나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1071 [1] 울산광역시 울주군 두동면 만화리 산162-7 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1071 [1] 울산광역시 울주군 두동면 만화리 산162-7 임야 경매

• 사건번호: 2025타경1071
• 주소: 울산광역시 울주군 두동면 만화리 산162-7
• 감정가: 17,199,000원
• 최저가: 12,039,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 임야

울산지방법원 경매7계 2025타경1071 | 소재지: 울산광역시 울주군 두동면 만화리 산162-7 | 감정가: 17,199,000원 | 최저가: 12,039,000원 | 용도: 임야

1. 경매물건 기본 정보 분석

1.1. 사건 개요

울산광역시 울주군 두동면 만화리 산162-7 소재 임야 일부 지분 매각 물건에 대한 보고서입니다. 본 건은 울산지방법원 2025타경1071 (1) 사건번호로 진행되는 부동산강제경매 물건이며, 채권자 신OO의 신청에 따라 개시되었습니다. 소유자 및 채무자는 임OO으로 동일합니다.

1.2. 물건 상세 내역

소재지: 울산광역시 울주군 두동면 만화리 산162-7

용도: 임야

매각대상: 토지 일부 지분 (토지면적 총 2,976.00㎡ 중 지분 매각)

토지면적: 2,976.00㎡ (약 900.25평)

*주의: 면적은 전체 토지 면적이며, 매각 대상은 이 중 일부 지분입니다.

감정가: 17,199,000원 (토지 지분 감정가)

건물 현황: 건물 면적 0.00㎡, 건물 지분율 0 (제시외 건물 없음)

2. 물건 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본 건 토지(임야)는 울산광역시 울주군 두동면 만화리 산간 지역에 위치하며, 주위는 임야 및 농경지 등이 혼재하는 지역으로 판단됩니다.

2.2. 교통상황

정확한 교통상황(도로 접근성, 버스정류장 거리 등)은 현장 확인이 필수적이나, 산간 임야인 점을 고려할 때 대중교통 이용은 불편할 수 있으며 차량 접근성도 제한적일 수 있습니다.

2.3. 형태 및 이용상태

토지의 형태 및 이용상태에 대한 구체적인 감정평가서 내용은 제공되지 않았으나, 지목이 임야인 점을 볼 때, 주로 산림 상태를 유지하고 있을 것으로 예상됩니다.

2.4. 인접 도로상태

인접 도로 상태에 대한 구체적인 정보는 부재하나, 산지에 위치한 임야이므로 맹지 또는 비포장 도로에 접해 있을 가능성이 높습니다. 인접지와의 정확한 경계 확인을 위해서는 응찰 전 지적경계 측량이 필요합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본 건 임야는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 농림지역 및 생산관리지역에 포함되어 있으며, 보전산지 및 임업용산지에도 저촉됩니다. 또한, 가축사육제한구역 및 공장설립승인지역(수도법 제7조의2)에도 해당되어 토지 이용 및 개발에 제한이 따릅니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 물건 범위 및 권리 관계

매각 물건은 '토지일부지분매각'입니다. 전체 임야 2,976.00㎡ 중 '지분'만을 매각하는 물건으로, 매수인이 소유권을 취득하더라도 단독 소유가 아닌 공유 관계가 성립됩니다. 전체 토지 2,976분의 1,323 지분으로 확인되며, 이 지분은 갑구 6번 공유자 임OO의 지분 전부입니다.

3.2. 특이 권리 및 주의사항

공유자 우선매수권: 본 건은 지분 매각이므로, 공유자(다른 지분권자)가 최고가 매수 신고 가격과 동일한 가격으로 우선 매수권을 행사할 수 있습니다 (민사집행법 제140조). 공유자 우선매수신고로 인해 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우, 해당 공유자는 다음 매각 기일에서 우선매수청구권을 행사할 수 없습니다. 투자자는 낙찰이 보장되지 않을 수 있다는 점을 인지해야 합니다.

분묘기지권: '분묘기지권'이 특이사항으로 기재되어 있으며, 본 건 토지상에 목측으로 확인되지 않는 '미확인 분묘'가 있을 수 있다고 주의사항에 명시되어 있습니다. 분묘기지권이 성립되면 토지 소유자는 분묘를 강제로 철거할 수 없으며, 이는 토지 이용에 큰 제약이 될 수 있습니다. 응찰 전 반드시 현장 확인을 통해 분묘의 존재 여부 및 분묘기지권 성립 여부를 확인해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 주변 상권

임야이며 농림지역 및 생산관리지역에 위치하므로, 주변은 상업 시설이 발달된 상권이라고 보기 어렵습니다. 주로 농경 및 임업 활동을 위한 지역으로 판단됩니다.

4.2. 생활 정보 및 혐오시설

주변 시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 산간 임야 지역 특성상 기본적인 생활 편의 시설(마트, 병원 등) 접근성은 낮을 것으로 예상됩니다. 인근에 특정 혐오시설(예: 대규모 공장, 쓰레기 처리 시설)에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

1. 공유자 우선매수권: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 낙찰이 불가능하며, 투자 기회비용이 발생합니다.

2. 지분 물건의 특성: 낙찰 후 다른 공유자와의 '공유물 분할 청구 소송'을 통해 지분을 현금화하거나 독점적 소유권을 확보해야 하는 법적 절차 및 비용 부담이 수반됩니다. 협의가 원활하지 않을 경우 장기간 소송이 진행될 수 있습니다.

3. 분묘기지권 리스크: 미확인 분묘의 존재 여부와 분묘기지권 성립 여부에 따라 토지의 가치와 이용 가능성이 크게 하락할 수 있습니다.

4. 개발 제한: 농림지역, 보전산지 등의 제한으로 인해 건축 행위 및 토지 용도 변경에 큰 제약이 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 건은 감정가가 1,700만 원대의 소액으로 임야의 일부 지분을 매수하는 건입니다. 낮은 감정가로 진입 장벽이 낮으나, 공유자 우선매수권, 분묘기지권, 그리고 개발이 극도로 제한되는 용도지역(농림/보전산지)이라는 세 가지 핵심적인 리스크를 동시에 안고 있습니다. 지분 물건 투자 경험이 부족하거나, 현금화에 오랜 시간을 투자할 수 없는 초보 투자자에게는 적합하지 않은 물건으로 판단됩니다.

6.2. 투자 포인트

저가 매수 기회: 소액으로 넓은 임야(900평대)의 지분을 취득할 수 있는 저가 매수 기회입니다.

출구 전략: 낙찰 후 공유자를 상대로 공유물 분할 청구 소송을 통해 토지를 분할하거나 공유 지분을 매입하게 함으로써 현금화하는 전략이 유효합니다.

장기 투자 관점: 단기 시세차익보다는 장기적으로 산지 관리 계획이나 인근 지역의 개발 계획 변화를 기다리며 지분 소유권을 유지할 투자자에게 적합합니다.

법원 정보

울산지방법원 경매7계