탄한 토지 및 일부 경사지로 농경지 및 제시외 건물 건부지 등으로 이용 중입니다. [cite:X]

* 인접 도로상태:

* 기호 (1) 토지는 지적도상 맹지이나, 동측으로 본건 일부 도로를 포함하여 현황 포장도로가 소재합니다. [cite:X]

* 기호 (2) 토지는 지적도상 맹지이나, 서측으로 본건 일부 도로를 포함하여 현황 포장도로가 소재합니다. [cite:X]

* 기호 (3) 토지는 지적도상 맹지입니다. [cite:X]

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 기호 (1) 토지: 계획관리지역, 생산관리지역, 성장관리계획구역(대지9(혼합형)), 가축사육제한구역(2022-12-12)(모든 축종 제한)에 해당합니다. [cite:X]

* 기호 (2) 토지: 계획관리지역, 성장관리계획구역(대지9(혼합형)), 가축사육제한구역(2022-12-12)(모든 축종 제한)에 해당합니다. [cite:X]

* 기호 (3) 토지: 계획관리지역, 가축사육제한구역(2022-12-12)(모든 축종 제한)에 해당합니다. [cite:X]

* 주변 시설 및 혐오시설: 본건이 위치한 창녕군 대지면 구미리 인근 지역에 대한 직접적인 혐오 시설(대규모 폐기물 처리 시설, 악취 유발 공장 등)에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 농촌 지역 특성상 소규모 축사나 농업 관련 시설이 산재해 있을 가능성이 있습니다.

1.3. 권리분석

* 매각 구분: 본건은 토지 매각 대상이며, 주의사항에 명시된 바와 같이 일괄 매각으로 진행됩니다. [cite:X]

* 소유권 및 채무관계: 소유자 및 채무자는 이OO이며, 채권자는 영OOOOOOOO으로 부동산 임의경매 절차가 진행 중입니다.

* 농지취득자격증명: 본건은 농지(전)이므로, 매각 허가 결정일까지 농지취득자격증명을 반드시 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 신청 보증금이 몰수될 수 있으므로, 취득 예정자는 사전에 자격 요건을 확인하고 발급 절차를 준비해야 합니다.

* 법정지상권: 본건 토지에는 법정지상권이 성립될 가능성이 있어, 매수 전 반드시 현장 조사를 통해 관련 법리를 면밀히 검토해야 합니다. [cite:X]

* 제시외 물건: 제시외 건물(3-1, 3-2)은 매각에서 제외되지만, 제시외 물건(1-1) 및 제시외 수목(1-2, 3-3)은 매각에 포함됩니다. [cite:X] 이러한 포함 및 제외 대상의 명확한 확인이 중요합니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 소재한 창녕군 대지면 구미리는 주로 농경지와 임야, 주택이 혼재된 지역으로, 대규모 상업 기능보다는 농업 활동 및 전원생활과 관련된 입지 특성을 보입니다. 인근에 주요 상업 시설은 부족하며, 기본적인 편의시설 이용을 위해서는 창녕읍 등 인근 지역으로 이동해야 할 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

* 교육: 인근 초등학교, 중학교 등의 교육 시설은 차량 이동 거리에 위치할 수 있으며, 정확한 거리는 별도 확인이 필요합니다.

* 의료: 병원, 의원 등 의료 시설은 창녕읍 내에 집중되어 있을 가능성이 높습니다.

* 편의시설: 기본적인 편의점, 소규모 마트 등은 소재지 내에 있을 수 있으나, 대형마트, 시장 등은 창녕읍을 이용해야 할 것입니다.

* 교통: 지역 내 교통 사정은 보통 수준으로 평가되나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있으며, 자가용 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 미확보: 농지 취득의 필수 요건으로, 미 제출 시 낙찰 무효 및 보증금 몰수의 직접적인 위험이 있습니다.

* 법정지상권 성립 가능성: 토지 이용에 제한을 초래하거나 추가적인 법적 분쟁의 소지가 있습니다. [cite:X]

* 맹지 및 도로 현황: 지적도상 맹지인 기호 (1), (2), (3) 토지는 현황 도로와의 연관성 및 이용 권한에 대한 명확한 확인이 필요합니다. [cite:X]

* 경계 불분명 및 측량 필요: 토지의 정확한 경계 확인을 위해 지적 측량이 요구되며, 측량 결과에 따라 이용 상황 등이 달라질 수 있습니다. [cite:X]

* 현황 이용 상태: 휴경지, 비닐하우스, 연못, 잡자재 및 폐기물 적치 등 현황은 낙찰 후 추가적인 정리 비용 발생 가능성이 있습니다. [cite:X]

* 복합 용도지역: 기호 (1) 토지가 계획관리지역, 생산관리지역 등 둘 이상의 용도지역에 걸쳐 있어, 향후 토지 이용 및 개발 계획 수립 시 고려사항이 많습니다.

* 창녕군 농지 관리 실태: 최근 창녕군에서 농지 전용 허가 심사 및 사후 관리 부실로 지적받은 사례가 있어, 관련 행정 절차 진행 시 유의가 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건 경상남도 창녕군 대지면 구미리 소재 토지는 넓은 면적과 감정가를 갖춘 경매 물건입니다. 그러나 농지취득자격증명 필수, 법정지상권 성립 가능성, 맹지 문제, 복합 용도 지역 지정 등 여러 권리적, 이용적 제약 요소를 안고 있습니다. 특히 농지 자격증명 문제는 낙찰 가능성 자체를 좌우할 수 있는 중대한 사안이므로, 취득 전에 반드시 해결해야 합니다. 법정지상권 역시 잠재적 인수 부담으로 작용할 수 있어 철저한 조사가 필요합니다. 현 상태로는 농업용 토지 또는 전원생활 부지로서의 활용 가능성이 있으나, 개발 행위를 고려한다면 추가적인 행정적 검토와 제약이 따를 것으로 예상됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 농업용 투자: 넓은 농지를 활용하여 직접 영농 또는 농지 임대 사업을 고려할 수 있습니다. 해당 지역의 농업 환경 및 작물 시장성을 면밀히 조사해야 합니다.

* 전원주택 부지 활용: 법정지상권 및 맹지 문제를 해결하고 개발 관련 규제를 충족한다면, 조용한 전원생활을 위한 부지로의 전환 가능성을 모색할 수 있습니다.

* 지역 개발 가능성 탐색: 창녕군 대지면 지역의 장기적인 개발 계획이나 정부의 농촌 활성화 정책 등을 파악하여 토지 가치 상승 잠재력을 평가해볼 수 있습니다.

* 규제 완화 추세 고려: 최근 농지 규제 완화 움직임(예: 근로자 숙소 설치 허용 등)을 고려하여, 향후 토지 이용 제한이 완화될 가능성에 주목할 수 있습니다.

법원 정보

밀양지원 경매1계