나이스옥션 법원경매 창원 2025타경484 [1] 경상남도 김해시 진영읍 여래리 969-1 진영굿프라임시티오피스텔 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청명 · 평가일 2025.05.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 김해시 진영읍 여래리 소재 '김해서부소방서 진영119안전센터' 동측 인
근에 위치하는 '진영굿프라임시티오피스텔' 2층 201호 외 2개호로서, 부근은 아파트단지, 근
린생활시설, 단독주택 등이 위치하고 있어 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하며, 위치 및 대중교통수단의 통행횟수 등을 고려할 때, 제반
대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층건 중 2층 201호 외 2개호로서,
외벽: 복합판넬 및 강화유리마감 등.
내벽 및 천정: 벽지, 타일, 몰탈위페인팅마감 및 텍스마감 등.
바닥: 타일붙임 등.
창호: 샷시창호 임.

이용상태

일련번호(1~3): 공히 근린생활시설(현황 '공실')임.

설비내역

제반 위생설비 및 급배수설비, 소방설비, 승강기 등의 설비가 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 인접지와 대체로 등고평탄한 장방형의 토지로서, 주상용 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 토지는 북측으로 중로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2013-01-10), 지구단위계획구역(진영2지구), 소로3류(폭 8m 미만)(접
합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환
경보전법>, 공장설립승인지역(2013-06-28)<수도법>, 택지개발지구<택지개발촉진법> 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계: 미상임.
(2)기 타: 대상물건 일련번호(1~3)은 일체로 벽체구분 없이 일단으로 이용중인 것으로 조
사되며, 차후 건축물현황도 등에 의거 각 호별 위치 및 경계 등을 특정하거나
경계를 복원하는 것이 가능할 것으로 판단되는 바, 경매 진행시 참고하시기 바
람.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록 1~3.은 일체로 벽체구분 없이 일단으로 이용중이며 차후 건축물현황도 등에 의거 각 호별 위치 및 경계 등을 특정하거나 경계를 복원하는 것이 가능한 것으로 조사됨(감정평가서 참조).
- 목록 1(2층 201호)은 2021년경부터 입주자 없이 비어 있으며, 관리비도 2022년 8월부터 2025년 3월 현재 9,987,660원이 미납되어 있다고 함.
- 목록 2(2층 202호)는 2021년경부터 입주자 없이 비어 있으며, 관리비도 2022년 8월부터 2025년 3월 현재 9,729,540원이 미납되어 있다고 함.
- 목록 1(2층 203호)은 2021년경부터 입주자 없이 비어 있으며, 관리비도 2022년 8월부터 2025년 3월 현재 9,729,540원이 미납되어 있다고 함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 창원지방법원 2025타경484 (1)

* 소재지: 경상남도 김해시 진영읍 여래리 969-1 진영굿프라임시티오피스텔 2층 201호 외 2개호 (건물 주소: 경상남도 김해시 본산로 15-17)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 중 2층 (201호, 202호, 203호)

* 용도: 근린상가 (건축물대장 상 업무시설/제1,2종근린생활시설/의료시설)

* 감정가: 92,300,000원

* 토지 면적: 120.20㎡ (약 36.36평)

* 건물 면적: 272.16㎡ (약 82.33평) (목록 1~3 호 합산 면적)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 진례농업협동조합 (추정)

* 사용 승인일: 2018년 04월 06일

1.1. 입지조건

* 주위 환경: 대상 물건은 경상남도 김해시 진영읍 여래리 소재 '김해서부소방서 진영119안전센터' 동측 인근에 위치합니다. 주변으로는 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하고 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

* 교통 상황: 차량으로 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 편리한 수준으로 평가됩니다.

* 도로 상태: 대상 토지는 북측으로 중로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 우수한 편입니다.

* 토지 이용 계획: 본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(진영2지구)으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로3류 및 중로1류와 접해 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역, 택지개발지구 등으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 이용 제한 사항을 확인해야 합니다.

1.2. 권리분석

* 말소 기준 권리: 2018년 10월 31일 접수된 진례농업협동조합의 근저당권 (채권 최고액 240,000,000원) 입니다.

* 소멸되는 권리: 상기 말소 기준 권리보다 늦게 등기된 모든 권리(근저당, 압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다. 본건의 경우, 을1 근저당권을 제외한 후속 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 인수되는 권리는 없습니다.

* * 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계 0원이며, 현재 목록 1(201호), 2(202호), 3(203호)은 2021년경부터 입주자 없이 비어 있는 상태로 파악되었습니다. 따라서 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 조사되었습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상권: 본 물건은 진영읍 지역 내에서 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집된 지역에 위치하여 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다. '김해서부소방서 진영119안전센터' 등 공공시설과 인접하여 가시성 및 접근성이 좋습니다.

* 업종 적합성: 건물 용도가 업무시설 및 제1, 2종 근린생활시설, 의료시설 등으로 복합적으로 활용 가능하여 다양한 업종의 입점이 고려될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근에 아파트 단지 및 상업 시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 공공시설: 김해서부소방서 진영119안전센터가 가까이 위치하여 지역 내 안전 인프라가 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 장기 공실: 본건 목록 1, 2, 3호는 2021년경부터 현재까지 공실 상태가 지속되고 있습니다. 이는 신규 임차인 확보에 어려움이 있을 수 있으며, 공실로 인한 수익 공백 리스크가 존재합니다.

* 미납 관리비:

* 201호: 2022년 8월부터 2025년 3월까지 9,987,660원 미납

* 202호: 2022년 8월부터 2025년 3월까지 9,729,540원 미납

* 203호: 2022년 8월부터 2025년 3월까지 9,729,540원 미납

* 해당 미납 관리비는 법적으로 낙찰자가 인수하지 않으나, 건물 관리 규정에 따라 건물 이용 및 관리에 불편이 발생할 수 있으므로 사전에 확인이 필요합니다.

* 일체 이용 중인 상태: 목록 1, 2, 3호는 벽체 구분 없이 하나의 공간으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 향후 각 호별 정확한 위치 및 경계 확정을 위한 작업이 필요할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등 일부 토지 이용 제한 사항이 존재합니다. 특정 업종 운영 시 관련 법규 준수 여부를 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 김해시 진영읍의 주요 상권에 위치한 근린상가로, 안정적인 배후 수요와 양호한 교통 여건을 갖추고 있어 투자가치가 있습니다. 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 인수 부담이 적다는 장점이 있습니다. 다만, 장기 공실 상태와 상당한 규모의 미납 관리비는 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 이러한 점들을 고려하여 신규 임차인 확보 및 건물 관리 방안을 면밀히 수립한다면, 장기적으로 안정적인 수익을 기대할 수 있을 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 명확한 권리 관계: 말소 기준 권리 이후의 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 권리상 부담 없이 취득 가능합니다.

* 일괄 매각: 3개 호실이 일괄 매각되어 개별 매각 대비 관리 및 운영이 용이할 수 있습니다.

* 지역 배후 수요: 준주거지역 내 근린상가로서 주변 아파트 단지 및 상업 시설의 배후 수요를 활용할 수 있습니다.

* 건축물 상태: 철근콘크리트 구조로 건물 자체의 내구성은 양호합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건의 예상 입찰가는 감정가(92,300,000원)를 기준으로 하되, 현재 파악된 장기 공실, 미납 관리비 현황, 예상되는 임대 수익률, 주변 시장 상황, 낙찰 후 필요한 내부 수리 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 인수해야 할 보증금은 없으므로, 실질적인 투자 가치와 위험 요인을 면밀히 분석하여 전략적인 입찰가 결정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.