나이스옥션 법원경매 진주 2025타경658 [1] 경상남도 사천시 서포면 구랑리 501 운동시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 서포면 구랑리 소재 '조교마을회관' 북동측 인근에 위치하며, 부근은 농촌주택, 농경지, 순수임야 등으로 형성된 농촌지대임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 중소형차량 진입이 가능하며, 면 외곽지대에 위치하여, 관내 대중교통 사정은 보통정도임.

형태 및 이용상태

자체지반 평탄한 토지로서 기호(1,2,6)은 부정형이며, 기호(3)은 정방형, 기호(4)는 사다리형에 에 유사한 토지로서 기호(1)은 현재 휴경지상태, 기호(2)는 잡종지상태, 기호(3,4)는 유원지 및 체육시설부지, 기호(6)은 도로임.

인접 도로상태

기호(1)은 맹지, 기호(2,3)은 남동측으로 폭 약 3~4m 정도의 포장 진입도로(기호6)와 접하며, 기호(4)는 남동측으로 폭 약 3~4m 정도의 진입도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 보전관리지역(2011-08-04), 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소하천구역(2020-01-16)(밭골천 소하천구역)<소하천정비법>, 소하천예정지(2020-01-16)(밭골천 소하천예정지)<소하천정비법> 기호(2,4,5) 계획관리지역(2011-08-04), 보전관리지역(2011-08-04), 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(젖소 대지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소하천구역(2020-01-16)(밭골천 소하천구역)<소하천정비법>, 소하천예정지(2020-01-16)(밭골천 소하천예정지)<소하천정비법> 기호(3) 계획관리지역(2011-08-04), 보전관리지역(2011-08-04), 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(젖소 좨 대 가듬류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현재 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(5) 일반철골구조 판넬지붕 단층건으로서, 사용승인일: 2012.11.22. 주기둥: H Beam 450 x200mm 등 벽체: 샌드위치판넬 잇기 등 창호: 새시창 등임. 기호(5-1) 일반철골구조 판넬지붕 단층건으로서, 사용승인일: 2012.11.22. 주기둥: H Beam 200 x100mm 등 벽체: 샌드위치판넬 잇기 등 바닥: 콘크리트마감, 창호: 새시창 등 기호(5-2) 일반철골구조 판넬지붕 단층건으로서, 사용승인일: 2012.11.22. 벽체: 샌드위치판넬 잇기(내벽 벽지 및 타일마감 등) 창호: 새시창 등

이용상태

기호(5) 운동시설(공실) 기호(5-1) 운동시설(공실) 기호(5-2) 운도시설(관리실 등)

설비내역

기호(5-2) 위생설비 및 급배수설비 되어 있음.

부합물 및 종물

별지 지적 및 건물개황도, 사진용지와 같이 제시외건물(기호 ㄱ~ㄹ) 및 제시외물건 기호(a,b)가 소재함.

공부와의 차이

공부상 기호(5 ~ 5-2) 지붕이 판넬 및 슬래브지붕으로 되어 있으나 현황은 기호(5, 5-1)은 판넬지붕, 기호(5-2)는 슬래브지붕임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 사천시 사천읍 평화리 소재 '수양초등학교' 서측 도로 월편에 위치하고 부근은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성된 기존주택지대임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하며, 인근에 시내노선 버스정류소가 소재하나 노선수 및 운행횟수 등을 고려시 일반대중교통 사정은 보통정도임.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 13층건 내 단위세대(7층 715호)로서, 사용승인일: 1995.09.22. 외벽: 모르타르위 페인트마감, 내벽: 벽지마감 등 창호: 새시창임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난반설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 평탄한 2필 일단의 부정형의 토지로서 현재 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 왕복 4차선 포장도로, 북동측으로 폭 약 8m 정도의 포장도로와 각각 접하며, 주출입로는 동측으로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10~12m)(2011-08-04)(소로1-29호선)(접함), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(2018-10-16)(상대보호구역), 교육환경보호구역(2018-10-16)(절대보호구역)<교육환경에 관한 법률>, 교육환경보호구역(2023-11-23)(상대보호구역), 교육환경보호구역(2023-11-23)(절대보호구역)<교육환경에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설보호법>임. 기호(1) 제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20~25m)(2011-08-04)(중로1-8호선)(접함), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(2018-10-16)(상대보호구역), 교육환경보호구역(2018-10-16)(절대보호구역)<교육환경에 관한 법률>, 교육환경보호구역(2023-11-23)(상대보호구역), 교육환경보호구역(2023-11-23)(절대보호구역)<교육환경에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설보호법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현재 임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 및 물건 [감정서상 (ㄱ),(ㄷ),(ㄹ), (a),(b) ] 매각 포함
-제시외 건물[감정서상 (ㄴ)] 매각 제외, 최저매각가격은 이로 인하여 제한 받는 가격임
-[목록1,2,4,6,8] 일부가 소하천구역 및 소하천예정지에 저촉
-[목록1,2,9] 맹지임
-[목록1,2,9] 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요함(미제출시 보증금 몰수함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 진주지원 2025타경658 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 소재지: 경상남도 사천시 서포면 구랑리 501

* 용도: 운동시설

* 감정가: 1,211,192,000 원

* 토지면적: 15,427.00 ㎡ (약 4,667.22 평)

* 토지 제시외 면적: 0.00 ㎡

* 건물면적: 940.96 ㎡ (약 284.67 평)

* 건물 제시외 면적: 88.70 ㎡

* 채권자: 사OOOOOOOO

* 특이사항: 중복병합사건, 농지취득자격증명, 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 서포면 구랑리 소재 '조교마을회관' 북동측 인근에 위치하며, 부근은 농촌주택, 농경지, 순수임야 등으로 형성된 농촌지대임.

* 교통상황

본건 및 인근까지 중소형 차량 진입이 가능하며, 면 외곽지대에 위치하여 관내 대중교통 사정은 보통 정도임.

* 주변 시설 및 환경

사천 지역에는 사천바다케이블카, 비토섬, 다맥마을 등 관광 자원이 있으며, 글램핑장 등 휴양 시설도 위치하고 있음.

다만, 인근 지역(사천시 서포면 구평리)에서 폐기물을 재활용한 재생 골재 적치로 인한 악취, 먼지, 폐수 발생 민원이 지속적으로 제기되고 있으며, 과거 서포면 금진리 일대에 의료폐기물 소각장 건립 추진으로 주민 반발이 있었던 사례가 있음. 이러한 환경적 요인들이 주변 지역의 가치에 영향을 미칠 수 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 보전관리지역, 계획관리지역에 속하며, 일부가 소하천구역 및 소하천예정지에 저촉되는 부분이 있음 [목록1,2,4,6,8]. 또한, 일부 토지는 맹지임 [목록1,2,9]. 가축사육제한구역, 비행안전구역(제3구역)에 포함됨.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황

토지 및 건물 등기부상 다수의 근저당권, 가압류, 압류가 설정되어 있었으나, 현재 본건 경매 개시 결정(2025타경658, 2025타경663)에 따라 대부분의 권리는 말소될 것으로 예상됨.

말소기준권리: 사천축산업협동조합의 근저당권 (접수일자 2012-07-06)

채권 총액: 882,053,023 원

현재 말소되지 않은 권리는 없으며, 경매로 인해 소멸되지 않는 권리는 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여지가 불분명함.

* 임차인 현황

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원임. 그러나 감정평가서 상 현재 임대관계는 미상으로 기재되어 있어, 별도 파악이 필요함.

1.3. 상권분석

* 본건의 주요 용도는 운동시설로, 농촌지대에 위치하여 일반적인 상업적 상권 형성은 제한적임.

* 주변 지역은 농경지, 농촌주택, 임야 등이 혼재된 농촌지대이나, 사천시 전반으로는 관광 자원 및 휴양 시설(케이블카, 글램핑 등)이 개발되어 있어 관련 수요를 기대해 볼 수 있음.

* 접근성이 맹지라는 점에서 상권 접근성이 크게 제한될 수 있음.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설

서포면 소재지에 기본적인 편의시설이 있으며, 사천시내 및 삼천포항 방면으로 이동 시 다양한 편의시설 이용이 가능함.

* 교육시설

주변에 학교 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 사천시 지역에는 초등학교, 중학교, 고등학교 등이 소재하고 있음.

* 의료시설

사천시에는 병원 및 의원급 의료시설이 분포하고 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 맹지: 본건 토지 일부가 맹지로서, 차량 및 보행자 통행에 심각한 제약이 있을 수 있으며, 이에 따른 건축 및 이용에 제한이 따름 [목록1,2,9].

* 소하천구역 및 소하천예정지 저촉: 토지의 일부가 소하천구역 및 예정지에 포함되어 있어, 관련 법규에 따른 건축 및 개발 행위에 제한이 있을 수 있음 [목록1,2,4,6,8].

* 농지취득자격증명 요구: 토지가 농지일 경우, 농지취득자격증명을 제출해야 하며, 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있음 [목록1,2,9].

* 제시외 건물 처리: 일부 제시외 건물은 매각에 포함되나, 일부(ㄴ)는 제외되어 있어, 해당 부분에 대한 법정지상권 성립 여지가 불분명함. 이는 추후 법적 분쟁의 소지가 될 수 있음.

* 환경 문제: 인근 지역에서 재생 골재 적치로 인한 악취, 먼지, 폐수 문제가 발생한 사례가 있으며, 과거 의료폐기물 소각장 건립 논란이 있었던 점은 지역 환경에 대한 우려를 제기함.

* 임대관계 미확인: 임대차 관계가 명확히 확인되지 않아, 인수해야 할 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없음.

* 복합적인 권리관계: 중복병합사건 및 공동담보 물건으로, 복잡한 채권 및 담보 관계를 거쳐 경매에 이른 점을 고려해야 함.

1.6. 종합 의견

본건은 경상남도 사천시 서포면에 위치한 운동시설로, 넓은 토지 면적을 보유하고 있습니다. 사천시의 관광 자원과 연계한 잠재력도 일부 존재하나, 심각한 맹지 문제, 소하천구역 저촉, 농지취득자격증명 요구 등 토지 이용 및 개발에 있어 상당한 제약이 예상됩니다. 또한, 인근 지역의 환경 문제와 불분명한 법정지상권 성립 여지 등은 추가적인 리스크 요인입니다. 제시된 감정가는 이러한 제약 사항들을 충분히 반영하였는지 면밀한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 지정 용도(운동시설) 활용: 현재 용도인 운동시설로 그대로 활용하거나, 해당 용도에 맞는 사업을 추진할 경우 잠재적 가치 창출 가능성이 있습니다.

* 넓은 토지 면적: 15,000 ㎡ 이상의 넓은 토지는 향후 용도 변경 또는 추가 개발 시 활용도가 높을 수 있습니다.

* 사천 지역 관광 연계 가능성: 사천바다케이블카 등 주변 관광 시설과의 연계성을 고려한 사업 모델 구상이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제공된 감정가(1,211,192,000 원)를 기준으로 하되, 맹지 해소를 위한 인접 토지 매입 비용, 소하천구역 저촉에 따른 개발 제한, 농지취득자격증명 관련 비용, 법정지상권 문제 해결 가능성, 인근 지역의 환경적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 철저한 실사 및 주변 시세, 개발 가능성 등에 대한 추가적인 분석이 필수적입니다. 보증금 몰수 위험이 있는 농지취득자격증명 관련 사항도 반드시 확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.