나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20560 [1] 경상남도 함안군 산인면 신산리 83 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리랩스 · 평가일 2025.05.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 함안군 산인면 신산리 "신당삼거리" 북서측에 위치하며, 주위는 숙박 시설, 근린생활시설, 공장 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입 가능하며, 대중교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

6필 일단의 완경사 부정형 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

일련번호 2~7 토지는 지적도상 맹지이나, 인접 토지를 경유하여 남서측으로 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

1) 일련번호 2, 7 계획관리지역, 성장관리계획구역(근린형), 가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한200m)<가 축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>. 2) 일련번호 3, 4, 5, 6 계획관리지역, 성장관리계획구역(근린형), 가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한200m)<가 축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

1) 일련번호 2 토지상에 제시외물건㉠(관정:굴착깊이100m/굴착지름150mm/토출관지름25mm)이 소재합니다. 2) 일련번호 2~4, 7 토지상에 제시외물건㉡(조경수:황금측백나무, 홍가시나무 등) 약 103주, 제시외물건㉢(조경석:자연석 등) 약 63개가 산재하여 소재하며, 수량에 대해 이의가 있으신 경우, 응찰 개시 전에 수량산정 결과를 제시해 주시기 바라며, 수량에 대한 결과가 제시되지 않은 상태에서 경매 절차가 진행될 경우, 이로 인한 모든 결과에 대해서는 본 사무소가 책임지지 않음을 사전에 고지드립니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 일련번호 2~4, 7 토지는 건축물대장상 관련지번으로 등재되어 있으며, 용도상의 불가분의 관계가 인정되는 바, 일단지로 평가하였습니다. 2) 일련번호 5, 6 토지는 공유지분 토지로서, 지분별 위치확인이 불가능한 바, 전체를 기준으로 평가하였습니다. 3) 감정목적물의 출입구에 조경수, 조경석, 입식간판 등 구조물이 소재하나, 감정목적물 토지 밖에 소재하는 바, 감정평가제외 하였으니, 응찰시 참고바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 숙박시설로서, 외 벽 : 화강석붙임, 스톤코트 마감 등. 내 벽 : 강화마루 및 타일 마감 등. 창 호 : 새시창호 입니다.

이용상태

지1 : 주차장, 물탱크실. 1층 : 일반숙박시설, 주차장, 계단실, 복도, 린넨실, 관리실. 2층 : 일반숙박시설, 계단실, 복도. 3층 : 일반숙박시설, 휴게실, 계단실, 복도.

설비내역

제반 위생 및 급배수 설비, 소방설비, 승강기설비, 전기온수보일러에 의한 난방설비, 천정형 시스템에어컨설비, 무인정산시스템, CCTV설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외물건(2-1~2-3) 매각포함.
본건 출입구의 구조물(조경수, 조경석, 입식간판 등)은 본건 토지 밖에 소재하여 평가 및 매각 제외함.
목록1은 숙박시설로 이용 중임.
목록2~4, 7은 일단의 토지로서 상업용 건부지로 이용 중임. 감정평가서상 본건 지상의 제시외물건(2-2, 2-3)은 대략적으로 산재하고 있는 개수를 평가한 것으로 보고되었음.
2026. 5. 15. 유치권자 주식회사 호암개발로부터 공사대금 700,500,000원에 대한 권리신고서가 제출되었으나 그 성립여부는 불분명함. 이에 대해 신청채권자가 2026. 7.15. 유치권배제신청서 제출하였으나 별도의 유치권부존재확인소송은 제기하지 않음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 마산지원 2025타경20560 (1)

소재지: 경상남도 함안군 산인면 신산리 83

용도: 숙박시설

감정가: 7,128,022,000원

토지면적: 3983.00㎡ (약 1205평)

건물면적: 2637.20㎡ (약 800평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 숙박시설

사용승인일: 2023년 04월 03일

특이사항: 공동담보, 유치권 신고됨 (성립 여부 불분명).

1.1. 입지조건

* 위치: 경상남도 함안군 산인면 신산리 83번지, "신당삼거리" 북서측 인근에 소재합니다.

* 주변 환경: 숙박 시설, 근린생활시설, 공장 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통: 차량 진출입이 가능하며, 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 토지: 6필지로 구성된 완경사 부정형 토지이며, 상업용 건부지로 이용 중입니다.

* 도로: 지적도상 맹지이나, 인접 토지를 경유하여 남서측 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.

* 토지이용계획: 해당 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(근린형), 가축사육제한구역, 준보전산지 등에 속해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 4월 5일 접수된 김해농업협동조합 근저당권입니다.

* 등기부채권 총액: 토지 및 건물 등기부상 채권 총액은 약 6,250,000,000원입니다.

* 주요 권리:

* 소유권: 주식회사드림개발로 등기되어 있습니다.

* 근저당: 김해농업협동조합 (총 54억원), 박명식 외 1명 (6억원), 예광종합건설주식회사 (2.5억원) 등 다수의 근저당이 존재했으나 모두 말소 예정입니다.

* 압류: 함안군, 마산세무서장의 압류 이력이 있습니다.

* 임의경매: 신청채권자는 김해농업협동조합입니다.

* 유치권:

* 2026년 5월 15일, 주식회사 호암개발로부터 공사대금 700,500,000원에 대한 유치권 신고가 접수되었습니다.

* 본 유치권의 성립 여부는 불분명하며, 신청채권자는 유치권 배제 신청서를 제출하였으나 유치권 부존재 확인 소송은 제기하지 않은 상태입니다. 이는 낙찰 후 인수 여부 및 명도 과정에서 분쟁 발생 가능성이 있습니다.

* 임차인 현황: 인수할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 숙박시설, 근린생활시설, 공장 등이 혼재하는 지역 특성을 보입니다. "신당삼거리" 인근이라는 점에서 지역 내 접근성은 있을 것으로 판단됩니다.

* 건물 용도: 현재 숙박시설로 이용 중이며, 비교적 최근 신축(2023년 사용승인)되었습니다.

* 잠재력: 주변 환경의 복합적인 성격으로 인해 특정 상권의 집중도는 낮을 수 있으나, 숙박시설로서의 수요를 확보할 수 있다면 경쟁력을 가질 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 보고서에 구체적인 편의시설 정보는 명시되어 있지 않으나, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의는 어느 정도 충족될 것으로 예상됩니다.

* 교통: 차량 접근성은 양호하나, 대중교통 편의성은 보통 수준으로 파악됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유치권 문제: 주식회사 호암개발이 신고한 700,500,000원의 공사대금 관련 유치권의 성립 여부가 불분명하여, 낙찰 후 인수 또는 명도 과정에서 법적 분쟁 및 추가 비용 발생 위험이 있습니다.

* 높은 채권 총액: 총 62.5억 원의 등기부채권 총액은 물건의 감정가 대비 부담이 될 수 있으며, 경매 절차 진행 시 가격 변동 요인이 될 수 있습니다.

* 도로 조건: 지적도상 맹지이므로, 도로 이용에 관한 권리가 명확히 확보되지 않았다면 잠재적 분쟁 소지가 있을 수 있습니다. (단, 본건 토지 2~7은 인접 토지를 경유하여 도로에 접함)

* 제시외 물건: 출입구 주변의 구조물(조경수, 조경석, 입식간판 등)은 본건 토지 밖에 소재하여 평가 및 매각에서 제외되었으므로, 관련 경계 확인 및 민원 발생 가능성에 유의해야 합니다. 또한, 제시외 물건(2-1~2-3)은 매각 포함입니다.

* 공동담보: 본 건물이 공동담보로 묶여 다른 부동산도 경매에 포함될 수 있으며, 이는 경매 진행 상황에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경상남도 함안군 소재, 2023년 신축된 3층 규모의 숙박시설입니다. 감정가는 71억 2천 8백여만원에 달하는 대형 물건입니다.

* 최근에 지어진 건물이라는 점은 장점이나, 7억 원 규모의 불분명한 유치권 존재 가능성과 62.5억 원에 달하는 높은 등기부채권 총액은 주요 리스크 요인입니다.

* 지역 내 숙박시설로서의 활용 가능성은 있으나, 주변 혼재된 지역 특성상 상권 분석 및 잠재 수요에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적입니다.

* 높은 감정가와 복잡한 권리 관계를 고려할 때, 신중하고 보수적인 접근이 요구되는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2023년 4월 사용 승인된 건물로, 시설의 현대성과 관리 용이성을 기대할 수 있습니다.

* 대규모 숙박 시설: 토지 면적이 넓어 향후 운영 확대 또는 시설 개선을 통한 가치 증대 잠재력을 가지고 있습니다.

* 지역 내 잠재적 수요: 함안군 지역 내 숙박 시설로서의 역할 수행 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 7,128,022,000원입니다.

* 잠재적 유치권(700,500,000원) 인수 가능성, 높은 채권 총액(6,250,000,000원) 등을 감안할 때, 입찰 시점에서는 감정가 이하 또는 신중한 가격 책정이 필요합니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 유치권 성립 여부 조사, 법원 및 관련 기관 문의, 현장 실사, 주변 시세 조사, 향후 운영 계획 수립 등을 통해 종합적인 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.