나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1092 [1] 경상남도 양산시 하북면 백록리 1253-3 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1092 [1] 경상남도 양산시 하북면 백록리 1253-3 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매7계 2025타경1092 | 소재지: 경상남도 양산시 하북면 백록리 1253-3 | 감정가: 1,290,681,600원 | 최저가: 903,477,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 경매 물건 개요

1.1. 사건 및 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경1092 (1)

소재지: 경상남도 양산시 하북면 백록리 1253-3

용도: 근린생활시설

감정가: 1,290,681,600원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각 (제시외 건물 일부 포함)

1.2. 면적 정보

토지면적: 1,413.00㎡ (약 427.42평)

건물면적 (주 건물): 555.20㎡ (약 167.95평)

건물 제시외면적: 104.72㎡ (약 31.67평)

총 건물면적: 659.92㎡ (약 199.63평)

1.3. 소유 및 채권 현황

소유자/채무자: 주OOOOOOOOOO

채권자: 중OOOOOOOO

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지조건

대상물건은 경상남도 양산시 하북면 백록리 '용연초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 공장, 농경지 등이 혼재된 지역입니다.

남동측으로 폭 약 20m 내외의 도로에 접하고 있어 차량 접근성이 양호하며, 일반적인 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

토지는 사다리형이며 상업용 건부지로 이용 중이며, 자연녹지지역 내에 위치하고 있습니다.

2025-04-24자로 '대로1류(폭 35m~40m)'에 접합되는 등 도로 상황에 변동이 있었던 것으로 보아 향후 교통 및 개발 잠재력이 존재할 수 있습니다.

인근에 통도사, 내원사 등 주요 관광지가 가까워 관광객 유입과 연계된 상권으로의 확장 가능성이 있습니다.

특이 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

2.2. 권리분석

매각대상은 토지와 건물을 일괄매각하는 건입니다.

가장 큰 특이사항은 '법정지상권' 성립 여지입니다. 법정지상권의 성립은 매수인이 토지 위에 있는 건물에 대한 소유권을 주장할 수 없게 되거나, 건물을 철거해야 하는 리스크를 안게 될 수 있으므로, 해당 건물의 소유와 토지 소유의 관계, 저당권 설정 시점 등을 면밀히 분석해야 합니다.

주의사항으로, 제시외 건물 일부(이동이 용이한 4개 동, 총 23.4㎡)는 매각에서 제외됩니다. 이는 낙찰 후 매수인이 직접 처리해야 하는 부분입니다.

제시외 건물 104.72㎡ (약 31.67평)는 매각에 포함되어 있으나, 현황과 공부의 일치 여부 및 정착물 유무를 확인해야 합니다.

또한, 토지의 일부를 타인이 점유하고 있는 것으로 조사되었으므로, 낙찰 후 명도(인도) 과정에서 점유자를 상대로 한 별도의 법적 조치가 필요할 수 있으며, 이에 따른 비용과 시간이 발생할 수 있습니다.

토지이용계획상 '하천법에 의한 하천구역 하천예정지' 등 추가 기재사항이 있으므로, 건축 및 개발 행위 시 관할 부서에 별도 문의하여 제한 사항을 확인해야 합니다.

2.3. 상권분석

본 물건은 근린생활시설로, 인근에 공장 및 농경지, 주택 등이 혼재된 지역 상권입니다.

대로변에 접하고 있어 가시성과 접근성이 좋으며, 특히 양산시 하북면 백록리는 인근 관광지(통도사, 내원사)와 연계된 외식 및 숙박 시설, 휴게소 등으로 발전할 여지가 있습니다.

현재 주변에 바베큐 전문점이나 개별 카페 등 외곽형 상업시설이 존재하여 가족 단위 또는 관광객 대상의 상권이 형성될 가능성을 시사합니다.

자연녹지지역이지만 '대로1류'에 접한 입지적 특성상 차량 통행량이 많을 경우 휴게 및 외식 공간으로서의 잠재력이 높습니다.

2.4. 생활정보

주변에 '용연초등학교'가 인접해 있어 교육 환경 보호에 관한 법률에 따른 '상대보호구역'에 해당하며, 일부 업종(유흥시설 등)의 입점이 제한될 수 있으므로 사전에 확인이 필요합니다.

주위 환경이 근린생활시설, 단독주택, 공장, 농경지 등이 섞여 있어 도심의 밀집 상권과는 다른 전원형 또는 외곽형 상권을 형성할 것으로 보입니다.

2.5. 잠재적 리스크

법정지상권 성립 여부에 따라 건물 취득 여부 및 리스크가 크게 달라집니다. 이에 대한 철저한 분석이 필수입니다.

토지 일부 점유자에 대한 명도 문제 해결이 필요하며, 예상치 못한 추가 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

제시외 건물 중 매각 제외 물건(4개 동)의 처리가 매수인의 몫으로 남습니다.

토지이용계획상 하천구역 하천예정지 등 규제사항이 있으므로, 향후 개발 계획 시 제한 사항이 발생할 수 있습니다.

임대관계가 미상(미확인)이므로, 현장조사를 통해 실제 점유자 및 임대차 관계를 반드시 확인해야 합니다.

2.6. 종합 의견

본 물건은 약 427평의 넓은 토지와 200평에 가까운 근린생활시설이 대로변에 접하고 있어 입지적 잠재력은 우수합니다.

다만, '법정지상권'과 '토지 일부 점유'라는 두 가지 중대한 권리적 리스크를 안고 있습니다. 따라서, 입찰 전 권리분석 전문가의 심도 있는 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

권리분석 상의 리스크를 해결할 수 있다면, 넓은 면적을 활용한 대형 근린생활시설(식당, 카페, 창고형 매장 등)로의 사업 확장성이 높고, 인근 관광지 연계 상권 발전의 수혜를 기대할 수 있습니다.

2.7. 투자 포인트

최고의 입지: 약 427평의 대로변 접합 대형 토지 (자연녹지지역, 대로1류 접합)

활용성: 현재 근린생활시설로 이용 중이며, 넓은 면적을 활용하여 대형 카페, 레스토랑, 가든형 식당, 또는 물류/창고 겸용 상업시설 등으로의 전환 및 재건축 검토 가능.

개발 호재: '물금I C 추가연결로' 관련 도로구역 변경 고시 등 주변 개발 움직임이 있어 향후 교통 및 지가 상승의 잠재적 요인이 될 수 있습니다.

경쟁력: 법정지상권 등 난이도 있는 권리 문제로 인해 1회 이상 유찰될 경우 감정가 대비 상당한 가격 경쟁력을 확보할 수 있습니다.

(참고: 아파트가 아니므로 전용면적과 분양면적 표시는 생략하였습니다.)

법원 정보

울산지방법원 경매7계