나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30758 [1] 경상남도 사천시 동림동 122-2 유림빌라 1동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비봉 · 평가일 2025.05.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상낟도 사천시 동림동 소재 '사천시 문화예술회관' 북동측 인근에 위치하는
유림빌라 제1동 1층 102호로서, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설등으로서,
제반주위 환경은보통입니다.

교통상황

대상물건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 지상 4층 건 중 1층 102호로서
(사용승인일 : 1999.11.23)
외 벽 : 몰탈위 페인팅 및 벽돌치장 마감 등,
창 호 : 샷시 이중창 구조입니다.

이용상태

공동주택(다세대 주택)으로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생 및 급배수 설비, 개별난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건 대지권의 목적이 되는 토지는 부정형의 토지로서, 다새대주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

단지 북동측으로 폭 약 4미터내외의 포장진입로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 대상물건은 현장조사시 이해관계인의 부재로 인하여 외부관찰,동일단지 내 평가사례
및 탐문조사에 의하였으며, 업무 진행시 참고 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경30758 (1)

소재지: 경상남도 사천시 동림동 122-2 유림빌라 1동 1층 102호

용도: 다세대주택

감정가: 78,000,000원

토지면적: 57.38㎡ (약 17.36평) / 토지지분: 57.3776㎡ (약 17.36평)

건물면적: 78.23㎡ (약 23.66평) / 건물지분: 78.23㎡ (약 23.66평)

건물구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 건물 중 1층 102호

사용승인일: 1999년 11월 23일

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.1. 입지조건

대상 물건은 경상남도 사천시 동림동에 위치하며, '사천시 문화예술회관' 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 혼합 지역의 환경을 갖추고 있습니다. 차량 접근이 가능하며, 단지 북동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장된 진입로가 있어 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2016년 10월 27일에 접수된 한국자산관리공사의 근저당(을7, 채권액 68,250,000원)입니다. 이를 기준으로 이후 등기된 모든 권리(압류, 가압류, 임의경매 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다. 소유권 이전 등기(갑3, 갑4)는 말소기준권리보다 선행합니다.

임차인 현황으로는 김점복 씨가 보증금 30,000,000원에 차임 없이 거주 중인 것으로 파악됩니다. 전입일자는 2017년 10월 27일이나, 확정일자 및 배당신고일자가 각각 2025년 5월 20일, 2025년 6월 16일로 미래 시점으로 기재되어 있어 실제 경매 진행 시 배당받을 권리가 있는지, 대항력은 없는 것으로 판단됩니다. 인수되는 임차인의 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

총 등기부채권액은 323,781,648원입니다.

1.3. 상권분석

대상 물건이 속한 유림빌라 단지는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치합니다. '사천시 문화예술회관'이 인근에 있어 문화생활 접근성이 양호합니다.

주변 부동산 시장 정보를 분석한 결과, 동일 단지인 '동림유림빌라 2동'(122-3번지)에서 2025년 1월 10일, 전용면적 64.6㎡(약 19.5평) 규모의 다세대주택이 3,650만원에 직거래된 사례가 있습니다. 이는 본 건(건물면적 78.23㎡, 약 23.66평)보다 작은 면적의 거래 사례입니다.

또한, 사천다나와부동산 정보에 따르면 동림동 내에 '동림빌리지'(83㎡, 8,000만원) 및 '송림맨션'(77.23㎡, 6,000만원) 등의 매물이 시세 형성의 참고가 될 수 있습니다. 본 건의 면적과 유사한 송림맨션(77.23㎡)이 6,000만원에 거래된 점은 비교 시점과 상태에 따라 차이가 있을 수 있습니다.

종합적으로 볼 때, 본 건의 감정가 7,800만원 대비 비교적 최근 거래된 인근 시세(3,650만원)는 상당히 낮은 수준이며, 동일 단지 내 다른 면적대의 매물(83㎡ 8,000만원)이나 유사 면적의 타 빌라(77.23㎡ 6,000만원) 시세를 고려하면 감정가가 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량을 이용한 단지 접근이 용이하며, 대중교통 이용 편의성에 대한 구체적인 정보는 부족하나 일반적인 도심 지역 생활권으로 볼 수 있습니다.

* 편의시설: '사천시 문화예술회관'이 인접해 있으며, 근린생활시설이 소재하여 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거환경: 공동주택과 단독주택이 혼재된 지역으로, 비교적 조용한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 정보 확인: 임차인의 확정일자 및 배당신고일자가 미래 시점으로 기재되어 있어, 실제 법원 절차 진행 상황 및 배당 관련 내용을 추가적으로 확인해야 합니다. 대항력 없는 임차인이지만, 서류상 정보의 오류 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 현장 확인 불가: 감정평가서상 이해관계인 부재로 내부 확인이 이루어지지 않아, 물건의 정확한 상태(내부 마감, 설비 상태, 누수 여부 등)는 직접적인 현장 조사를 통해 파악해야 합니다.

* 건물 노후화: 1999년 준공된 건물로 20년 이상 경과하여 향후 유지보수 또는 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 혐오시설: 전반적인 사천 지역 내 소각장 건립 논의 등이 검색되나, 본 건의 직접적인 인근에 혐오시설이 위치한다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 사천시 동림동에 위치한 유림빌라 1동 1층 102호로, 총 4층 건물 중 1층에 해당합니다. 감정가는 7,800만원이며, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다. 권리분석 결과, 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸 예정이며, 인수되는 권리나 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 임차인의 확정일자 및 배당신고일자 관련 서류상 정보는 추가 확인이 필요합니다. 주변 시세 정보를 고려할 때 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리 관계가 명확하여 낙찰 시 소유권 확보에 문제가 없습니다.

* 대항력 없는 임차인이므로 명도 절차가 상대적으로 수월할 것으로 예상됩니다.

* 향후 지역 개발 및 시세 상승 가능성을 염두에 둔 실거주 또는 투자 목적 접근이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 7,800만원입니다.

제공된 JSON 데이터에 따르면, 동일 단지 '동림유림빌라 2동'의 64.6㎡(약 19.5평) 물건이 2025년 1월 3,650만원에 거래되었습니다.

또한, 사천다나와부동산 정보를 참고하면 동림동 내 유사 면적(77.23㎡)의 '송림맨션'은 6,000만원, 좀 더 넓은 면적(83㎡)의 '동림빌리지'는 8,000만원에 매물로 나와 있습니다.

본 건의 건물면적은 78.23㎡(약 23.66평)으로, 비교 대상인 64.6㎡보다 약 21% 더 넓습니다.

단순히 면적 비율만 적용하여 3,650만원에 적용하면 약 4,410만원이 됩니다.

그러나 1층이라는 점, 내부 상태 미확인, 건물 연식 등을 고려해야 합니다.

제시된 시세 정보(3,650만원)와 비교했을 때 감정가(7,800만원)는 상당히 높은 편입니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가보다는 현재 시세와 향후 가치 상승 가능성을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

송림맨션(77.23㎡, 6,000만원) 및 동림빌리지(83㎡, 8,000만원) 시세를 참고하여, 본 건의 감정가 대비 약 70~80% 수준을 고려한 5,000만원 ~ 6,200만원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.