나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11729 [1] 경상남도 양산시 동면 금산리 586-9 가안빌 2동 3층 302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 동면 금산리 소재 ""동산초등학교"" 북동측 인근에 위치하는 ""가안빌
2동 3층 302호""로서, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통시
됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 3층 302호로서,
외벽 : 치장석 및 몰탈위 페인팅 마감 등
창호 : 샷시창호임.

이용상태

공동주택(다세대-도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세로장방형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 폭 약8미터내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구
역(2024-12-27)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 : 미상임.
-기타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 개요

* 사건번호: 울산지방법원 2025타경11729 (1)

* 소재지: 경상남도 양산시 동면 금산리 586-9 가안빌 2동 3층 302호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 119,000,000원

* 토지면적: 53.34㎡ (약 16.13평)

* 건물면적: 69.12㎡ (약 20.91평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 대연새마을금고

3. 입지조건

4. 위치 및 주위환경

* 본건은 경상남도 양산시 동면 금산리 소재 "동산초등학교" 북동측 인근에 위치함.

* 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

5. 교통상황

* 차량으로의 진출입이 가능함.

* 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준임.

6. 건물 구조 및 이용상태

* 건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 3층 302호임.

* 외벽: 치장석 및 몰탈위 페인팅 마감.

* 창호: 샷시창호.

* 이용상태: 공동주택(다세대-도시형생활주택)으로 이용 중임.

7. 토지 이용상태 및 도로

* 토지 형상: 세로장방형의 토지로서 주거용 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로: 남서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

8. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 제2종일반주거지역

* 도시계획시설: 소로2류(폭 8m~10m)(접합)

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

9. 권리분석

10. 등기부현황

* 말소기준권리: 2012년 6월 14일 접수된 대연새마을금고 근저당권 (을1)

* 본 경매로 인해 대부분의 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 말소될 예정임.

* 총 등기부채권액 합계: 150,172,882원

11. 임차인현황

* 인수 가능한 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 임대관계가 미상인 점은 향후 예상치 못한 명도 비용 또는 법적 분쟁의 소지가 있으므로 주의가 필요합니다.

12. 공부와의 차이

* 없음.

13. 상권분석

14. 주변 시세

* 본건과 동일한 "가안빌" 2동 3층 302호 (전용면적 69.12㎡)는 2025년 2월 18일에 89,000,000원에 매매된 사례가 있습니다.

* 인근 "우리빌라" (전용면적 72.69㎡)는 2024년 2월 28일에 100,000,000원에 직거래되었고, 2026년 2월 24일에 75,000,000원에 매매된 사례가 있습니다.

* 건축 연도를 고려할 때, 2012년 준공된 본건 "가안빌"의 최근 매매가(8,900만원)가 가장 직접적인 시세 지표로 판단됩니다.

15. 상권 특징

* 주거 밀집 지역 내 위치하여 기본적인 주거 수요는 존재함.

* 동산초등학교 인근으로 교육 환경에 대한 접근성이 양호함.

* 근린생활시설이 주변에 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

16. 생활정보

17. 편의시설

* 인근 근린생활시설 이용 가능.

* 동산초등학교 등 교육시설 인접.

18. 교통

* 차량 접근 용이.

* 인근 버스정류장 이용으로 대중교통 이용 가능.

19. 건물 설비

* 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있음.

20. 잠재적 리스크

21. 임대 관계 미상

* 임차인 현황에서 임대 관계가 미상으로 표기되어 있어, 실제 점유 현황 및 명도 가능성에 대한 추가 확인이 필요합니다.

22. 감정가와 시세 차이

* 본건의 감정가는 119,000,000원이지만, 가장 최근의 동일 단지 매매가는 89,000,000원입니다. 이는 감정가 대비 낙찰가 산정에 신중을 기해야 함을 시사합니다.

23. 종합 의견

24. 물건 강점

* 최근 실거래가(2025년 2월, 8,900만원)가 존재하는 동일 단지 물건으로, 시세 파악이 비교적 용이합니다.

* 권리 분석 상 인수되는 권리가 없어 명확한 권리 확보가 가능합니다.

* 주거 지역 내 위치하며 초등학교와 인접하여 기본적인 생활 환경을 갖추고 있습니다.

25. 물건 약점

* 임대 관계가 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

* 감정가(11,190만원)가 최근 유사 물건 실거래가(8,900만원)보다 높게 책정되어 있어, 입찰가 결정에 신중함이 요구됩니다.

26. 투자 포인트

27. 합리적인 투자 기회

* 최근 매매 사례(8,900만원) 대비 감정가(11,900만원)의 차이를 고려하여, 시세보다 낮은 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

28. 명확한 권리 확보

* 경매 절차 완료 시 모든 부담이 소멸되므로 안전하게 소유권을 이전받을 수 있습니다.

29. 예상 입찰가

30. 산정 근거

* 본건의 전용면적은 69.12㎡입니다.

* 가장 최근의 동일 단지 "가안빌" 매매 사례는 2025년 2월 18일에 8,900만원으로, 평당 약 128.7만원입니다.

* 감정가는 119,000,000원이며, 평당 약 172.1만원입니다.

* 이는 감정가가 시세 대비 다소 높게 책정되었을 가능성을 시사합니다.

* 최근 매매 사례(8,900만원)를 기준으로 하되, 향후 시장 상황 및 건물의 가치를 고려하여 보수적으로 접근합니다.

31. 제안 입찰가

* 상기 내용을 종합적으로 고려하여, 현 시세 기준 예상 입찰가는 95,000,000원 선으로 제안합니다.

* 본 입찰가는 최근 매매 사례(8,900만원)보다 약간 높은 수준이며, 감정가(11,900만원)보다는 낮은 수준으로, 적정 가격으로 낙찰받을 가능성을 높입니다.

* 입찰 전 반드시 현장을 방문하여 물건 상태를 직접 확인하고, 임차인 현황 등 추가적인 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.