나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11379 [1] 경상남도 김해시 진례면 담안리 518 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세아

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 진례면 담안리 소재 '김해테크노밸리 알반산업단지' 남측 인근에 위치하며 주위는 산업단지, 소규모 공장지대 및 농경지대 등으로 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 인근의 도로여건 등을 고려시 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본건 토지는 공히 부정형 완경사지로 농경지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1)토지는 동측으로 세로(불)에 접하고, 기호(2)토지는 북측으로 세로에 접하며 기호(3~7)토지는 맹지 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,3,4,5,6,7):농림지역,가축사육제한구역(200m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역(2016-06-30)<농지법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>

기호(2):계획관리지역 , 농림지역 , 성장관리계획구역(2023-04-06)(진례 담안2구역 산업형) , 성장관리계획구역(2023-04-06)(진례 담안2구역),가축사육제한구역(200m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역(2016-06-30)<농지법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>

제시목록 외의 물건

기호(1)토지상에는 제시외 수목이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 본건 기호(1)토지 상에는 제시외 수목 (후첨: 사진참조)이 소재하나, 토지는 이에 구애 없이 평가 하되, 제시외 수목로 인하여 영향 받는 토지가격은 후첨‘토지감정평가명세 표’비고란에 별도 표기하였으니 업무 진행시 참고 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

농지취득자격증명 필요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음). 공유지분 매각임. 공유자 우선매수권 행사 제한(공유자의 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각절차에서 우선매수권을 행사할 수 없음). 일괄매각. 제시외 수목 포함. 공유자 손덕조는 ‘목록 2. 토지는 구분소유적 공유관계’라고 주장하고, 신청채권자의 승계인은 일반 공유지분이라고 주장함. 실체법적으로 구분소유적 공유관계가 성립하는지 여부, 성립한다면 매수인이 전소유자가 체결한 구분소유적 공유 합의에 구속되는지 여부는 불분명함. (2026. 2. 23.자 정정)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

사건번호: 창원지방법원 2025타경11379 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOOO

1.2. 소재지 및 토지 정보

소재지: 경상남도 김해시 진례면 담안리 518

용도: 전

토지면적: 5,182.00㎡ (약 1,567.61평)

토지 지분: 1,408.8216㎡ (약 426.18평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 0.00㎡

건물 지분: 0㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 일부 지분 매각

1.3. 가격 정보

감정가: 329,957,120원

1.4. 특이사항 및 주의사항

매각으로 인하여 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 및 비고 내용은 명확하지 않음)

농지취득자격증명 필요: 미제출 시 매수보증금 반환 불가.

공유지분 매각: 본건은 토지의 일부 지분만 매각 대상임.

공유자 우선매수권 행사 제한: 공유자의 우선매수권 행사에 따른 매수 신고가 보증금 미납으로 실효될 경우, 해당 공유자는 이후 매각 절차에서 우선매수권 행사 불가.

일괄매각: 제시외 수목 포함.

공유자 주장 충돌: 공유자 손덕조는 '목록 2. 토지는 구분소유적 공유관계'라고 주장하나, 신청채권자의 승계인은 일반 공유지분이라고 주장함. 실체법적으로 구분소유적 공유관계 성립 여부 및 매수인이 전 소유자와의 합의에 구속되는지 여부는 불분명함. (2026. 2. 23.자 정정)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경상남도 김해시 진례면 담안리 소재 '김해테크노밸리 알반산업단지' 남측 인근에 위치하며, 주위 환경은 산업단지, 소규모 공장지대 및 농경지대 등으로 구성되어 있어 보통 수준으로 평가됨.

2.2. 교통상황

인근의 도로 여건 등을 고려할 때 교통 상황은 보통 수준으로 평가됨.

2.3. 형태 및 이용 상태

본건 토지는 전반적으로 부정형의 완경사지이며, 현재 농경지로 이용 중임.

2.4. 인접 도로상태

기호(1) 토지는 동측으로 세로(불)에 접하고 있으며, 기호(2) 토지는 북측으로 세로에 접함. 기호(3~7) 토지는 맹지 상태임.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

기호(1,3,4,5,6,7): 농림지역, 가축사육제한구역(200m 제한지역), 농업진흥구역, 배출시설설치제한지역.

기호(2): 계획관리지역, 농림지역, 성장관리계획구역(진례 담안2구역), 성장관리계획구역(진례 담안2구역 산업형), 가축사육제한구역(200m 제한지역), 농업진흥구역, 배출시설설치제한지역.

2.6. 제시외 물건

기호(1) 토지상에는 제시외 수목이 소재함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리: 농협은행주식회사 근저당 (2012.10.02. 접수)

등기사항 요약:

* 소유권 이전: 김옥배 (1995.10.07), 손화자 (2001.12.27), 김현기 (2009.08.24), 석한조 외 2명 (2010.10.27, 매매 금432,800,000원)

* 근저당: 농협은행주식회사 (2012.10.02. 접수, 금240,000,000원, 말소기준권리)

* 임의경매개시결정: 농협은행주식회사 (2025.04.29. 접수, 창원지방법원 2025타경11379, 말소)

* 가압류: 농협은행주식회사 (2025.04.29. 접수, 창원지방법원 2025카단11192, 금51,646,460원, 말소)

총 등기부채권액: 291,646,460원 (근저당 240,000,000원 + 가압류 51,646,460원)

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대 관계: 미상임. (금액이 미상이라도 주의 필요)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권'이 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 불명확함.

4. 상권분석

4.1. 주변 산업단지와의 연계성

본건은 '김해테크노밸리 알반산업단지' 남측 인근에 위치하고 있으며, 김해시 진례면 일대는 제2김해테크노밸리 조성 등 산업단지 개발이 활발히 진행 중인 지역입니다. 이는 향후 지역 발전 및 관련 수요 증대에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

4.2. 토지 이용 현황

주위 환경은 산업단지, 소규모 공장지대 및 농경지대가 혼재된 지역으로, 개발 잠재력과 농업적 이용 가능성이 공존하는 형태입니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

인근 도로 여건이 보통 수준이며, 김해테크노밸리 인근으로 남해고속도로 진례IC 및 부산신항 제2 배후도로 등 교통망이 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 시설

구체적인 생활 편의시설에 대한 정보는 제공되지 않았으나, 산업단지 인근의 특성상 관련 지원 시설이나 기본적인 생활 인프라가 일부 존재할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 관련

* 농지취득자격증명 필수: 본건은 농취증이 반드시 필요하며, 미제출 시 매수보증금 몰수 등의 불이익이 발생하므로 취득 전 반드시 준비해야 합니다.

6.2. 소유권 및 권리 관계

* 공유지분 매각: 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 다른 공유자와의 관계 및 향후 토지 이용에 있어 협의가 필요할 수 있습니다.

* 구분소유적 공유관계 분쟁: 본건 토지가 구분소유적 공유관계인지 일반 공유관계인지에 대한 주장 충돌이 있으며, 법적 판단이 불분명하여 매수인이 예상치 못한 권리 관계에 얽힐 위험이 있습니다. 이는 향후 재산권 행사에 제약이 될 수 있습니다.

* 맹지 존재: 일부 기호 토지(3~7)가 맹지 상태로, 토지 이용 시 도로 접근성 확보 방안을 검토해야 합니다.

6.3. 제시외 물건

* 제시외 수목: 토지 위에 소재하는 수목이 매각에 포함되나, 이로 인해 토지 가치에 미치는 영향은 별도로 표기되어 있으므로 감정가에 반영된 부분을 확인해야 합니다.

6.4. 임대차 관계 미확인

* 임대관계 미상: 현재 해당 토지에 대한 임대차 관계가 확인되지 않아, 인수할 보증금은 없으나 추후 점유 관계 발생 시 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 김해시 진례면 소재 농취증 필요 농지로, 현재 농경지로 이용 중이며 감정가는 329,957,120원입니다. 인근 산업단지 개발 호재가 있는 지역이나, 공유지분 매각, 구분소유적 공유관계에 대한 법적 불확실성, 농취증 필수 조건 등은 투자 시 신중한 접근을 요하는 요인입니다. 특히, 구분소유적 공유관계에 대한 주장 충돌은 매수인에게 상당한 리스크로 작용할 수 있으며, 농취증 미발급 시 매수보증금 반환 불가 조항은 반드시 숙지해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 산업단지 인근 입지: 김해테크노밸리 등 주변 산업단지 개발에 따른 잠재적 가치 상승 기대.

* 농업진흥구역: 농업 관련 규제가 있으나, 농업 경영 목적의 투자를 고려할 수 있음.

* 감정가 대비 낮은 지분 면적: 전체 토지 면적 대비 매각 지분이 약 27%에 해당하므로, 전체 토지의 가치와 지분 가치 간의 상대적 평가가 중요함.

9. 예상 입찰가

본건은 공유지분 매각이며, 구분소유적 공유관계에 대한 법적 불확실성이 매우 큰 리스크 요인으로 작용하고 있습니다. 또한, 농취증 발급 요건 충족 여부가 필수적입니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 파악 및 낙찰가 산정에 어려움이 있습니다. 따라서, 투자자는 현장 방문을 통해 토지의 실질적인 이용 현황, 인근 시세, 구분소유적 공유관계 주장과 관련된 추가적인 정보(예: 과거 합의 내용, 다른 공유자들의 입장 등)를 면밀히 파악하고, 농취증 발급 가능 여부를 반드시 확인한 후 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 인수할 보증금은 없으므로, 이러한 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.