나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11664 [1] 울산광역시 울주군 웅촌면 곡천리 1-6 창고시설 경매

매각기일: 2026-03-31

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11664 [1] 울산광역시 울주군 웅촌면 곡천리 1-6 창고시설 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매7계 2025타경11664 | 소재지: 울산광역시 울주군 웅촌면 웅촌로 506-12 부산근대화체인 | 감정가: 2,635,639,360원 | 최저가: 1,291,464,000원 | 용도: 창고시설

1. 울산지방법원 2025타경11664 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경11664 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 웅촌면 곡천리 1-6

용도: 창고시설

감정가: 2,635,639,360원

토지면적: 3440.00㎡ (약 1040.6평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 1390.82㎡ (약 420.7평)

건물제시외면적: 640.80㎡ (약 193.8평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중OOOOO

특이사항: 법정지상권

주의사항: 1. 일괄매각. 제시외 건물 포함.

2. 본 건 토지상에 소재하는 수목 및 지하관정을 포함하여 평가하였음.

3. 본 건 토지상에 소재하는 이동이 용이한 전시함은 이 사건 매각에서 제외함.

1.2. 입지조건

본건은 울산광역시 울주군 웅촌면 대복리 소재 "오복마을회관" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 중소규모 공장, 주유소 및 농경지가 형성되어 있어 산업 및 농업 활동이 복합적으로 이루어지는 지역적 특성을 보입니다. 차량 진입은 가능하며, 인접 도로 상태는 약 4-5미터의 포장도로에 접하고 있어 접근성은 양호한 편입니다. 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.3. 권리분석

본 건의 가장 큰 특이사항은 '법정지상권'이 성립할 가능성이 있다는 점입니다. 이는 토지 소유자와 건물 소유자가 다를 경우, 토지가 매각되더라도 건물 소유자가 법률에 의해 토지를 계속 사용할 수 있는 권리를 가지는 것을 의미합니다. 따라서 본 건을 낙찰받을 경우, 기존 건물 소유자와의 관계 및 법정지상권의 성립 여부, 그 범위에 대해 면밀한 법률적 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

1.4. 상권분석

본건이 소재한 울산광역시 울주군 웅촌면 곡천리 일대는 도시지역 내 자연녹지지역으로 지정되어 있습니다. 이는 개발이 일부 제한되는 지역임을 시사합니다. 주변에 중소규모 공장과 농경지가 혼재하고 있어, 대규모 상업 시설보다는 산업 활동이나 지역 기반 시설 위주의 상권이 형성되어 있을 것으로 보입니다. 공장설립승인지역, 가축사육제한구역, 하천구역 등에 포함되어 있어 관련 법규에 따른 개발 행위 제한이 있을 수 있습니다.

1.5. 생활정보

창고시설의 특성상 주거 생활 편의 시설과의 접근성은 높지 않을 것으로 예상됩니다. 주변에 농경지가 분포하고 있어 전원적인 분위기를 느낄 수 있으나, 생활 편의 시설(마트, 병원, 학교 등)은 인근의 더 개발된 지역으로 이동해야 할 가능성이 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

첫째, 앞서 언급한 '법정지상권'의 존재는 낙찰 후 소유권 행사 및 토지 이용에 있어 상당한 제약을 초래할 수 있는 중대한 리스크입니다. 둘째, 본 건은 현재 창고 구조의 공실 상태이며, 건물은 창고 및 사무실 용도로 이용되었으나 현재는 비어있는 상황입니다. 이는 즉각적인 임대 수익을 기대하기 어렵고, 필요시 추가적인 투자 또는 용도 변경 검토가 필요함을 의미합니다. 셋째, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역, 하천구역 등 토지이용계획상의 각종 제한 사항들은 향후 토지 활용 범위를 제한할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 넓은 토지 면적과 상당한 규모의 건축물을 갖춘 창고시설입니다. 산업 활동이 이루어지는 지역에 위치하고 있어 물류, 보관, 소규모 제조 등 다양한 목적으로 활용될 잠재력이 있습니다. 그러나 법정지상권의 존재, 현재 공실 상태, 토지이용계획상의 제약 등은 신중한 접근을 요구합니다. 철저한 권리 분석과 법률 자문을 통해 법정지상권 문제를 해결하거나 감안한 투자 계획을 수립하는 것이 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

본 물건의 투자 포인트는 다음과 같습니다. 첫째, 울산 지역의 산업 기반을 고려할 때, 향후 산업 시설에 대한 수요 증가 시 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 둘째, 토지면적이 넓어 다양한 형태로 재구획하거나 추가적인 건축을 통해 활용도를 높일 수 있는 가능성이 있습니다. 셋째, 법정지상권 문제 해결 시, 토지와 건물 전체를 본인의 의지대로 활용할 수 있게 되어 높은 수익성을 확보할 수 있습니다. 다만, 이러한 투자 포인트는 철저한 사전 조사와 법률적 검토를 전제로 합니다.

*주변 시설 검색 결과:*

google 검색 결과에 따르면, 해당 소재지 인근에는 농경지, 소규모 공장, 주유소 등이 혼재되어 있는 것으로 나타납니다. 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 언급은 명확히 확인되지 않았으나, 지역 특성상 축사 등이 존재할 가능성은 배제할 수 없습니다. (검색 결과는 시간이 지남에 따라 변동될 수 있습니다.)

법원 정보

울산지방법원 경매7계