나이스옥션 법원경매 창원 2025타경491 [1] 경상남도 김해시 대동면 주중리 333-2 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두요감정 · 평가일 2025.05.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호 1)은 경상남도 김해시 대동면 주중리에 소재하는""대중초등학교""북서측에 위치하며,
주위는 단독주택, 농경지 등이 소재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

기호 1) : 본 건 까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호 1) :부정형 평지의 토지로서, 주거기타부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호 1) : 동측으로 노폭 약 7m, 남측으로 노폭 약 5m내외의 도로와 접함,

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역 , 제1종지구단위계획구역 , 소로3류(폭 8m 미만)(2024-07-18)
(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
<추가기재>※하천에 관한 사항 건설과 하천계(☎330-3811)별도확인※

제시목록 외의 물건

후첨 ""지적 및 건물개황도 참조""

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기타 : 기호 1) 토지는 토지이용계획확인서상 일부 도시계획시설 도로저촉인 바, 도면에
의거 면적확인 후, 공법상 제한정도를 감안하여 평가하였으니 경매 진행 및 응찰시 참고
바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2) : 조적조 슬라브지붕 1~2층 건물로서,
외벽 : 적벽돌 쌓기위 징크마감 등
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등
창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

기호 2) 1층 : 점포 및 주택으로 이용중임.
2층 : 주택으로 이용중임.

설비내역

급배수·위생설비, 난방설비 등

부합물 및 종물

후첨 지적 및 건물개황도 참조

공부와의 차이

본 건 기호 2) 건물중 단층‘화장실(2㎡)’은 멸실된 것으로 조사되는 바, 경매 진행 및
응찰시 참고바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기타 : 본 건 건물은 1층일부 점포, 1층 점포제외 및 2층은 주택으로 이용중인 바 이러한
각 층 및 부분별 용도 등을 감안하여 전체 건물을 기준으로 한 일괄평균단가를 적용하였음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.
감정서에 의하면 단층 화장실 2㎡는 멸실.
대항력 있는 임차인 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경491 (1)

소재지: 경상남도 김해시 대동면 주중리 333-2

용도: 근린시설

감정가: 408,762,120원

토지면적: 350.00㎡ (약 105.88평)

건물면적: 151.04㎡ (약 45.70평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 새마을금고

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경상남도 김해시 대동면 주중리에 소재하며, "대중초등학교" 북서측에 위치합니다. 주위는 단독주택, 농경지 등이 소재하는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

* 인접 도로상태: 동측으로는 노폭 약 7m, 남측으로는 노폭 약 5m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 해당 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역에 속하며, 소로3류(폭 8m 미만)에 저촉되는 부분이 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역)에 해당됩니다.

* 주변시설: 본 건은 대중초등학교와 근접해 있어 교육 환경이 양호하며, 지역 커뮤니티 시설로는 김해시 대동면 생활SOC 복합단지 '온누리센터' 건립이 추진 중입니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 을3 근저당 (새김해새마을금고, 2021-01-26)

* 총 채권액: 461,218,303원

* 임차인 현황:

* 이 (보증금 20,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2017-08-14, 확정 2025-05-12, 배당 2025-05-21): 대항력 있음.

* 최 (보증금 15,000,000원, 차임 150,000원, 전입 2019-10-11, 확정 2019-10-11, 배당 2025-07-28): 대항력 있음.

* 엄 (보증금 10,000,000원, 차임 250,000원, 전입 2024-10-25, 확정 2025-07-02, 배당 2025-07-23): 대항력 없음.

* 천 (보증금 10,000,000원, 차임 200,000원, 전입 2025-01-02, 확정 2025-01-02, 배당 2025-07-23): 대항력 없음.

* 인수되는 보증금: 0원 (제시된 인수 보증금 합계 기준)

* 등기부 요약: 소유권 이전, 근저당, 압류, 가압류 등 다수의 권리 설정 이력이 있으나, 모두 말소 예정 또는 말소 기준 권리보다 후순위로 정리될 것으로 보입니다.

1.4. 상권분석

* 주변 환경: 본 물건은 대중초등학교 인근에 위치하며, 주로 단독주택과 농경지가 혼재된 지역입니다.

* 용도: 근린시설 및 주택으로 복합적으로 이용 중이며, 1층은 점포 및 주택, 2층은 주택으로 사용되고 있습니다. 이는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권의 가능성을 시사합니다.

* 개발 계획: 김해시 대동면 지역에 생활SOC 복합단지 조성 사업이 진행 중으로, 향후 지역 발전 및 유동인구 증가에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교육시설: "대중초등학교"가 북서측 인근에 위치하여 자녀 교육에 편리합니다.

* 편의시설: 인근에 대중교통 이용이 가능하며, 김해시 대동면 지역은 농업이 발달한 지역으로, 지역 내 소비를 위한 기본적인 상가 시설이 있을 것으로 예상됩니다.

* 주거환경: 농경지와 단독주택이 어우러진 조용한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 이 와 최 는 대항력을 가지고 있어, 매수인이 인수할 보증금이 없다고 명시되어 있으나, 권리분석 및 현장 확인 시 해당 임차인과의 관계를 명확히 해야 합니다.

* 멸실된 건물 부분: 감정평가서에 따르면 단층 화장실 2㎡가 멸실된 것으로 조사되었습니다. 이는 건물 상태와 관련된 잠재적 수리 비용을 고려해야 함을 의미합니다.

* 토지 이용계획상 저촉: 토지 일부가 도시계획시설 도로에 저촉되는 부분이 있어, 향후 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 제시외 건물: 제시외 건물 15.48㎡가 포함되어 일괄 매각되므로, 해당 부분에 대한 정확한 현황 파악이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 김해시 대동면 주중리에 위치한 근린시설 및 주택 복합 건물입니다. "대중초등학교" 인근에 자리 잡고 있어 교육 환경은 양호한 편이며, 일괄 매각 대상이므로 토지와 건물을 한 번에 취득할 수 있습니다. 대항력 있는 임차인이 존재하고 토지 일부가 도로에 저촉되는 점, 건물의 일부 멸실 등은 주의 깊은 검토가 필요합니다. 그러나 지역 개발 계획과 함께 향후 지역 가치 상승의 잠재력을 가지고 있다고 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득할 수 있어 복합적인 활용이 가능합니다.

* 입지: "대중초등학교" 인근에 위치하며, 김해시 대동면의 생활 SOC 복합단지 조성 사업 등 지역 발전 가능성이 있습니다.

* 활용도: 1층 근린시설(점포)과 2층 주택으로 구성되어 있어 임대 수익 및 실거주 목적 모두 고려할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 408,762,120원을 기준으로 하되, 낙찰 후 인수해야 할 보증금이 0원임을 고려하여 산정해야 합니다. 총 채권액이 461,218,303원에 달하므로, 시세 및 현장 조사, 권리 분석, 임차인과의 협상 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 이는 단순히 감정가에 기반한 것이 아닌, 해당 물건의 시장 가치와 잠재적 위험 요소를 충분히 반영한 전략적 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.