나이스옥션 법원경매 마산 2025타경209 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 진북면 이목리 363 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 진북면 이목리 소재 '이목마을' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 중·소규모의 공장, 전·답의 농경지, 임야 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 농기계 및 소형 차량의 접근은 가능하며, 전반적인 교통상황은 불편시됨.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로서 북동측으로 하향경사지이며, 토질은 보통이고 휴경지 상태임.

인접 도로상태

지적도상 맹지이나, 남동측으로 이은 구거를 일부 이용하여 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

본건 토지상에는 유실수(매실)가 다수주 식재되어 있으나, 관리상태 불량하고 별도의 경제적가치가 있는 고가의 수목이 아니며, 일반적으로 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지에 포함하여 평가함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없음.

물건 비고

농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수).
현황 휴경지 상태임. 지상에 식재된 수목은 토지에 포함하여 평가하였으며 지적도상 맹지임.

AI 물건분석

2. 물건 기본정보

사건번호: 마산지원 2025타경209 (1)

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 진북면 이목리 363

용도: 전 (농지)

감정가: 266,631,000원

토지 면적: 1891.00㎡ (약 572평)

건물 면적: 0㎡

매각 대상: 토지 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 영산농업협동조합 (추정)

3. 입지조건

주위환경: 본건은 '이목마을' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 중·소규모의 공장, 전·답의 농경지, 임야 등이 혼재되어 있는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 농기계 및 소형 차량의 접근은 가능하나, 전반적인 교통 상황은 다소 불편할 것으로 판단됩니다.

토지 형태 및 이용 상태: 본 토지는 부정형의 토지로서 북동측으로 하향 경사를 이루고 있으며, 토질은 보통입니다. 현재는 휴경지 상태로 이용되고 있습니다.

인접 도로 상태: 지적도상 맹지이나, 남동측으로 인접한 구거를 일부 이용하여 접근이 가능합니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건은 계획관리지역에 속하며, 가축사육제한구역(그 외 지역 200m 제한 조례 참조)에 해당합니다.

4. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다. 본 건의 모든 권리(근저당, 지상권, 가압류, 압류 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 현재 임대차 관계는 없는 것으로 파악됩니다.

등기부 요약:

말소기준권리: 근저당권 (을9) 영산농업협동조합 (2022-02-25)

총 채무액: 623,356,406원 (등기부 채권 총액 기준)

주요 등기 내역:

- 소유권 이전: 남말숙 (2006-07-04), 이재만 (2022-02-25, 매매 250,000,000원)

- 근저당: 영산농업협동조합 (2022-02-25, 240,000,000원)

- 지상권: 영산농업협동조합 (2022-02-25)

- 가압류: 농업협동조합중앙회, 수협은행, 부산신용보증재단, 신용보증기금 (2024년)

- 압류: 마산세무서장 (2024-12-26)

5. 상권분석

본 물건은 농경지와 중·소규모 공장이 혼재된 지역에 위치하여, 일반적인 상업 시설이나 상권 형성은 미미합니다. 주변에 공장이 분포하고 있어 관련 종사자나 업체를 대상으로 한 제한적인 수요는 있을 수 있으나, 활발한 상권으로 보기는 어렵습니다.

6. 생활정보

주변 편의시설: 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등)의 접근성을 파악하기 어렵습니다. 농경지 및 공장 지대 특성상, 기본적인 생활 편의시설 이용을 위해서는 인근 마을이나 창원 시내 지역으로 이동해야 할 가능성이 높습니다.

교육시설: 제공된 정보가 없습니다.

의료시설: 제공된 정보가 없습니다.

7. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 필수: 본 건은 농지이므로 취득 시 농지취득자격증명이 반드시 필요합니다. 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있으므로, 사전에 발급 가능 여부 및 절차를 확인해야 합니다.

맹지 및 접근성: 지적도상 맹지이며, 인접 구거를 통한 간접 접근만 가능하여 토지 이용 및 개발 시 제약이 따를 수 있습니다.

농지 관련 규제: 계획관리지역이나 농지법의 적용을 받을 수 있으며, 향후 토지 이용에 있어 관련 법규를 준수해야 합니다.

지상 수목: 토지 지상에 식재된 유실수(매실)는 토지에 포함하여 평가되었으나, 관리 상태가 불량하고 별도의 경제적 가치가 크지 않은 것으로 평가되었습니다. 토지 취득 후 해당 수목에 대한 처리가 필요할 수 있습니다.

높은 채무 총액: 등기부상 채무 총액이 약 6.2억원에 달하여, 경매 과정에서의 변동성 가능성을 염두에 두어야 합니다.

주변 환경: 검색 결과, 마산합포구 진동면 일대에서 의료폐기물 소각장 건립 추진에 대한 주민 반발이 있었던 사례가 있으나, 본건 이목리와 직접적인 연관성은 명확하지 않습니다. 다만, 개발 시 주변 환경과의 조화 및 지역 주민과의 관계를 고려해야 할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창원시 마산합포구 진북면 이목리에 위치한 계획관리지역 내 농지(전)입니다. 현재 휴경지 상태이며, 지적도상 맹지에 해당하나 인접 구거를 통한 접근은 가능합니다. 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 이를 준비하지 못할 경우 입찰 보증금을 잃을 위험이 있습니다. 주변에 농경지와 중소규모 공장이 혼재된 지역으로, 직접적인 상권이나 생활 편의시설 접근성은 다소 제한적입니다. 다만, 계획관리지역이라는 점과 향후 토지 활용 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

9. 투자 포인트

계획관리지역 내 농지: 향후 용도 변경이나 개발 가능성을 염두에 둔 투자 기회.

농업 목적 투자: 농업 종사자 또는 농지 취득 자격을 갖춘 수요자에게 적합.

잠재적 가치 상승: 주변 개발 동향 또는 지역 발전 계획과 연계 시 가치 상승 기대.

10. 예상 입찰가

감정가: 266,631,000원

채무 총액: 623,356,406원

인수 보증금: 0원

본 물건은 농지이면서 맹지이며, 농지취득자격증명 발급이 필수라는 점, 그리고 현재 휴경지 상태라는 점 등을 감안할 때, 입찰가는 감정가 이하 또는 근접한 수준에서 형성될 가능성이 있습니다. 다만, 정확한 예상 입찰가는 현장 조사, 권리 분석 상세 검토, 유사 물건의 시세 및 최근 경매 낙찰가 등을 종합적으로 분석한 후에 산정해야 합니다. 신중한 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.