나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21297 [1] 경상남도 거제시 장평동 1115-7 삼성중공업협력업체복지기숙사 101동 1층104호 다중주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 장평동 소재 ""삼성중공업"" 서측 인근에 위치하는 구분건물로서, 주위는 공장, 농경지 및 자연림 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 관내 대중교통 사정을 고려시 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 중 1층104호외 3개호로서,
외벽: 본타일 등 마감.
내벽: 벽지도배 및 일부 타일 등 마감.
창호: 새시창호입니다.

이용상태

""공동주택(기숙사)""으로 이용 중입니다.

설비내역

소화전설비, 제반 급배수설비, 위생설비 및 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 완경사지에 위치한 2필 일단의 부정형의 토지로서, ""기숙사용 건부지""로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 토지의 북동측으로 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

○ 장평동 1115-7
자연녹지지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2013-11-11)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

○ 장평동 1115-10
자연녹지지역, 중로2류(폭 15m~20m)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계: 미상입니다.
○ 기 타: 본건은 현장조사시 폐문·부재 등으로 인하여 내부 조사가 불가능하여 공부, 외부관찰 및 인근 유사 물건의 통상적인 상태 등을 종합 참작하여 감정평가하였으니, 경매 진행시 재확인을 요합니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 통영지원 2025타경21297 (1)

* 소재지: 경상남도 거제시 장평동 1115-7 삼성중공업협력업체복지기숙사 101동 1층 104호

* 건물명: 삼성중공업 협력업체 복지기숙사

* 용도: 공동주택(기숙사) / 다중주택

* 감정가: 79,000,000 원

* 토지면적: 187.77㎡ (약 56.8평)

* 토지지분: 187.7706㎡

* 건물면적: 136.51㎡ (약 41.3평)

* 건물지분: 136.515㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 중소기업은행 (확인됨)

* 건축년도: 2016년 (사용승인일 기준)

* 구조: 철근콘크리트구조, 4층 건물 중 1층

* 토지이용계획: 자연녹지지역, 소로2류(폭 8m~10m), 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역

1.1. 입지조건

* 위치: 경상남도 거제시 장평동 소재 삼성중공업 서측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 본건 주변은 공장, 농경지, 자연림 등이 혼재된 지역으로, 삼성중공업과의 근접성이 주요 특징입니다. 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 관내 대중교통 이용 상황은 보통 수준입니다. 본 건 토지의 북동측으로 포장도로가 소재합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2016년 2월 19일 접수된 중소기업은행의 근저당권입니다.

* 권리관계: 근저당권, 가압류, 임의경매 등 모든 후순위 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 소유권: 현재 소유자는 강윤호씨입니다. (주식회사삼척개발에서 소유권 보존 후 이전)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 주의사항: 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 임대관계가 미상이므로 경매 진행 시 해당 사실을 재확인하고, 명도 관련 예상치 못한 상황 발생 가능성에 유의해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 삼성중공업 협력업체 종사자들을 위한 복지 기숙사 시설로, 주변에는 공장, 농경지, 자연림 등이 혼재하며 일부 주거 시설이 위치하고 있습니다.

* 주변의 연립, 다세대 주택들의 최근 매매 정보를 종합해보면, 64.56㎡(약 19.5평) 면적의 주택이 2026년 2월 기준 8,000만원에서 9,000만원에 거래되었으며, 71.55㎡(약 21.6평) 면적의 주택은 6,500만원에 거래된 사례가 있습니다.

* 이를 평당 가격으로 환산 시 약 301만원에서 461만원 수준으로 파악됩니다.

* 본 물건의 감정가는 79,000,000원(약 7천 9백만원)이며, 건물 면적 136.51㎡(약 41.3평)를 고려할 때 평당 약 191만원으로, 주변 일반 주택 시세 대비 낮은 수준입니다.

* 이는 본 건이 일반 공동주택이 아닌 '기숙사' 용도임을 감안한 것으로 판단되며, 삼성중공업과의 연계성 및 협력업체 종사자 대상 임대 수요가 상권의 주요 요인이 될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주요 설비: 소화전 설비, 제반 급배수 및 위생 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 건축 자재: 외벽은 본타일, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감이며, 창호는 새시창호로 구성되어 있습니다.

* 인근 시설: 삼성중공업 및 관련 산업 단지가 인접해 있어 관련 종사자들의 접근성이 좋습니다. 주변으로는 공장, 농경지, 자연림 등이 혼재합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 내부 상태 미확인: 현장 조사 시 폐문, 부재로 인해 건물 내부 조사 및 확인이 불가능했습니다. 따라서 건물의 정확한 내부 상태, 하자 여부 등은 공부상 내용, 외부 관찰 및 인근 유사 물건의 통상적인 상태를 종합적으로 참작하여 감정평가되었으므로, 경매 진행 시 반드시 재확인이 필요합니다.

* 임대 관계 미확인: 임대 관계가 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁 발생 가능성을 배제할 수 없습니다. (단, 인수 보증금 합계 0원으로 명시되어 보증금 관련 직접적인 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.)

* 특수 용도 건물: '삼성중공업 협력업체 복지기숙사'라는 특수 용도 건물로서, 일반 주거용 부동산과는 다른 가치 평가 및 수요가 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경상남도 거제시 장평동에 위치한 삼성중공업 협력업체 복지기숙사로, 삼성중공업과의 근접성이 주요 특징입니다.

* 매각으로 모든 권리가 소멸되는 안전한 권리 분석이 가능하나, 건물 내부 상태 미확인 및 임대 관계 미상이라는 명확한 위험 요소가 존재합니다.

* 감정가는 주변 일반 주택 시세 대비 낮은 평당 가격으로 책정되어 있어, 잠재적 시세 차익 가능성을 검토해볼 수 있습니다.

* 하지만 특수 용도 건물임을 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 삼성중공업 및 협력업체 종사자 대상 임대 수요 확보 용이성.

* 주변 시세 대비 낮은 감정가로 인한 시세 차익 기대감.

* 모든 권리가 매각으로 소멸되는 권리 분석의 안정성.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 79,000,000 원

* 주변 유사 주택(연립, 다세대)의 평당 매매가(약 301만원~461만원)를 고려했을 때, 본 건의 평당 감정가(약 191만원)는 상당히 낮은 수준입니다.

* 그러나 본 건은 '기숙사'라는 특수 용도 건물이며, 내부 상태 미확인 및 임대 관계 미상이라는 위험 요소를 가지고 있습니다.

* 따라서, 보수적인 접근을 권장하며, 감정가 79,000,000원을 기준으로 하되, 권리 분석상의 위험 및 현장 조사 후 내부 상태에 따라 차등적으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 보수적 관점에서의 추천 입찰가 범위는 약 6,500만원 ~ 8,500만원 선으로 제시합니다. (최종 입찰가는 반드시 현장 조사 및 추가적인 시장 조사를 통해 결정하시길 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.