나이스옥션 법원경매 창원 2025타경487 [1] 경상남도 김해시 상동면 감노리 334-5 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 주영 · 평가일 2025.05.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 김해시 상동면 감노리 소재 ""감로마을회관"" 남동측 인근에 위치하며,
주위는 공장 및 주택 등이 소재하는 소규모 공장지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호1 : 사다리형 평지로서 공업용 건부지 등으로 이용중임.
일련번호3,5 : 부정형 평지로서 도로 등으로 이용중임.
일련번호4 : 부정형 평지로서 공업나지 상태임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호1 : 계획관리지역,
가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>.

일련번호3,5 : 계획관리지역,
가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 소하천예정지<소하천정비법>,
공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, 자연재해위험개선지구(감노지구)<자연재해대책법>.

일련번호4 : 계획관리지역,
가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 소하천구역<소하천정비법>,
소하천예정지<소하천정비법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>,
자연재해위험개선지구(감노지구)<자연재해대책법>.

제시목록 외의 물건

후첨 ""지적 및 건물개황도"" 및 ""사진용지"" 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 판넬지붕 단층건으로서

외벽 : 판넬등 마감,
창호 : 샤시창호 임.

이용상태

분뇨및쓰레기처리시설로 이용중임.

설비내역

제반 위생 및 급배수설비 등.

부합물 및 종물

후첨 ""지적 및 건물개황도"" 및 ""사진용지"" 참조.

공부와의 차이

본건 건물은 등기사항전부증명서상 ""제2종근린생활시설""이나
일반건축물대장상 ""분뇨.쓰레기처리시설""임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기타 : 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록2.는 집합건축물대장상 용도변경(제2종근린생활시설→폐기물처리시설및폐기물감량화시설)됨. 목록3, 5.는 공부상 지목은 '잡종지'이나 현황 도로 등으로 이용 중이며 일부 소하천예정지 등에 저촉됨. 목록4.는 공부상 지목은 '잡종지'이나 현황 야적장으로 이용 중이며 소하천구역 등에 일부 저촉됨. 임차인 소유의 계근대, 컨테이너 사무실 및 휴게실 2동은 평가 및 매각 제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경487 (1)

소재지: 경상남도 김해시 상동면 감노리 334-5

용도: 창고시설 (건축물대장상 폐기물처리시설 및 폐기물감량화시설)

감정가: 5,127,460,500원

토지면적: 14,852.00㎡ (약 4,492.73평)

건물면적: 437.25㎡ (약 132.26평)

건물 제시외면적: 211.00㎡ (약 63.83평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부산시중앙신용협동조합 (추정)

2. 입지조건

주위환경: 경상남도 김해시 상동면 감노리 소재 감로마을회관 남동측 인근에 위치하며, 주변은 공장 및 주택 등이 소재하는 소규모 공장지대입니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됩니다. [cite:provided text]

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다. [cite:provided text] 본건 남동측으로는 노폭 약 8m 내외의 포장도로가 소재하여 접근성이 양호합니다. [cite:provided text]

인접도로: 본건 남동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로가 소재합니다. [cite:provided text]

3. 권리분석

말소기준권리: 을19 (근저당권, 부산시중앙신용협동조합, 2017-02-08 접수) [cite:provided text]

인수되는 권리: 특이사항으로 '대항력있는임차인'이 명시되어 있으나, '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 배당으로 전액 변제받거나, 기타 사유로 인해 낙찰자에게 인수되는 보증금이 없음을 의미할 수 있으나, 대항력 유무에 대한 재확인이 필수적입니다. [cite:provided text]

주요 임차인 현황:

* ㈜대 : 보증금 30,000,000원, 차임 2,200,000원, 대항력 없음. [cite:provided text]

* ㈜부 : 보증금 50,000,000원, 차임 3,500,000원, 사업일자 2019-01-21, 대항력 없음. [cite:provided text]

* ㈜유 : 보증금 30,000,000원, 차임 3,000,000원, 사업일자 2020-12-15, 대항력 없음. [cite:provided text]

* ㈜진 : 보증금 20,000,000원, 차임 2,000,000원, 사업일자 2005-11-01, 대항력 있음. [cite:provided text]

* ㈜태 : 보증금 20,000,000원, 차임 3,000,000원, 대항력 없음. [cite:provided text]

* 백 : 보증금 30,000,000원, 차임 3,000,000원, 대항력 없음. [cite:provided text]

* (동방타워): 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음. [cite:provided text]

* (동방타워): 보증금 30,000,000원, 차임 3,000,000원, 대항력 없음. [cite:provided text]

㈜진공영 임차인과 관련된 대항력 유무 및 보증금 인수 여부는 본건 경매 절차에서 가장 중요한 권리 분석 사항이므로, 반드시 추가적인 법률 검토가 필요합니다. [cite:provided text]

4. 상권분석

본건이 위치한 김해시 상동면 감노리 지역은 소규모 공장 밀집 지역으로, 다양한 제조업 및 가공업체들이 입지해 있습니다. 주변 산업단지와의 연계를 통해 물류 및 생산 활동이 이루어지는 산업 중심지로서, 관련 시설과의 시너지 효과를 기대할 수 있습니다. 다만, 폐기물처리시설이라는 업종의 특성상 인근 지역 주민과의 관계나 환경 규제 등을 고려한 신중한 접근이 요구됩니다. [cite:provided text]

5. 생활정보

본건 주변의 생활 편의시설은 제한적인 편입니다. 차량 이동이 필수적이며, 가장 가까운 편의점, 식당 등의 근린생활시설 및 대중교통 시설은 차량으로 이동해야 도달 가능한 거리에 위치합니다. 이는 종사자들의 편의성 측면에서 고려해야 할 부분입니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: ㈜진공영은 2005년부터 사업을 영위하며 보증금 20,000,000원에 대해 대항력을 보유하고 있습니다. [cite:provided text] 만약 배당 절차에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 해당 금액은 낙찰자가 인수해야 할 잠재적 부담이 될 수 있습니다.

건축물 용도 변경: 공부상 '제2종근린생활시설'이나, 집합건축물대장상 용도가 '분뇨.쓰레기처리시설' 및 '폐기물처리시설'로 변경되었습니다. [cite:provided text] 이는 해당 시설 운영 및 향후 건축물 활용에 있어 중요한 고려 사항입니다.

토지 지목 불일치 및 이용 현황: 일부 토지(목록3, 5)는 공부상 지목이 '잡종지'이나 현황 도로 등으로 이용 중이며, 일부 소하천예정지 등에 저촉됩니다. [cite:provided text] 또한, 목록4 토지는 공부상 지목이 '잡종지'이나 현황 야적장으로 이용 중이며 소하천구역 등에 일부 저촉됩니다. [cite:provided text] 이러한 지목 및 이용 현황의 차이는 추후 재산권 행사나 개발에 있어 제약을 초래할 수 있습니다.

토지 이용계획 및 제한 사항: 본건 토지 일련번호 1, 3, 4, 5는 계획관리지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역에 해당합니다. [cite:provided text] 특히 일련번호 3, 4, 5는 소하천예정지 또는 소하천구역, 자연재해위험개선지구에 포함되어 있어 개발 및 이용에 추가적인 제한이 있을 수 있습니다. [cite:provided text]

공동담보 물건: 본건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 동일한 채무에 대해 여러 담보물이 묶여 있는 상태입니다. [cite:provided text]

매각 제외 물건: 임차인 소유의 계근대, 컨테이너 사무실 및 휴게실 2동은 평가 및 매각에서 제외되었습니다. [cite:provided text] 이는 해당 물건들이 경매 대상에 포함되지 않음을 의미합니다.

주변 혐오시설: 인근 지역에 특별히 명시된 대규모 혐오시설은 발견되지 않았으나, 산업 지역의 특성상 폐기물 처리 시설 등 관련 시설이 분포할 가능성은 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 김해시 상동면의 산업지대에 위치한 창고시설로, 대규모 토지와 건물을 일괄 매각하는 물건입니다. 감정가는 51억 원대이며, 법정지상권 등 부담은 없어 보이나, 대항력 있는 임차인 ㈜진공영의 존재, 건축물 용도 변경, 토지 지목 및 이용 현황의 차이, 각종 토지 이용 제한 등 여러 권리 및 행정적 리스크를 내포하고 있습니다. [cite:provided text] 이러한 점들을 면밀히 검토하고 해결 방안을 마련하는 것이 성공적인 투자를 위한 핵심입니다.

8. 투자 포인트

산업단지 내 입지: 김해시 상동면은 지속적으로 산업 시설이 확충되고 있는 지역으로, 본건의 창고 및 폐기물 처리 시설로서의 잠재적 가치를 기대할 수 있습니다.

일괄 매각의 이점: 토지와 건물을 일괄 매각하여 별도의 명도 협상이나 소송 없이 일괄적으로 권리를 취득할 수 있다는 장점이 있습니다.

향후 개발 가능성: 토지 이용 계획상의 제한 사항들을 고려하더라도, 계획관리지역 내 물건으로서 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성을 예상해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정 시, '인수 보증금'은 제외하고 계산하는 원칙에 따라, '인수 보증금 합계 0원'을 기준으로 산정합니다. [cite:provided text] 그러나 '대항력 있는 임차인 ㈜진공영'의 보증금 20,000,000원이 실질적으로 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있다면, 이는 입찰가 산정 시 반드시 고려되어야 할 추가 비용입니다. [cite:provided text] 또한, 해당 지역의 유사 부동산 시세, 주변 공시지가, 건물 상태, 폐기물 처리 시설로서의 사업성 및 향후 활용 방안, 각종 규제 사항 등을 종합적으로 분석하여 실질적인 낙찰 가능 가격을 산출해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우므로, 심층적인 현장 조사 및 시장 분석, 법률 전문가와의 상담을 통해 신중하게 접근하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.