나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1064 [1] 울산광역시 동구 일산동 579-9 세인트에스타워 1층101호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

울산광역시 동구 일산동 행정복지센터 남서측 인근에 소재하며 주변은 광대로변 상가지대이
며, 서측은 주로 주거지대 동측 도로 건너편은 일산해수욕장 및 배후 식당가 등 상가지대로 형성되어 있음.

교통상황

차량 진출입 가능하고 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 및 철골구조 (철근)콘크리트 및 내화판넬지붕 지하1층 및 지상 13층건내
1층으로
외벽 : 석재, 페인팅 등
창호 : 샤시
내부 : 콘크리트 등.

이용상태

업무시설(공실).

설비내역

위생 및 급배수, 화재관리, 승강기 설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 인접도로와 등고이고 평탄한 세장형유사지로 근린생활시설, 업무시설, 운동시설의 복합용도건물 부지임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 25미터 정도, 북측으로 폭 6미터(현황 폭 12미터)정도인 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 대로3류(폭 25m~30m)(2024-05-16)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경1064 (1)

소재지: 울산광역시 동구 일산동 579-9 세인트에스타워 1층101호

용도: 업무시설

감정가: 2,750,000,000원

토지면적: 59.82㎡ (약 18.1평)

토지지분: 59.8243㎡ (약 18.1평)

건물면적: 330.48㎡ (약 100.0평)

건물지분: 330.48㎡ (약 100.0평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주 *

1.1. 입지조건

* 소재지: 울산광역시 동구 일산동 행정복지센터 남서측 인근에 위치.

* 주변 환경: 광대로변 상가지대이며, 서측은 주로 주거지대, 동측 도로 건너편은 일산해수욕장 및 배후 식당가 등 상가지대로 형성되어 있음.

* 교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편리.

* 도로: 동측으로 폭 25미터 정도, 북측으로 폭 6미터(현황 폭 12미터) 정도인 도로와 접해 있어 차량 접근성이 좋음.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 대로3류(폭 25m~30m), 소로3류(폭 8m 미만)에 해당하며, 가축사육제한구역임.

1.2. 권리분석

* 본 건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 주 *임.

* 말소기준권리: 을1 (2018-05-30 접수, 국민은행 전세권 1,300,000,000원)이며, 해당 권리는 말소될 예정임.

* 등기부상 모든 권리(을6, 을7, 을8, 갑20, 갑21, 갑22)는 말소기준권리보다 후순위이거나 압류, 임의경매 등으로, 매각으로 인해 말소될 예정임.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없음 (지상권 등은 확인되지 않음).

* 임차인 현황:

* 임차인: 주식회사국민은행

* 보증금: 1,300,000,000원

* 차임: 0원

* 배당신고일자: 2025-04-21

* 대항력: 없음

* 권리분석 요약: 등기부상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됨. 임차인으로 기재된 주식회사국민은행은 대항력이 없는 것으로 확인되어 보증금 인수 사항 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 본 물건은 울산 동구 일산해수욕장 인근의 광대로변에 위치하여 상업 활동에 유리한 입지.

* 주변은 상가와 주거지가 혼합된 지역으로, 일산해수욕장을 찾는 유동인구를 잠재 고객으로 확보 가능.

* 건물 용도가 업무시설이며, 현재 공실 상태임을 감안할 때, 향후 임대 또는 자체 사용 목적에 따라 상권 활용 계획 필요.

1.4. 생활정보

* 인근에 행정복지센터가 있어 행정 서비스 이용 편리.

* 일산해수욕장 및 상가 밀집 지역에 인접하여 다양한 편의시설 및 문화생활 가능.

* 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 용이함.

1.5. 잠재적 리스크

* 물건 개요 요약 정보에 '대항력있는임차인'으로 기재되어 있으나, 임차인 현황표에는 '대항력: 없음'으로 명시되어 있어 정보의 상충이 있음. 이는 반드시 추가 확인이 필요한 사항임.

* 현재 공실 상태로, 공실 기간 장기화 시 수익성 악화 우려.

* 채권 총액(2,927,000,000원)이 감정가(2,750,000,000원)보다 높은 점은 경매 진행 과정에서 변수로 작용할 수 있음.

* 건축물 용도가 업무시설로, 추후 용도 변경 시 건축법 등 관련 규제 확인 필요.

1.6. 종합 의견

* 울산 동구 일산해수욕장 인근의 중심 상업지역에 위치한 업무시설 물건임.

* 대로변에 접해 있어 가시성과 접근성이 우수하며, 일산해수욕장 및 주변 상권의 이점을 활용할 수 있는 입지.

* 등기부상 권리관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 보이며, 낙찰자가 인수하는 별도의 권리는 없는 것으로 판단됨.

* 다만, 임차인 정보의 상반된 표기는 현장 방문 등을 통해 반드시 명확히 확인해야 할 최우선 과제임.

* 현재 공실 상태임을 고려하여, 적극적인 임대차 활동이나 활용 계획이 수반되어야 함.

1.7. 투자 포인트

* 일산해수욕장과 인접한 핵심 상권에 위치하여 풍부한 유동인구와 배후 수요 확보 가능.

* 대로변 상가로서 우수한 가시성과 접근성을 바탕으로 향후 가치 상승 기대.

* 등기부상 인수 부담이 없는 권리관계 (임차인 관련 정보 명확화 필요).

* 상권 활성화 및 임대 시장 회복 시 안정적인 임대 수익 창출 가능성.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 2,750,000,000원임.

* 권리분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 0원으로 판단됨.

* 예상 입찰가는 감정가를 기준으로, 첫 경매 유찰 가능성, 시장 상황, 본 물건의 공실 리스크 및 잠재적 가치 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 함.

* 정확한 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 실거래가, 임대 시세, 공실률 및 향후 개발 계획 등을 면밀히 분석하는 것이 필수적임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.