나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11704 [1] 울산광역시 동구 동부동 남목1지구2블럭2롯트 삼안파크맨션 101동 11층1106호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 동구 서부동 소재 ""남목초등학교"" 북측 인근에 위치하는 삼안파크
맨션 101동 11층 1106호로서, 주위는 아파트 단지, 단독주택 및 근린생활시설 등으로
형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 일반적인 교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 14층건중 11층 1106호로서,
외벽: 몰탈위 페인트칠마감.
내벽: 벽지바름 및 일부 내장 타일붙임.
창호: 샷시창호임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급, 배수 설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 및 판매시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

주변 가로망 상태 및 주차장시설 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

동부동 269-2번지: 제3종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-12)(그림마을유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-12)(남목초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-12)(동부초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계
미상임.

나. 기타 참고사항
본건은 기준시점일 현재 토지에 대한 소유권. 대지권이 일부(동부동 269-2번지)에만
설정이 되어 있고 나머지 대지사용권의 대상이 되는 토지는 택지조성사업이 중단되어
대지사용권이 정리가 되지 않은 상태로, 구분건물의 경우 건물 및 대지사용권이 일체
로 거래되고 ‘남목1지구 2블럭 2롯트, 2블럭 3롯트, 2블럭 6롯트, 2블럭 7롯트,
2블럭 8롯트’에 대한 대지 사용권이 배분될 경우 건물 소유자에게 적정지분이 안분될
것을 전제로 평가하였는 바 경매 진행 시 이 점 참조하시기 바랍니다.

물건 비고

일부 대지권 미등기이며, 대지권 유무는 알 수 없음. 최저매각가격은 건물과 대지권을 포함(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경11704 (1)

소재지: 울산광역시 동구 동부동 남목1지구2블럭2롯트 삼안파크맨션 101동 11층1106호

용도: 아파트

감정가: 118,000,000원

토지면적: 8.68㎡ (약 2.63평)

건물면적: 65.01㎡ (약 19.67평) - 전용면적 기준 (공급면적: 약 26평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김OO

특이사항: 대지권미등기

주의사항: 일부 대지권 미등기 상태이며, 대지권 유무 및 정확한 대지권은 별도 확인이 필요합니다. 최저매각가격은 건물과 대지권을 포함한 금액입니다.

2. 입지조건

* 위치: 본건은 울산광역시 동구 동부동 소재 남목초등학교 북측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 주변은 아파트 단지, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역입니다.

* 교통: 차량 진출입이 가능하며, 일반적인 교통 사정은 보통 수준입니다. 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인접 도로: 주변 가로망 상태 및 주차장 시설은 보통입니다.

3. 권리분석

* 소유권: 최근 등기부상 소유권은 황지훈(매매, 2023-10-04), 이현정(증여, 2024-03-15)에게 이전되었습니다.

* 말소기준권리: 2024년 10월 17일 접수된 김시원 근저당권(채권액 121,500,000원)이 말소기준권리입니다. [cite: Provided data]

* 소멸 권리: 말소기준권리보다 후순위인 을5 (전세권, 2024-10-17), 갑8 (이현정 지분가압류, 2025-03-06), 갑9 (이현정 지분압류, 2025-03-19) 등은 매각으로 모두 소멸됩니다.

* 경매 개시 권리: 본건은 김시원(채권액 81,000,000원)의 신청으로 2025년 4월 25일 임의경매가 개시되었습니다. [cite: Provided data]

* 등기부채권 총액: 156,500,000원 (채권액 합계 기준)

* 임차인 현황: 인수할 보증금 합계는 0원이며, 임차인 정보는 미상입니다. [cite: Provided data]

* 특이사항: 대지권 미등기 상태이므로, 토지 사용권에 대한 확인 및 권리 파악이 필수적입니다. [cite: Provided data]

4. 상권분석

본건이 위치한 동구 동부동 지역은 주거 기능이 중심을 이루는 지역으로, 주변에 아파트 단지 및 근린생활시설이 밀집해 있습니다. 남목초등학교, 동부초등학교와 같은 교육시설이 인접해 있어 학군 수요가 있으며, 남목마성시장 등 전통 시장도 가까이 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다. 최근 남목초등학교 일대에 공영주차장 및 복합 커뮤니티센터 건립이 추진되는 등 지역 개발이 진행되고 있어 향후 주거 환경 개선 및 상권 활성화가 기대됩니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 남목초등학교, 동부초등학교, 남목중학교 등이 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.

* 편의시설: 남목마성시장 등 전통 시장이 있으며, 인근에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 버스 노선이 다양하게 운행되어 시내 및 외곽 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 주변 개발: 남목초등학교 인근에 복합 커뮤니티센터 및 공영 주차장 건립 등 지역 개발이 진행 중입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대지권 미등기: 본건의 가장 큰 리스크는 대지권이 미등기 상태이며, 대지권의 정확한 유무 및 범위 확인이 어렵다는 점입니다. [cite: Provided data] 이는 건물 소유권과 별개로 토지 사용에 대한 법적 권리 관계가 복잡하게 얽혀 있을 수 있음을 시사합니다. 감정평가서에 따르면, 토지 사용권의 대상이 되는 토지가 택지 조성 사업 중단으로 인해 정리가 되지 않은 상태이며, 향후 대지권 배분이 이루어질 경우 건물 소유자에게 적정 지분이 안분될 것을 전제로 평가되었습니다. [cite: Provided data] 따라서 낙찰 후 대지권 확보 과정에서 추가적인 비용 발생 또는 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

* 등기부 채무 총액: 등기부상 채무 총액(156,500,000원)이 감정가(118,000,000원)를 초과하고 있습니다. [cite: Provided data] 이는 경매 절차상의 문제는 없으나, 채권 관계가 복잡할 수 있음을 의미합니다.

* 노후화: 1994년 준공된 아파트로, 건물 노후화에 따른 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 울산광역시 동구 동부동에 위치한 삼안파크맨션 101동 1106호 아파트로, 주변 교육 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 특히 남목초등학교 인근 지역의 개발 호재는 긍정적인 요소입니다. 그러나 가장 큰 걸림돌은 '대지권 미등기' 문제입니다. 토지 사용권이 불확실한 상황에서 낙찰받을 경우, 향후 대지권 확보 과정에서 예상치 못한 난관에 봉착할 수 있으며, 이는 입찰가를 결정하는 데 있어 매우 신중한 접근을 요구합니다. [cite: Provided data] 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸되므로 비교적 명확하나, 대지권 문제는 반드시 사전에 철저히 조사하고 이해해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 학군 우수: 남목초등학교, 동부초등학교 등 교육 시설이 인접해 있어 자녀 교육에 유리합니다.

* 개발 호재: 남목초등학교 일대의 복합 커뮤니티센터 및 공영 주차장 건립 등 지역 개발로 인한 미래 가치 상승 기대감이 있습니다.

* 경쟁력 있는 감정가: 대지권 미등기 등 리스크 요소를 반영한 감정가로, 권리 관계 및 대지권 문제가 해결될 경우 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 최저매각가격은 118,000,000원입니다.

대지권 미등기 및 토지 사용권 미정리 상태는 중대한 리스크 요인이므로, 입찰 참여 시 대지권 확보 관련 예상 비용(법무비, 추가 토지 매입 가능성 등)과 건물 노후화에 따른 수리 비용 등을 충분히 고려해야 합니다. 또한, 인근 유사 아파트의 시세 동향을 면밀히 분석하여 보수적인 관점에서 입찰가를 산정해야 합니다.

현재 파악된 인수 보증금은 없으므로, 최저매각가격 및 예상 수리비, 대지권 관련 예상 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기를 권장합니다. 현 단계에서는 명확한 대지권 확보 방안이 마련되지 않은 점을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

(참고: 예상 입찰가 산출은 상세한 현장 조사 및 법률 자문을 통해 최종 결정되어야 하며, 본 보고서는 제공된 정보만을 바탕으로 작성되었습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.