나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11406 [1] 경상남도 창원시 진해구 자은동 135-2 탑빌딩 주건축물제1동 OOOOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두요 · 평가일 2025.05.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 창원시 진해구 자은동 소재""진해냉천초등학교""서측 인근에 위치하며,
주위는 아파트, 상업용 빌딩 등이 소재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본 건 까지 차량 출입 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상5층 건물 내 제지하1층 제비101호 외
6개호 로서,
외벽 : 알루미늄복합판넬 및 전면 페어글라스창 마감 등
내벽 : 콘크리트노출 및 인테리어 마감
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호 1 ~ 7) : 현황 공실임.

설비내역

급배수·위생설비, E/V설비, 화재탐지기 등

토지의 형상 및 이용상태

본 건 대지권의 목적인 토지는 완경사지대를 평탄하게 조성한 가장형 토지로서, 상업용
으로 이용중임.

인접 도로상태등

본 건 북측으로 노폭 약 20m, 남측으로 노폭 약 8m 도로, 북동측으로 노폭 약 6m내외의
보행자도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~
15m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 국민임대주택단지예정지구<국민임대주택건설등에관한특별조치법>, 비행안전제5구역
(지원)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 지원항공작전기지<군사기지 및 군사시설 보호법>

공부와의 차이

기호 3) 일부와 4, 5)는 벽체없이 일체로‘공실’상태이나 원상회복이 가능한 것으로 판단
되는 바, 이에 구애됨 없이 평가하였으니 경매 진행 및 응찰시 참고바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 창원지방법원 2025타경11406 (1)

물건종별: 집합건물 (근린상가)

용도: 제2종근린생활시설

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 건축물 정보

소재지: 경상남도 창원시 진해구 냉천로 164 (자은동), 탑빌딩 주건축물제1동 지1층비101호

건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 지하 3층, 지상 5층

건물 내 위치: 지하 1층 비101호

주요 마감: 외벽 - 알루미늄복합판넬 및 전면 페어글라스창, 내벽 - 콘크리트노출 및 인테리어, 창호 - 샷시

1.3. 토지 및 건물 면적, 감정가

토지면적: 21.39㎡ (약 6.47평)

토지지분: 21.3864㎡ (약 6.47평)

건물면적: 65.46㎡ (약 19.79평)

건물지분: 65.46㎡ (약 19.79평)

감정가: 524,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 창원시 진해구 자은동에 위치하며, 인근에 진해냉천초등학교가 소재하고 있습니다.

주위는 아파트 단지와 상업용 빌딩 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량의 출입이 용이하며, 본 건까지 접근 가능한 도로망이 갖추어져 있습니다.

제반 교통사정은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역에 속해 있습니다.

주요 용도지역 및 제한 사항으로는 중로1류(폭 20m~25m), 중로3류(폭 12m~15m) 도로에 접하며, 가축사육제한구역, 국민임대주택단지예정지구, 비행안전제5구역(지원), 지원항공작전기지 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계

말소기준권리는 2024년 3월 15일 접수된 광주농업협동조합의 근저당권(을7, 채권최고액 1,200,000,000원)입니다.

본 경매 절차를 통해 근저당권, 임의경매 개시결정, 압류 등은 모두 말소될 예정입니다.

현재 등기부등본상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

등기부채권 총액은 1,200,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면, 본 건의 임차인 현황 상 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다.

이는 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없음을 의미합니다.

실제 점유 관계 및 대항력 유무는 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설 및 배후 수요

본 건은 진해냉천초등학교 서측 인근 상업지역에 위치하여, 주변의 아파트 단지 및 상업 시설을 배후 수요로 확보할 수 있습니다.

접근성 좋은 도로망(북측 20m, 남측 8m, 북동측 6m)을 통해 상권 접근성이 용이합니다.

4.2. 건물 이용 현황 (공실 여부)

감정평가서 요약에 따르면, 본 건을 포함한 기호 1~7호는 현재 모두 공실 상태인 것으로 파악됩니다.

건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설로, 향후 다양한 용도로 활용 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 환경

본 건 인근에 진해냉천초등학교가 소재하며, 상업 지역 내 위치하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

제공된 정보만으로는 상세한 편의 시설 현황 파악이 어렵습니다.

주거 지역(아파트)과 상업 지역이 혼합된 환경으로, 지역의 안정성을 기대할 수 있습니다.

5.2. 건물 내부 설비

급배수·위생 설비, 엘리베이터(E/V), 화재탐지기 등 기본적인 설비는 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 상태 및 공부와의 차이

감정평가서상 기호 3, 4, 5호의 경우 벽체 없이 일체로 공실 상태이나 원상회복이 가능한 것으로 판단되었습니다.

본 건(B101호)과의 직접적인 연관성은 명확하지 않으나, 내부 구조 및 상태에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

원상회복 필요 시 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 공동담보 물건 관련

본 건은 공동담보 물건으로 진행될 수 있습니다.

이는 담보로 제공된 다른 부동산의 경매 결과나 채무 이행 상황에 따라 본 건의 경매 절차나 낙찰 결과에 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

6.3. 공실 장기화 가능성

현재 본 건을 포함한 다수의 호실이 공실 상태입니다.

따라서, 낙찰 후에도 공실이 지속될 경우 임대 수익 발생에 시일이 걸릴 수 있으며, 적극적인 마케팅 및 임대 정책 수립이 필요합니다.

6.4. 토지 이용 제한 사항

본 건 토지는 비행안전제5구역, 지원항공작전기지 등 군사 시설 관련 구역에 포함되어 있습니다.

이는 향후 건축이나 토지 이용에 있어 일부 제한 사항으로 작용할 수 있으므로, 관련 법규를 사전에 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창원시 진해구의 상업 및 주거 지역에 위치한 근린상가 건물로, 진해냉천초등학교 인근이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다.

건축물은 철근콘크리트 구조로 안정적이며, 현재 모든 호실이 공실 상태로 인수 부담이 적다는 점은 긍정적입니다.

다만, 공동담보 물건이라는 점, 일부 호실의 내부 구조 차이 및 공실 지속 가능성은 유의해야 할 부분입니다.

낙찰 후 적절한 내부 수리를 통해 가치를 높이고 공실을 해소한다면 안정적인 수익 창출이 기대됩니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 배후 수요: 초등학교 인근 상업 지역으로, 지역 주민 및 학생을 대상으로 하는 업종에 유리합니다.

* 명도 부담 최소화: 인수 보증금이 0원으로, 임차인과의 명도 갈등 소지가 적습니다.

* 원상회복 가능성: 내부 구조 차이가 있으나 원상회복 가능성이 높아, 투자자의 취향에 맞게 리모델링하여 활용할 수 있습니다.

* 향후 개발 가능성: 지구단위계획구역으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 524,000,000원입니다.

현재 공실 상태이며, 공동담보 물건이라는 특성을 고려해야 합니다.

인수 보증금이 없으므로, 낙찰 후 명도 관련 부담은 적으나, 건물의 내부 상태 및 향후 임대 수익률을 면밀히 분석하여 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 인근 유사 물건의 최근 낙찰가, 본 건의 실제 시장 가치, 예상 임대 수익률, 명도 및 수리 비용 등을 종합적으로 고려한 추가적인 조사와 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.