나이스옥션 법원경매 창원 2025타경464 [1] 경상남도 창원시 진해구 자은동 135-2 탑빌딩 주건축물제1동 2층205호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일감정 · 평가일 2025.05.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 진해구 자은동 소재 '진해냉천초등학교' 남서측 인근 에 위치하며 인
근은 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 및 업무시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경
은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철역 등이 소재하는 등 대중교통
여건은 보통입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상5층 건물
내 제2층 제205호로서,
(사용승인일 2017.12.29)
외 벽 : 화강석, 알루미늄복합판넬 마감 등,
내 벽 : 콘크리트 등,
바 닥 : 콘크리트 등,
창 호 : 새시창호입니다.

이용상태

이용상태 : 근린생활시설(공실)입니다.

설비내역

본 건물내 제반 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

--

인접 도로상태등

--

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역,준주거지역,지구단위계획구역,중로1류(폭 20m~25m)(접합),중로3류(폭
12m~15m)(접합),가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>,국민임대주택단지예정지구<국민임대주택건설등에관한특별조치법>,비행안전제
5구역(지원)<군사기지 및 군사시설 보호법>,지원항공작전기지<군사기지 및 군사시설 보호
법>입니다.

공부와의 차이

해당없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경464 (1)

소재지: 경상남도 창원시 진해구 자은동 135-2 탑빌딩 주건축물제1동 2층205호

용도: 근린상가

감정가: 392,000,000원

토지면적: 35.68㎡ (약 10.8평)

토지지분: 35.6802㎡ (약 10.8평)

건물면적: 100.80㎡ (약 30.5평)

건물지분: 100.8㎡ (약 30.5평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경상남도 창원시 진해구 자은동 소재 '진해냉천초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 및 업무시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통여건

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용이 가능한 지역입니다. 다만, 지하철역과의 거리에 대한 구체적인 언급은 없어 대중교통 여건은 '보통'으로 평가됩니다.

2.3. 주변시설

* 교육시설: 진해냉천초등학교가 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 검색 결과, 창원시 진해구에는 폐기물 소각시설(진해자원회수시설), 폐기물 매립장 등이 위치하고 있으나, 본건 소재지인 자은동으로부터 직접적인 인접 또는 영향권에 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 창원시 전체적으로는 웅남동 일대에 변전소, 송전탑, 생활폐기물 처리시설 등이 집적된 사례가 있어, 향후 지역 개발 및 환경 관련 이슈를 주시할 필요는 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 소유권보존: 주식회사탑디엔씨 (2018.01.31)

* 소유권이전2번신탁등기말소: 주식회사탑디엔씨 (2020.04.06)

* 근저당권: 제주은행 (2022.11.18), 채권최고액 324,000,000원. (말소기준권리)

* 임의경매: 제주은행 (2025.04.30), 청구금액 282,979,034원. (본 경매 사건)

매각으로 인해 위 근저당권 및 임의경매 등기, 그리고 이를 승계한 모든 권리는 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액은 324,000,000원입니다.

3.2. 임차인현황

명시된 임차인 현황 정보에 따르면, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

다만, '기타참고사항(임대관례 및 기타)' 항목에 '임대미상'으로 기재되어 있어, 현재 해당 물건에 대한 임대차 관계 및 보증금, 차임 등에 대한 정보가 확인되지 않았음을 유의해야 합니다.

* 임대료 및 보증금 정보가 미상인 임차인이 있을 수 있으므로, 현장 조사 시 반드시 확인이 필요하며, 이에 대한 주의가 요구됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 '근린상가' 용도로 이용 중에 있습니다. 주변 지역이 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등이 혼재된 지역인 점을 감안할 때, 지역 주민을 대상으로 하는 소매업, 서비스업 등 다양한 업종의 영업이 가능할 것으로 예상됩니다. 다만, 현재 '공실' 상태로 파악되어, 공실률이 상권 활성화에 영향을 미칠 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건축물 정보

* 건물명: 탑빌딩

* 주구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 지하 3층 / 지상 5층

* 사용승인일: 2017년 12월 29일

* 본건 위치: 건물 내 제2층 제205호

* 외벽: 화강석, 알루미늄복합판넬 마감 등

* 내벽: 콘크리트 등

* 바닥: 콘크리트 등

* 창호: 새시창호

* 설비: 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 되어 있습니다.

5.2. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 다음과 같은 용도지역 및 지구 등의 규제를 받습니다.

* 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역

* 중로1류 (폭 20m~25m) (접합), 중로3류 (폭 12m~15m) (접합)

* 가축사육제한구역 (일부제한 모든축종 제한)

* 국민임대주택단지예정지구

* 비행안전제5구역 (지원), 지원항공작전기지 (군사기지 및 군사시설 보호법)

6. 잠재적 리스크

* 공실: 현재 '공실' 상태로, 낙찰 후 공실이 지속될 경우 공실 위험이 있습니다.

* 임대미상: 임차인 현황이 '임대미상'으로, 실제 임대 조건 및 대항력 있는 임차인 존재 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 지역 개발 제한: 비행안전구역 및 지원항공작전기지 등으로 지정되어 있어, 향후 건물 증축이나 용도 변경 등 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축된 지 얼마 되지 않은 비교적 신축 건물(2017년 사용승인)에 위치한 근린상가입니다. 진해구 내 상업지역에 속하며, 차량 접근 및 대중교통 이용이 가능한 입지입니다. 다만, 현재 공실 상태이며, 임대차 관련 정보가 불확실하다는 점은 투자 시 유의해야 할 부분입니다. 또한, 군사 시설 보호 구역 등으로 지정되어 있어 개발 관련 제한이 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2017년 사용승인된 비교적 새 건물에 위치하여 자산 가치가 유지될 가능성이 높습니다.

* 근린상가: 주변 배후 단지(아파트, 오피스텔)를 기반으로 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 토지권리 관련 문제 없이 건물 소유권을 확보할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 392,000,000원입니다.

말소되는 권리만을 고려할 경우, 별도의 인수되는 보증금이 없어 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다.

다만, 현재 '공실' 상태이며 '임대미상'인 임차인 관련 불확실성, 지역 개발 제한 등의 리스크 요소를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세 조사를 통한 정확한 임대 수익률 분석 및 공실 리스크 해소 방안 마련이 선행되어야 합니다.

따라서, 본 감정가를 기준으로 하되, 현장 조사 및 권리 관계 재확인 후 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.