나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30804 [1] 경상남도 진주시 충무공동 25-7 1층106호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진양 · 평가일 2025.04.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 충무공동 소재 '한국승강기안전공단' 동측 인근에 위치하고, 주위는
단독주택, 도로변 근린생활시설 및 주거나지 등으로 형성되어져 있음.

교통상황

차량출입이 가능하고, 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

기호(1~3) 철근콘크리트구조 슬라브지붕 3층건 내 1층 106, 2층 201호, 3층 301호로서,

기호(1) 1층 106호
외벽 : 화강석붙임
내벽 : 페인팅, 인테리어 마감 등
창호 : 샷시창호임.

기호(2, 3) 2층 201호, 3층 301호
외벽 : 스톤코트 등 마감
내벽 : 페인트마감

이용상태

기호(1) : 식당으로 이용중임.
기호(2), (3) : 주차장으로 이용중임.

설비내역

옥내 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 엘리베이트 등 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 가까운 평지로서, 근린생활시설 및 주차장 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측 및 서측과 남서측으로 각각 2차선 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역(2015-12-14), 지구단위계획구역(2015-12-14), 소로1류(폭 10m~12m)(소-국-1-60)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(소-국-1-61)(접합), 주차장(2015-12-14)(주68), 중로3류(폭 12m~15m)(중로 3-62)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구(2015-12-14)<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임
2)기 타 : 없음.

물건 비고

-일괄매각
-목록 2,3 지분매각임.
-목록 2,3 은 목록1에 화체된 공용부분(주차장)으로 일반적인 거래관행상 일괄거래되고 있는것으로 감정평가되어 일괄매각함.
-호별 표시가 없어 집합건축물대장상의 건축물현황도로 조사하였으므로 경매 입찰시 확인요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경30804 (1)

소재지: 경상남도 진주시 충무공동 25-7 1층 106호

용도: 근린상가 (1층 106호) 및 주차장 (2층 201호, 3층 301호)

감정가: 504,700,000원

토지면적: 354.58㎡ (약 107.27평)

토지지분: 120.814㎡ (약 36.55평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 1405.60㎡ (약 425.18평) - 전체 건물 면적 추정

건물지분: 249.23752000000002㎡ (약 75.40평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 지분 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 경남은행 (추정)

특이사항: 지분매각

주의사항: 일괄매각, 목록 2, 3(주차장)은 목록 1(근린상가)에 포함된 공용부분으로 일반적인 거래 관행상 일괄 거래되는 것으로 평가되어 일괄 매각함. 호별 표시가 없어 집합건축물대장상 건축물 현황도로 조사되었으므로, 경매 입찰 시 반드시 현장 확인 요함.

감정평가 요약:

위치 및 주위환경: 경상남도 진주시 충무공동 소재 '한국승강기안전공단' 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 도로변 근린생활시설 및 주거지 등으로 형성되어 있음.

교통상황: 차량 출입이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통임. 동측, 서측, 남서측으로 각각 2차선 도로와 접함.

건물 구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕 3층 건물 내 1층 106호, 2층 201호, 3층 301호로 구성됨.

이용상태: 1층 106호는 식당으로 이용 중이며, 2층 201호 및 3층 301호는 주차장으로 이용 중임.

설비 내역: 옥내 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 엘리베이터 등이 설치되어 있음.

토지 이용상태: 사다리형에 가까운 평지로서, 근린생활시설 및 주차장 등의 건부지로 이용 중임.

토지이용계획: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류, 중로3류, 주차장, 가축사육제한구역, 혁신도시개발예정지구.

공부와의 차이: 없음.

2. 입지조건

경상남도 진주시 충무공동 25-7 (1층 106호)에 위치하고 있음.

주변으로는 한국승강기안전공단이 위치하며, 단독주택, 근린생활시설, 주거지 등이 혼재되어 있는 지역임.

진주혁신도시 내에 위치하여 한국토지주택공사, 한국남동발전 등 다수의 공공기관 및 금융기관이 이전해 와 지역 경제 활성화에 기여하고 있는 곳임.

교통은 차량 출입이 용이하며, 제반 교통 사정은 보통 수준임. 동측, 서측, 남서측으로 2차선 도로가 접하고 있어 접근성이 양호함.

토지는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 주차장 용도로도 활용되고 있음.

인근 지역에서 특별히 문제 될 만한 혐오 시설에 대한 정보는 확인되지 않음.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2015년 9월 14일 접수된 경남은행의 근저당권(을1)임.

매각으로 인해 말소되지 않고 인수되는 권리가 존재함.

특히, 2015년 9월 4일 접수된 진주남부농업협동조합의 근저당권(을2)은 채권 총액 936,000,000원으로, 말소되지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 큰 부담으로 작용함.

경남은행의 임의경매 개시결정(갑3, 갑14)은 말소 대상임.

임차인 현황:

* 임차인: 구도애

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024-11-29

* 대항력: 없음

* 비고: 확정일자 및 배당신고일자 정보 없음.

인수되는 보증금 합계: 0원 (단, 을2 근저당권 936,000,000원은 인수해야 함).

4. 상권분석

건축물대장상 주 용도는 '자동차관련시설'로 되어 있으나, 감정평가서 상 1층 106호는 '식당'으로 이용 중이며, 2, 3층은 '주차장'으로 이용 중임. 이 용도 불일치 가능성은 잠재적 리스크로 고려해야 함.

한국승강기안전공단을 비롯한 다수의 공공기관 이전으로 인한 직장인 유동인구가 상권 활성화에 기여할 수 있는 잠재력을 가짐.

주변 상권은 근린생활시설과 주거지가 혼재되어 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있음.

다만, 전체 건물의 일부 지분만 매각되는 점과 인수되는 대규모 채무로 인해 상권 내에서의 사업 운영 및 수익률 분석 시 매우 신중한 접근이 필요함.

5. 생활정보

1층 106호는 현재 식당으로 운영 중이며, 2층 201호와 3층 301호는 주차장으로 이용되고 있음.

건물 내에는 옥내 위생 및 급배수 설비, 소화전 설비, 엘리베이터 등 기본적인 편의시설이 설치되어 있음.

진주혁신도시 내에 위치하여 주변 생활 편의시설 및 기반 시설 이용이 용이할 것으로 보임.

6. 잠재적 리스크

지분매각 물건이므로, 향후 건물 및 토지에 대한 다른 공유자들과의 협의 또는 공유물 분할 절차가 필요할 수 있음.

말소되지 않고 인수되는 진주남부농업협동조합의 근저당권(936,000,000원)은 낙찰 후 부담해야 할 가장 큰 리스크임. 이는 감정가(504,700,000원)를 훨씬 초과하는 금액임.

집합건축물대장상 건물 용도(자동차관련시설)와 실제 이용 현황(식당, 주차장) 간의 불일치 가능성이 있어, 관련 법규 위반 시 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있음.

호별 표시가 명확하지 않아 실제 경계, 면적, 이용 상태 등을 반드시 현장에서 직접 확인해야 함.

7. 종합 의견

본 물건은 진주혁신도시 내에 위치한 근린상가 및 주차장 지분 매각 건으로, 입지적 장점에도 불구하고 인수해야 하는 채무 부담이 매우 커 신중한 접근이 요구됨.

특히 9억 3천 6백만 원에 달하는 근저당권 인수 부담은 낙찰 후 상당한 재정적 압박으로 작용할 수 있으므로, 투자 결정 시 반드시 고려해야 함.

용도 불일치 가능성과 지분 매각의 복잡성을 감안할 때, 현장 조사 및 철저한 권리 분석이 필수적임.

8. 투자 포인트

진주혁신도시라는 개발 잠재력이 있는 지역에 위치함.

한국승강기안전공단 등 다수의 공공기관이 이전해 와 배후 수요가 기대됨.

1층 상가(106호)가 현재 식당으로 영업 중이라는 점은 실질적인 가치 판단에 도움이 될 수 있음.

9. 예상 입찰가

인수 보증금(0원)을 제외하고 예상 입찰가를 산정하더라도, 낙찰 후 인수해야 할 채무 총액(936,000,000원)을 반드시 고려하여 신중하게 결정해야 함.

감정가 504,700,000원 대비 인수 채무액이 월등히 높아, 단순 감정가 대비 비율로 입찰가를 산정하는 것은 매우 위험함.

실제 투자 가치는 인수 채무액을 포함한 총 취득 비용과 향후 예상 수익을 종합적으로 분석하여 결정해야 할 것임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.