나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11645 [1] 울산광역시 동구 방어동 1077-13 아네스빌 2층201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 울산광역시 울주군 언얍읍 소재 '화암중학교' 북동측 인근에 위치하는 구분건물로서, 인근에 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제2층 제201호로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽: 벽지바름 등 마감,
창호: 샷시 창호 등 마감.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

주변 가로망 상태 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-12)(화암중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경11645 (1)

소재지: 울산광역시 동구 방어동 1077-13 아네스빌 2층201호 (도로명주소: 울산광역시 동구 문현1길 32 (방어동))

용도: 아파트 (공동주택)

감정가: 195,000,000원

면적:

* 토지면적: 58.38㎡ (약 17.66 평)

* 건물면적: 82.70㎡ (약 25.02 평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축물 정보:

* 구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 지하 1층, 지상 10층 건물 중 제2층 제201호

* 준공일: 2011년 07월 29일

* 건축물대장상 용도: 공동주택, 업무시설 (실제 이용 상태는 공동주택(아파트)으로 신고됨)

전용면적: 82.70㎡ (약 25.02 평)

공급면적: 약 105~110㎡ (약 32~33 평) (추정치)

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

* 대상 물건은 울산광역시 동구 방어동에 소재하며, '화암중학교' 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변에는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하여 생활 환경은 보통 수준입니다. [Provided text]

교통상황:

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통입니다. [Provided text]

* 주변 가로망 상태 또한 양호한 편입니다. [Provided text]

토지이용계획 및 제한사항:

* 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

* 소로2류(폭 8m~10m)에 접합되어 있습니다.

* 가축사육제한구역 및 상대보호구역(화암중학교)에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

* 을구 11번 주택임차권 (접수일자 2024-02-08, 권리금액 180,000,000원)에 선행하는 권리 중 가장 빠른 권리로, 현재 등기부상으로는 갑구 9번 가압류 (접수일자 2022-02-23, 권리자: 롯데카드)가 말소기준권리 역할을 할 것으로 보입니다. [Provided text]

임차인 현황:

* 임차인: 최인순

* 보증금: 180,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-01-17

* 확정일자: 2021-12-13

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2024-02-08

* 비고: 인수되는 권리 [Provided text]

인수되는 권리:

* 을구 11번 주택임차권 (최인순)은 매수인에게 대항할 수 있는 권리로, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. [Provided text]

기타 권리:

* 다수의 가압류 및 압류 권리가 존재하나, 대부분 말소 대상입니다. (예: 롯데카드, 한국주택금융공사, 우리은행, 하나카드, 주식회사우리카드, 신한은행, 국민건강보험공단, 거제시, 서대구세무서장, 남구(울산광역시), 동구(대구광역시), 동대구세무서장 등) [Provided text]

* 갑구 21번 강제경매 (주택도시보증공사)가 현재 사건의 경매개시 결정권리입니다. [Provided text]

총 채무액: 등기부채권 총액은 465,603,376원입니다. [Provided text]

4. 상권분석

대상 물건은 주거지역 내에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 시설 이용은 가능합니다. 대규모 상업 시설이나 업무 지구와의 직접적인 연관성은 낮으나, 지역 주민들의 생활 편의를 위한 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

주변 교육시설:

* 화암중학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

편의시설:

* 주변에 편의점, 마트 등 근린생활시설이 소재하여 일상생활에 필요한 물품 구매가 용이합니다. [Provided text]

기타 생활 편의:

* 울산광역시 동구 내 주요 지역으로의 접근성이 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

대항력있는 임차인:

* 보증금 180,000,000원의 대항력있는 임차인 최인순 씨가 존재합니다. 이 보증금 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 가능성이 있어, 이는 가장 큰 리스크 요인입니다. [Provided text]

건축물 용도 혼합:

* 건축물대장상 '업무시설'이 포함된 용도로 기재되어 있으나, 실제 이용 상태는 '공동주택(아파트)'으로 신고되어 있습니다. 이 부분은 추후 행정적 문제 발생 가능성을 배제할 수 없습니다. [Provided text, cite: 8]

7. 종합 의견

본 물건은 울산 동구 방어동에 위치한 아파트로, 준수한 입지 및 생활 환경을 갖추고 있습니다. 다만, 1억 8천만원에 달하는 대항력있는 임차인의 보증금 인수 부담이 가장 큰 위험 요소로 작용합니다. 이로 인해 총 매수 비용이 감정가를 초과할 가능성이 있으므로, 투자 결정 시 신중한 권리 분석 및 명확한 인수 금액 산정이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 울산 동구 방어동 지역 내 아파트라는 점을 고려할 때, 지역 내 주택 수요는 꾸준할 수 있습니다.

* 상대적으로 낮은 최저 입찰가(약 95,550,000원)는 잠재적 투자 기회를 제공할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정하는 점을 감안해야 합니다. 대항력있는 임차인의 보증금 180,000,000원이 매수인이 인수해야 할 금액이며, 이는 매각으로 소멸되지 않는 권리입니다. [Provided text]

감정가 195,000,000원 대비 인수 보증금이 매우 높아, 총 매수 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 감정가를 초과할 위험이 있습니다. 따라서, 이를 고려하여 일반적인 시장 가치 및 위험 요소를 반영한 보수적인 접근이 필요합니다.

현 최저 매각가는 감정가의 약 51% 수준인 95,550,000원으로 제시되어 있습니다.

이를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 120,000,000원으로 제안합니다.

이 경우, 총 실질 매수 비용은 약 300,000,000원(입찰가 120,000,000원 + 인수 보증금 180,000,000원)이 됩니다. 이는 감정가 195,000,000원을 상회하므로, 보증금 인수액을 고려한 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.