나이스옥션 법원경매 창원 2025타경391 [1] 경상남도 창원시 진해구 남문동 1242-8 진해남문코아 1동 4층403호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에코 · 평가일 2025.05.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 진해구 남문동 소재 ""웅천초등학교"" 북서측 인근에 위치하는 구분건물로서(진해남문코아 1동 4층 403호), 주변은 근린생활시설, 아파트, 소규모 공장 등이 위치하며 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건 건물까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕(평지붕) 지하1층 ~ 5층 건물 내 4층 403호 건물로서,
(사용승인일: 2018.12.11)

외벽: 치장석재 붙임 등.
내벽: 벽지붙임, 인테리어 마감 등.
바닥: 데코타일붙임, 매트붙임 등.
창호: 새시창호 등 마감임.

이용상태

근린생활시설(탁구장)로 이용중임.

설비내역

제반 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방 관련설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적이 되는 토지는 가장형 평지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 30m 내외 포장도로, 동측으로 폭 약 20m 내외 포장도로, 북측으로 폭 약 12m 내외 포장도로, 서측으로 폭 약 6m 내외의 보행자도로가 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(2025-04-21)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 경제자유구역용도지구기타<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.

2) 기타: 본건은 연접한 402호 일부와 벽체 구분없이 일괄하여 근린생활시설(탁구장)로 사용중임.

물건 비고

연접한 402호 일부와 벽체 구분 없이 일괄하여 근린생활시설(탁구장)로 사용 중.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

물건지: 경상남도 창원시 진해구 남문동 1242-8 진해남문코아 1동 4층403호

사건번호: 창원지방법원 2025타경391 (1)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

용도: 근린상가 (현재 탁구장으로 이용 중)

감정가: 329,000,000원

토지면적: 57.43㎡ (약 17.37평)

건물면적: 135.72㎡ (약 41.05평)

사용승인일: 2018년 12월 11일

채권자: 서

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 창원시 진해구 남문동에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 아파트, 소규모 공장 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 나타나는 지역입니다.

* 주위환경: "웅천초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 본건 건물까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 도로상태: 남측 약 30m, 동측 약 20m, 북측 약 12m, 서측 약 6m의 폭을 가진 다양한 도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 다양한 폭의 도로에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역 및 경제자유구역으로도 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 권리분석 결과, 말소기준권리는 2021년 7월 8일 접수된 서부새마을금고의 근저당권(을3)입니다.

* 말소기준권리: 서부새마을금고 근저당권 (접수일: 2021-07-08)

* 인수되는 권리: 말소기준권리보다 후순위에 있는 권리들은 낙찰로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 특이사항으로 "지상권개요"에 대한 언급은 없으나, "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 지상권이 명시되어 있다면 별도 확인이 필요합니다. (제공된 정보상에서는 말소되지 않는 권리는 없습니다.)

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

보증금: 1,000,000원, 차임: 100,000원

전입/사업일자: 2019-08-28, 대항력: 있음

주의: 해당 임차인은 대항력이 있으므로, 인수 여부에 대한 신중한 검토가 필요합니다. (명시된 보증금/차임이 있으나, 계약 내용 미확인 시 주의 필요)

* 임차인: 배

보증금: 10,000,000원, 차임: 3,200,000원

전입/사업일자: 2019-12-05, 대항력: 있음

주의: 해당 임차인 역시 대항력이 있으므로, 인수 여부에 대한 신중한 검토가 필요합니다.

* 임차인: 조

보증금: 5,000,000원, 차임: 200,000원

전입/사업일자: 2025-03-27, 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (대항력 없는 임차인 및 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가에 포함되지 않는다고 가정 시)

* 등기부 채권 총액: 262,625,000원

1.3. 상권분석

본건은 근린생활시설로 현재 탁구장으로 사용 중이며, 주변은 아파트 단지와 함께 다양한 상업 시설 및 소규모 공장 등이 혼재된 지역입니다.

* 배후 수요: 인근 아파트 단지 거주민을 주요 배후 수요층으로 할 수 있으며, 지역 주민을 대상으로 하는 업종에 적합합니다.

* 주변 시설: 제1, 2종 근린생활시설 및 교육연구시설 용도도 가능한 건물로서, 다양한 업종의 상가 입점이 가능합니다.

* 경쟁 환경: 주변에 유사 업종의 경쟁 시설이 있을 수 있으므로, 차별화된 전략이 필요합니다.

* 지역 특성: 경제자유구역 및 지구단위계획구역 내에 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 고려할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: "웅천초등학교"와 인접해 있으며, 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 진해 중앙 시장 등 전통 시장도 이용 가능 거리에 있습니다.

* 교통: 차량 접근성이 우수하고 버스 정류장이 인근에 있어 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

* 관광 및 여가: 진해해양공원, 콰이강의 다리, 진해루 등 진해 지역의 주요 관광 명소가 차량 접근 가능한 거리에 위치해 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 김 (2019-08-28 전입) 및 배 (2019-12-05 전입) 임차인이 존재합니다. 비록 인수 보증금 합계는 0원으로 산정되었으나, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다. 특히 김 임차인의 경우, 제공된 보증금/차임 정보가 있으나 명확한 계약 내용을 확인해야 합니다.

* 건물 일체 사용: 현재 연접한 402호 일부와 벽체 구분 없이 탁구장으로 사용 중인 점은 향후 임대차 계약 갱신, 원상복구, 또는 다른 용도로의 전환 시 물리적 분리 또는 합의가 필요할 수 있는 잠재적 리스크 요인입니다.

* 공동담보: 공동담보로 묶인 물건이 존재할 경우, 해당 물건의 경매 진행 여부 및 결과가 본 물건의 낙찰가 및 명도에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 창원시 진해구 남문동에 위치한 진해남문코아 1동 4층 403호 근린상가로, 비교적 신축 건물(2018년 사용승인)이며 감정가는 3억 2,900만 원입니다. 입지적으로 차량 및 대중교통 접근성이 양호하고, 주변에 아파트 단지 등 배후 수요가 풍부하여 상권 활성화 잠재력이 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위로 정리되어 있어 대부분 소멸될 것으로 보이나, 두 명의 대항력 있는 임차인이 존재하므로 명도 관련 제반 사항을 면밀히 검토해야 합니다. 특히 현재 연접한 호실과 구분 없이 사용 중인 점은 추가적인 확인이 필요한 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 입지: 아파트 단지와 근린생활시설이 공존하는 지역으로, 고정적인 수요 확보가 가능합니다.

* 우수한 접근성: 다수의 도로에 접해 있어 물류 이동 및 고객 접근이 용이합니다.

* 신축 건물: 2018년 사용승인을 받은 건물로, 노후화로 인한 큰 수리비 발생 가능성이 낮습니다.

* 잠재적 성장 지역: 경제자유구역 지정 등으로 향후 지역 발전 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 주변 관광 명소 연계: 진해의 주요 관광지와 인접하여 관련 상권 활성화 효과를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

인수되는 보증금은 0원으로 계산되었으나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 명도 예상 비용을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

예상 입찰가는 주변 시세, 건물의 현재 이용 상태(탁구장), 향후 임대 수익성, 명도 가능성, 그리고 본 물건의 특징(연접호실과 일체 사용) 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하지 않으며, 개별적인 시장 조사 및 전문가 상담을 통해 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.