나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11382 [1] 경상남도 창원시 의창구 대산면 모산리 896 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 의창구 대산면 모산리 소재 '모산사거리'북서측 인근에 위치하며, 부근은 노변 근린생활시설, 경지정리된 농경지 등으로 형성되어있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 위치 및 대중교통수단의 운행횟수 및 접근성 등을 고려할 때 전반적인 교통사정은 대체로 양호함.

형태 및 이용상태

인근토지 등과 평탄하게 조성된 세장형 토지로서, 창고 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북동측으로 구거부지상에 설치된 교량을 통하여 출입가능함.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역, 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역(2017-07-14)<농지법>, 배출시설설치제한지역(폐수)<물환경보전법>

제시목록 외의 물건

본건 지상에 후첨 '사진용지' 및 '지적 및 건물개황도'와 같이 제시외건물이 소재하나 본건 부동산의 사용,수익,처분에 미치는 영향은 미미한 것으로 판단됨.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 판넬지붕 단층 건물로서,
- 주기둥 : H-Beam 400x200
- 층 고 : 약 5.5m
- 벽 체 : 하단부 약 1.2m 조적위 판넬붙임
- 바 닥 : 콘크리트위 하드너 마감
- 창 호 : 새시단창

이용상태

창고(현:공실)로 이용중임.

설비내역

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부합물 및 종물

후첨'사진용지'및'지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 본건 기호(2) 건물은 불법용도변경(유리가공공장) 및 불법가설건축물 설치로 인하여 2013.10.31.일자로 일반건물물대장상 ‘위반건축물’로 등재되어 있는바, 경매진행시 참조하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(1-1~1-3) 매각 포함.
목록 1. 지상에 이동이 용이한 컨테이너 박스 2식은 평가 및 매각 제외.
목록 2. 일반건축물대장상 위반건축물(불법용도변경, 불법가설건축물 설치, 불법증축)로 등재되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 물건 개요

경상남도 창원시 의창구 대산면 모산리 896에 소재한 창고시설입니다.

1.2. 면적 및 감정가

토지 면적은 1450.00㎡ (약 438.63평)이며, 건물 면적은 520.00㎡ (약 157.30평)입니다. 건물 제시외 면적은 158.14㎡ (약 47.83평)입니다. 본건의 감정가는 723,403,000원입니다.

1.3. 매각 대상

토지와 건물이 일괄하여 매각되며, 부동산 임의경매 사건입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 '모산사거리' 북서측 인근에 위치하며, 주변에는 노변 근린생활시설과 경지정리된 농경지가 형성되어 있습니다. 대산면 일대는 농업이 주를 이루는 지역으로 알려져 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 사정은 대체로 양호한 편입니다. 본건은 북동측으로 구거부지상에 설치된 교량을 통하여 출입 가능합니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 배출시설설치제한지역(폐수)으로 지정되어 있습니다. 이러한 용도지역 제한은 향후 토지 이용에 영향을 줄 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기 현황

등기부등본 상 말소기준권리는 2019년 4월 8일 접수된 농협은행 주식회사 근저당권입니다. 이 외에도 다수의 근저당권 및 가압류가 등기되어 있으며, 등기부채권 총액은 약 9억 7,886만 원에 달합니다.

3.2. 인수되는 권리

물건명세서 및 특이사항에 '법정지상권'이 명시되어 있습니다. 이는 낙찰자가 인수해야 할 권리로서, 토지 사용에 따른 추가 비용 발생 또는 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

3.3. 임차인 현황

제공된 정보 상 임차인 현황의 인수 보증금 합계는 0원입니다. 이에 따라 대항력 있는 임차인으로 인해 추가로 부담해야 할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 창고시설로서, 주변이 농경지와 일부 근린생활시설로 구성되어 있어 일반적인 상업 상권과는 거리가 있습니다. 물류, 유통, 보관 등 산업 관련 수요에 기반한 입지로 볼 수 있습니다. '모산리' 일대 신규 산업단지 조성 건의 등이 있는 것으로 보아 향후 산업 관련 시설의 가치 변화 가능성도 존재합니다.

5. 생활정보

가까운 거리에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 예상됩니다. 그러나 대규모 상업시설, 문화, 의료 시설 등은 창원 시내 중심부로 이동해야 접근 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권

가장 중대한 리스크 요인으로, 법정지상권이 존재하여 낙찰 후에도 기존 건물에 대한 사용 권리를 인정해야 하거나, 이에 따른 별도의 협상 및 법적 절차가 필요할 수 있습니다. 이는 토지 소유 및 활용에 큰 제약을 야기할 수 있으므로, 반드시 사전에 법률 전문가와 면밀히 검토해야 합니다.

6.2. 위반건축물

건축물대장 상 불법 용도 변경, 불법 가설건축물 설치, 불법 증축 등으로 인해 위반건축물로 등재되어 있습니다. 이는 건축법 위반으로 인한 이행강제금 부과, 원상복구 명령 등 행정적 제재의 대상이 될 수 있으며, 향후 건축물 유지 및 관리에 불리하게 작용할 수 있습니다.

6.3. 주변 환경 관련

본건 소재지인 '모산리' 인근에서 과거 무단 투기된 폐기물로 인한 악취 민원이 발생했던 사례가 있습니다. 비록 해당 폐기물은 처리되었다고 하나, 간혹 폐기물 관련 문제가 발생할 수 있는 환경임을 인지해야 합니다. 검색 결과, 해당 지역에 인접한 영구적인 혐오시설(폐기물 처리장, 소각장 등)은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 창원시 의창구 대산면 모산리에 위치한 창고시설로, 감정가는 7.23억 원 수준입니다. 그러나 법정지상권 및 위반건축물 등 복합적인 법적, 행정적 리스크를 내포하고 있어 투자 시 각별한 주의가 요구됩니다. 토지 이용 계획 상 농림지역 등 제한이 있으며, 주변 환경은 농경지와 일부 근린시설이 혼재되어 있습니다. 이러한 제반 사항을 종합적으로 고려할 때, 철저한 현장 조사와 법률 검토가 필수적인 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 창원시 의창구 대산면은 농업 기반 위에 산업 시설 유치 가능성을 가진 지역으로, 물류 및 창고 시설로서의 잠재력을 지닙니다.

* 법정지상권 및 위반건축물 문제를 해결할 수 있다면, 권리관계 정리를 통해 가치 상승의 여지가 있습니다.

* 향후 지역 개발 계획(신규 산업단지 조성 등)에 따라 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 7.23억 원을 기준으로 하되, 법정지상권 해결에 따른 비용, 위반건축물 관련 이행강제금 및 원상복구 비용, 명도 과정에서 발생할 수 있는 제반 비용, 그리고 향후 예상되는 토지 이용 제한 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 인수되는 보증금이 없으므로 입찰가 산정에 직접적인 부담은 없습니다. 리스크가 큰 만큼, 보수적인 관점에서 접근하며 전문가와 상담하여 적정 입찰가를 결정하시는 것을 강력히 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.