나이스옥션 법원경매 진주 2025타경645 [1] 경상남도 사천시 서포면 외구리 327 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝 · 평가일 2025.05.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 서포면 외구리 소재 '동구마을' 북서측 인근에 위치하며, 부근은 축사, 단독주택, 전·답 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 및 인근까지 차량 접근 가능하며, 위치 및 대중교통의 운행횟수 등을 고려할때 일반적 인 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1: 완경사지의 부정형 토지로서, 주거나지 상태임. 일련번호 2: 완경사지의 부정형 토지로서, 묵전 상태임. 일련번호 3: 완경사지의 부정형 토지로서, 동식물관련시설 등 건부지로 이용중임. 일련번호 5: 완경사지의 부정형 토지로서, 일부 건축허가를 득한 주거나지 상태임.

인접 도로상태

일련번호 1: 본건 남동측으로 약 3미터 내외 폭의 도로에 접함. 일련번호 2: 지적도상 맹지이며, 인접필지를 통해 접근 가능한 상태임. 일련번호 3: 본건 북서측으로 약 4미터 내외 폭의 도로에 접함. 일련번호 5: 본건 남서측 및 북서측으로 약 4미터 내외 폭의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1: 제1종일반주거지역(2011-08-04), 소로2류(폭 8m~10m)(2011-08-04)(소로2-39호 선)(저촉), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>. 일련번호 2: 제1종일반주거지역(2011-08-04), 중로2류(폭 15m~20m)(2011-08-04)(중로2-4호 선)(저촉), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>. 일련번호 3: 제1종일반주거지역(2011-08-04), 소로2류(폭 8m~10m)(2011-08-04)(소로2-37호 선)(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(2011-08-04)(소로2-39호선)(저촉), 가축사육제한구역(2022 -10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술) <군사기지 및 군사시설 보호법>. 일련번호 5: 제1종일반주거지역(2011-08-04), 소로1류(폭 10m~12m)(2011-08-04)(소로1-12호 선)(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(2011-08-04)(소로2-37호선)(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(2011 -08-04)(소로2-39호선)(저촉), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관 리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

본건 토지 일련번호 2는 지목 "묘지"이나 현황은 "묵전"이며, 일련번호 5는 지목 "전"이나 현황은 일부 건축허가를 득한 주거나지 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미 상. 2) 기 타 본건 토지 일련번호 1 지상에 일반건축물대장상 김채준 소유의 블록 및 목조 스레트 지붕 단층 단독주택이 등재되어 있으나, 현황은 건물이 소재하지 않는 나대지 상태 이니 경매 진행시 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 4-1~4-3: 판넬조 판넬지붕 단층 건물로서, 외 벽: 판넬 잇기, 내 벽: 판넬 잇기, 창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 4-1: 동식물관련시설 용도임. 일련번호 4-2,4-3: 근린생활시설 용도임.

설비내역

위생 및 급배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도" 기호(ㄱ)과 같이 제시외건물이 소재하나, 건물에 미치는 영향은 없을 것으로 판단됨.

공부와의 차이

본건 건물의 구조,지붕은 일반건축물대장상 철파이프조 스렛지붕이나, 현황은 판넬조 판넬지붕임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미 상. 2) 기 타 본건 건물은 공부상 3개동으로 등재되어 있으나, 현황은 1개동의 건물임.

물건 비고

-일괄매각.
-목록[1] 지상 이설 및 철거가 용이한 견사, 창고, 철재펜스 매각에서 제외함.
-목록[1,2] 일부 도시계획시설 도로에 저촉되는 바, 이를 감안하여 평가함.
-목록[1] 지상 일반건축물대장상 김채준 소유의 블록 및 목조 스레트지붕 단층 단독주택이 등재되어 있으나, 현황 건물 소재하지 않는 나대지 상태임.
-목록[2] 지목 ‘묘지’이나 현황 ‘묵전’임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경645 (1)

소재지: 경상남도 사천시 서포면 외구리 327

용도: 대지 (토지매각)

토지 면적: 1124.00㎡ (약 339.9평)

감정가: 116,916,000원

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 사천농업협동조합

토지 지목: 대지 (일부 지목 '묘지', '전' 포함, 현황은 '주거나지', '묵전', '동식물관련시설 건부지' 등 복합적)

1.1. 입지조건

위치: 경상남도 사천시 서포면 외구리 '동구마을' 북서측 인근에 위치.

주변 환경: 축사, 단독주택, 전·답 등이 형성된 농촌 지역. 최근 검색 결과에 따르면, 서포면 일부 지역에서 '재생 골재' 관련 폐기물 처리로 인한 악취, 먼지, 폐수 발생 문제가 제기되고 있어, 해당 지역과의 거리 및 영향 여부 확인이 필요함.

접근성: 차량 접근 가능하며, 대중교통 이용은 보통 수준.

토지 형태: 완경사지의 부정형 토지 (일련번호 1, 2, 3, 5).

도로: 남동측, 북서측, 남서측으로 각 약 3~4미터 폭의 도로에 접함 (일련번호 2는 지적도상 맹지).

도시계획: 제1종일반주거지역. 일부 토지가 도시계획시설 도로와 저촉됨.

기타 제한: 가축사육제한구역 (전부제한), 비행안전제3구역 (전술).

1.2. 권리분석

총 채권액: 1,092,000,000원 (등기부채권 총액 기준).

말소기준권리: 2022년 6월 8일 사천농업협동조합의 근저당권 (을9).

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있으나, 상세 정보는 확인 불가. (일반적으로 토지 매각 시 건물 철거 의무와는 별개).

임차인 현황: 인수되는 보증금 합계 0원.

특이사항: 공동담보 물건으로, 다른 담보물건과 함께 경매가 진행되었을 가능성이 있음.

1.3. 상권분석

본 물건은 농촌 지역에 위치하여 상업시설 밀집 지역과는 거리가 있음.

주변은 축사, 단독주택, 농경지 등이 주를 이루고 있어 상권 형성은 미미한 편.

인근 소규모 마을 단위의 기본적인 생활 편의시설 이용 가능.

1.4. 생활정보

주변 환경: 비교적 조용한 농촌 마을 분위기.

편의시설: 도보로 이용 가능한 편의시설은 제한적이며, 차량 이용 시 사천시내 또는 인근 읍면 소재 편의시설 이용이 편리함.

교육시설: 인근 초등학교, 중학교 등은 차량 이동 필요.

의료시설: 병원 등 의료시설 역시 차량 이동이 필요함.

1.5. 잠재적 리스크

토지 이용 제한: 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 비행안전구역 등 각종 법규에 따른 개발 행위 제한.

도시계획도로 저촉: 일부 토지가 도시계획시설 도로와 저촉되어 향후 건축 또는 개발 시 제약이 발생할 수 있음.

도로 접근성: 일련번호 2번 토지가 지적도상 맹지이므로, 인접 필지를 통한 접근만 가능하여 토지 활용에 제약이 있을 수 있음.

지목과 현황 불일치: 일련번호 2번은 지목 '묘지'이나 현황 '묵전', 일련번호 5번은 지목 '전'이나 현황 '주거나지'로, 추후 토지 이용 및 개발 시 해당 부분에 대한 정확한 확인과 정리가 필요함.

건물 관련 사항: 등록된 단독주택이 현황 나대지 상태이며, 현재 등기부상 건물(동식물관련시설, 근린생활시설)과 실제 현황(1개동) 및 공부와의 차이(구조, 지붕)가 존재함. (다만, 본 건은 토지매각이므로 건물 자체는 매각 대상이 아님. 부합물/종물 여부 및 철거 가능성 등 확인 필요).

매각 제외 물건: 견사, 창고, 철재펜스 등은 매각에서 제외되므로, 인수 시 별도의 협의 또는 비용 발생 가능성.

주변 환경: 인근 축사 존재로 인해 축사 악취, 소음 등 환경적인 요인이 입지에 영향을 미칠 수 있으며, 최근 서포면 일부 지역의 폐기물 처리 관련 문제로 인해 환경 민감도가 높을 수 있으므로, 대상 물건과의 거리 및 관련 시설의 위치를 파악하여 잠재적 악취나 환경 문제를 사전에 검토하는 것이 중요함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 사천시 서포면에 위치한 농촌 지역의 대지로서, 감정가는 1억 1천만원대이나, 토지 이용에 대한 여러 제한 사항과 공부와의 차이, 맹지, 도시계획도로 저촉 등 복합적인 요소를 가지고 있습니다. 현재 등록된 건물은 없으나 과거 건축물 등재 이력이 있으며, 인접 토지들이 농경지 및 주거용지로 활용되는 점 등을 고려할 때, 향후 토지 활용 방안에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다. 특히, 도시계획도로 저촉 여부, 인접 토지와의 관계, 가축사육제한구역 등의 영향력 등을 고려하여 실질적인 개발 가능성과 가치를 파악해야 합니다. 또한, 주변 지역의 환경 관련 이슈를 감안하여 대상 물건의 정확한 위치와 잠재적 환경 영향을 확인하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 토지 자체 면적은 1124㎡로 활용 가치가 충분함.

* 제1종일반주거지역으로 기본적인 주거 및 기타 용도 개발 가능성이 열려 있음.

* 현장 방문을 통해 주변 시세 대비 저평가된 부분을 확인한다면, 투자 기회 모색 가능.

1.8. 예상 입찰가

제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 매우 어려움.

본 건은 인수되는 보증금이 없는 임의경매 건이므로, 채권 총액보다는 실질적인 토지 가치 평가에 기반한 입찰가 산정이 중요함.

감정가 116,916,000원 대비 낙찰 가능성, 명도 가능성, 개발 용이성, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직함.

정확한 예상 입찰가는 반드시 현장 방문을 통한 실질적인 토지 이용 상태, 주변 개발 계획, 명도 가능성, 잠재적 리스크 해소 방안 등을 면밀히 검토한 후에 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.