나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21305 [1] 경상남도 고성군 하이면 봉현리 415-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.05.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 고성군 하이면 봉현리에 소재하는 ""봉현마을""내에 위치하며, 부근은
주택 및 농경지 등이 혼재하는 지방도주변 농경지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 및 출입이 가능하며, 제반 대중교통 사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(2~4)는 사다리형의 토지로서, 자체지반 평탄한 주거용건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(2)는 서측으로 폭 약3~4m의 포장도로와 접함.
기호(3)은 남측으로 폭 약3~4m의 포장도로와 접함.
기호(4)는 동측으로 폭 약8m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(2,3)은 계획관리지역, 성장관리계획구역(근린형), 가축사육제한구역(모든축종 사육
제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.
기호(4)는 계획관리지역, 성장관리계획구역(근린형), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축
사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도'와 같이 제시외건물이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 기호(2~4) 토지상에 후첨 '사진용지'와 같이 제시외 조경수 및 조경석(구축물
연못 등 포함) 등이 소재하는 바, 조경수 및 조경석 등은 토지에 화체되어
별도 구분이 어려우며, 토지와 일체로 거래되는 관행 등을 고려하여 이를
토지가액에 반영하여 감정평가하였으니, 경매 진행시 업무에 참고 하시기
바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(1-가)는 목조 기와지붕(팔작기와지붕) 단층 건물로서,[사용승인일:1995.05.31]
외 벽 : 통나무기둥, 치장벽돌붙임 및 몰탈위페인트 등 마감.
내 벽 : 벽지 및 목재루바 붙임 등 마감.
바 닥 : 강마루 및 타일깔기 등 마감.
창 호 : 목재 및 샷시이중창구조 임.

기호(1-나)는 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층 건물로서,
[2000년 건립, 사용승인일:2016.05.12 양성화증축]
외 벽 : 화강석붙임 및 징크판넬붙임 등 마감.
내 벽 : 인테리어 등 마감.
창 호 : 샷시창호 구조임.

이용상태

기호(1-가)는 단독주택으로 이용중임.
기호(1-나)는 휴게소로 이용중임.

설비내역

제반 급배수 및 위생설비를 갖추고 있으며, 난방시설이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조 하시기 바람.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각.
-조경수 및 조경석(구축물 연못 등 포함) 토지 가액에 포함하여 평가함.
-이동 가능한 분재(화분) 및 조경석 등은 매각제외.
-[목록1] 부속건물 공부상 '창고'이나 현황 '휴게소'임.
-[목록2] 제시외 건물(감정서상㉤㉥㉦㉧㉨) 매각포함. 컨테이너박스 및 제시외 건물(감정서상㉩) 매각제외.
-[목록3] 제시외 건물(감정서상㉪) 매각포함.
-[목록4] 제시외 건물(감정서상㉠㉡㉢㉣) 매각포함. 토지일부 접도구역에 저촉됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 통영지원 2025타경21305 (1)

소재지: 경상남도 고성군 하이면 봉현리 415-3 (도로명 주소: 경상남도 고성군 하이로 591)

토지 면적: 2727.00㎡ (약 825평)

건물 면적: 200.63㎡ (약 60.7평)

주요 건물 용도: 단독주택 (1995년 5월 31일 사용승인)

부속 건물 용도: 공부상 '창고'이나 현황 '휴게소' (2016년 5월 12일 양성화 증축)

매각 구분: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

1.2. 면적 및 감정가

토지 면적: 2727.00㎡ (약 825평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 200.63㎡ (약 60.7평)

건물 제시외 면적: 245.10㎡ (감정서상㉤㉥㉦㉧㉨, ㉪, ㉠㉡㉢㉣ 부분 매각 포함, ㉩ 부분 매각 제외)

감정가: 1,274,565,500원

1.3. 특이사항 및 주의사항

* 중복사건, 공동담보 물건입니다.

* 조경수 및 조경석, 구축물 연못 등은 토지 가액에 포함하여 평가되었습니다.

* 이동 가능한 분재(화분) 및 조경석 등은 매각에서 제외됩니다.

* [목록1] 부속건물은 공부상 '창고'이나 현황 '휴게소'로 이용 중입니다.

* [목록2] 제시외 건물(감정서상㉤㉥㉦㉧㉨)은 매각에 포함되나, 컨테이너박스 및 제시외 건물(감정서상㉩)은 매각에서 제외됩니다.

* [목록3] 제시외 건물(감정서상㉪)은 매각에 포함됩니다.

* [목록4] 제시외 건물(감정서상㉠㉡㉢㉣)은 매각에 포함되나, 토지 일부가 접도구역에 저촉됩니다.

* 일괄매각 조건입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본 건은 경상남도 고성군 하이면 봉현리에 위치한 "봉현마을" 내에 자리하고 있습니다. 주변은 주택과 농경지가 혼재된 지방도변 농경지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량으로의 접근 및 출입이 가능하며, 대중교통 사정 또한 보통으로 파악됩니다.

2.2. 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 계획관리지역에 속하며, 성장관리계획구역(근린형)으로 지정되어 있습니다. 또한, 모든 축종에 대한 사육이 제한되는 가축사육제한구역에 해당합니다. 기호(4) 토지는 폭 8m~10m의 소로2류에 접하며, 일부 토지가 접도구역에 저촉되어 건축 및 개발 시 관련 법규를 확인해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

본 건 토지 및 건물 등기부등본상 다수의 근저당, 임의경매, 가압류, 압류 기록이 확인됩니다. 주요 권리로는 케이씨유엔피엘대부주식회사, 유한회사 한강대부, 부경양돈협동조합 등의 근저당이 설정되어 있습니다. 총 등기부채권액은 6,642,807,305원입니다. 말소기준권리는 2020년 9월 2일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당(을16)으로, 경매 절차 완료 시 해당 권리보다 후순위인 모든 권리 및 인수되는 권리가 없는 사항은 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

현재 파악된 임차인은 정영모 씨로, 보증금 및 차임이 0원이며, 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수사항

본 경매 사건의 말소기준권리는 2020년 9월 2일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당입니다. 본 매각으로 인해 등기부상 을구 권리는 대부분 말소될 것으로 예상되며, 갑구상 가압류 및 압류 등도 말소기준권리보다 후순위로서 함께 말소될 가능성이 높습니다. 따라서 인수해야 할 부담이나 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 경상남도 고성군 하이면 봉현리의 농경지대에 위치하며, 주변에는 주택과 농경지가 혼재되어 있습니다. 대규모 상업시설이나 일반적인 상권 형성 지역과는 거리가 있어, 주요 생활 편의시설 및 상업 시설 이용을 위해서는 차량을 이용한 이동이 필요할 것으로 보입니다. 인근에 캠핑장 등이 있으나, 이는 관광객 유치 시설로 직접적인 지역 상권 활성화와는 거리가 있습니다.

5. 생활정보

주변 지역은 농촌 및 전원 주거 환경으로, 편의시설은 제한적일 수 있습니다. 가장 가까운 대형 마트, 병원, 학교 등의 주요 생활 편의시설은 차량으로 이동해야 접근 가능할 것으로 예상됩니다. 하이면 내에는 일부 식당 및 편의점 등이 있을 수 있으나, 구체적인 생활 편의시설 현황은 별도 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 접도구역 저촉: 토지 일부가 접도구역에 저촉되어 건축 또는 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 제시외 건물 관리: 다수의 제시외 건물이 매각에 포함되거나 제외되어 있어, 인수 후 관리에 복잡성이 따를 수 있습니다. 특히 공부상 '창고'이나 현황 '휴게소'로 이용되는 부속 건물은 용도 변경이나 구조 관련 사항을 확인해야 합니다.

* 이동 가능한 조경석/분재 제외: 감정가에 포함된 조경수, 조경석 중 이동 가능한 품목은 매각에서 제외되어, 현장 확인 시 포함 여부를 명확히 해야 합니다.

* 가축사육 제한 구역: 모든 축종 사육이 제한되는 지역으로, 축산업 관련 용도로 활용 시 제약이 따릅니다.

* 도로 접근성: 일부 토지의 경우 폭 3~4m의 좁은 도로에 접해 있어 차량 이용 시 불편함이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 고성군 하이면에 위치한 대규모 토지를 보유한 단독주택입니다. 넓은 토지 면적은 전원생활이나 기타 개발 용도로의 활용 가능성을 시사합니다. 건물은 단독주택과 부속 건물(현 휴게소)로 구성되어 있으며, 여러 제시외 건물도 존재합니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸될 것으로 예상되어 권리 관계는 비교적 명확합니다. 그러나 토지 일부의 접도구역 저촉, 제시외 건물의 복잡성, 농촌 지역의 편의시설 제한 등은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 넉넉한 토지 면적 (2727㎡)으로 활용 가치가 높습니다.

* 단독주택으로 전원생활이나 주말주택 용도로 적합합니다.

* 토지 감정가에 조경수 등도 포함되어 있어, 전체적인 경관 및 가치가 반영된 것으로 보입니다.

* 말소되는 권리 관계가 많아 권리 분석이 비교적 용이합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,274,565,500원입니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 인근 지역 부동산 시세, 유사 물건의 거래 사례, 물건의 현황 및 잠재적 리스크(접도구역, 제시외 건물 등)를 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 감정가격을 기준으로 하되, 권리 분석 결과 인수할 권리가 없는 점과 물건의 특수성을 감안하여 보수적으로 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다. 대략적인 예상 입찰가는 감정가 대비 70~80% 수준에서 시작하여, 현장 조사 및 시장 상황을 면밀히 분석하여 최종 결정하는 것을 제안합니다. 따라서, 대략 892,195,850원 ~ 1,019,652,400원 범위 내에서 검토해볼 수 있습니다. 다만, 이는 초기 추정치이며, 실제 현장 방문 및 추가적인 시장 조사 후 최종 판단해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.