나이스옥션 법원경매 영덕 2025타경10225 [1] 경상북도 영덕군 OOO OO OOOOOO OO 교육연구시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.05.09

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(1~6) : 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지상2층 건으로서
-외벽 : 노출콘크리트 등 마감
-내벽 : 벽지 및 타일 등 마감
-바닥 : 장판지 및 타일 등 마감
-창호 : 새시 창호임.

일련번호(7) : 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 단층 건으로서
-외벽 : 노출콘크리트 등 마감
-내벽 : 벽지 및 타일 등 마감
-바닥 : 장판지 및 타일 등 마감
-창호 : 새시 창호임.

이용상태

일련번호(1,4,6) : 교육연구시설(숙소 등)
일련번호(2) : 교육연구시설(숙소, 강당 등)
일련번호(3) : 교육연구시설(조리실, 식당 등)
일련번호(5) : 교육연구시설(체육시설 등)
일련번호(7) : 교육연구시설(명상원 등)

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 되어있으며, 숙소 부분에 전기보일러에
의한 바닥난방 설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

일련번호(1~7)의 공부상 소재지번은 '영리 1122-1, 1102, 1114, 1115, 1116, 1117, 1117-2,
1122-2번지' 이나, 합필되어 실제 '영리 1122-1, 1117-2, 1122-2번지' 지상에 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임.
2. 기타 : 없음.

물건 비고

-건물만 매각. 본건 건물을 위한 법정지상권의 성립여부는 불분명
-목록 1~7의 공부상 소재지번은 영리 1122-1, 1102, 1114, 1115, 1116, 1117, 1117-2, 1122-2번지 이나 합필되어 실제 영리 1122-1, 1117-2, 1122-2번지 지상에 소재함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건번호

영덕지원 2025타경10225 (1)

1.2. 소재지

경상북도 영덕군 병곡면 영리 1122-1 1동

1.3. 용도

교육연구시설

1.4. 감정가

2,119,332,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 0.00㎡

* 토지지분: 0㎡

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 1,896.68㎡ (약 573.78평)

* 건물지분: 1,896.68㎡ (약 573.78평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 총 대지면적 (건축물대장상): 6,579㎡ (약 1,990.4평)

1.6. 매각대상

건물만 매각

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

손OO

1.9. 특이사항 및 주의사항

* 특이사항: 법정지상권, 공동담보, 건물만매각

* 주의사항: 건물만 매각 대상이며, 해당 건물을 위한 법정지상권 성립 여부는 불분명합니다. 공부상 여러 필지이나 합필되어 실제 영리 1122-1, 1117-2, 1122-2번지 지상에 소재합니다.

1.10. 건물 구조 및 이용 상태

* 건물 구조: 철근콘크리트조, 철근콘크리트지붕

* 층수: 지상 1~2층 (일련번호 1~7)

* 외벽: 노출콘크리트 등 마감

* 내벽: 벽지 및 타일 등 마감

* 바닥: 장판지 및 타일 등 마감

* 창호: 새시 창호

* 이용상태 (일련번호별):

* 1, 4, 6: 교육연구시설 (숙소 등)

* 2: 교육연구시설 (숙소, 강당 등)

* 3: 교육연구시설 (조리실, 식당 등)

* 5: 교육연구시설 (체육시설 등)

* 7: 교육연구시설 (명상원 등)

* 설비내역: 위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 숙소 난방 설비 등

2. 입지조건

2.1. 소재지 상세

경상북도 영덕군 병곡면 영리 1122-1번지 (새주소: 경상북도 영덕군 칠보산1길 251-87)

2.2. 토지 관련 특이사항

건물만 매각 대상이나, 건축물대장상 총괄표제부에는 대지면적 6,579㎡ (약 1,990.4평)으로 기재되어 있습니다. 이는 등기부상 토지 면적이 0㎡으로 기재된 것과 상이한 부분으로, 토지 소유권 및 사용 권한에 대한 철저한 확인이 필수적입니다.

2.3. 도로명 주소

경상북도 영덕군 칠보산1길 251-87 (병곡면 영리)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2022년 03월 18일 접수된 영해새마을금고 근저당권 (을7)

3.2. 등기부 요약

* 소유권보존: 자연생활교육원영농조합법인 (2014.05.30)

* 근저당: 영해새마을금고 (2022.03.18, 2,440,000,000원)

* 근저당: 영해새마을금고 (2023.12.29, 71,500,000원)

* 압류: 영덕세무서장 (2024.04.05)

* 가압류: 근로복지공단 (2025.01.24, 20,000,000원)

* 전세권설정: 고정희 (2025.02.27, 35,000,000원)

* 전세권설정: 최묘숙 (2025.03.05, 50,000,000원)

* 강제경매: 손재하 (2025.04.30, 13,445,024원, 사건번호 2025타경10225)

* 전세권설정: 김순희 (2025.06.20, 50,000,000원)

* 압류: 영덕군 (2025.06.23)

* 가압류: 유숙자 (2025.06.30, 39,000,000원)

상기 권리들은 말소기준권리 이하로 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 총 채권액

등기부상 총 채권액 합계: 2,705,500,000원

3.4. 임차인 현황

모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.

* 고 : 보증금 35,000,000원, 배당신고일자 2025-05-14

* 권 : 보증금 50,000,000원 (배당신고일자 미상)

* 김 : 보증금 50,000,000원, 배당신고일자 2025-07-04

* 김 : 보증금 50,000,000원, 배당신고일자 2025-07-01

* 문 : 보증금 50,000,000원, 배당신고일자 2025-07-04

* 박 : 보증금 50,000,000원 (배당신고일자 미상)

* 박 : 보증금 70,000,000원, 배당신고일자 2025-05-14

* 손 : 보증금 50,000,000원, 배당신고일자 2025-06-10

* 윤 : 보증금 50,000,000원, 배당신고일자 2025-06-13

* 이 : 보증금 50,000,000원, 배당신고일자 2025-05-14

* 정 : 보증금 50,000,000원 (배당신고일자 미상)

* 최 : 보증금 50,000,000원, 배당신고일자 2025-05-30

3.5. 인수되는 권리/금액

인수되는 임차인 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본 물건은 교육연구시설로 분류되며, 숙소, 강당, 체육시설 등 다양한 교육 및 연수 목적에 적합한 시설을 갖추고 있습니다. 일반적인 상업 지역의 유동인구나 경쟁 업종 분석보다는, 해당 시설의 특수 용도에 맞는 활용 가능성을 중심으로 평가해야 합니다. 제공된 정보만으로는 구체적인 상권 분석이 어렵습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의/교통 정보

해당 물건의 정확한 입지에서의 주변 편의시설, 교통 접근성 등에 대한 구체적인 정보는 제공된 자료에서 확인되지 않습니다. 교육연구시설의 특성상, 해당 시설을 이용하는 내부 인원을 중심으로 운영될 가능성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권 성립 불분명

건물만 매각 대상이며, 해당 건물을 위한 법정지상권이 성립되는지 여부가 불분명합니다. 이는 낙찰 후 토지 사용에 대한 법적 문제 발생 가능성을 내포하고 있으며, 토지 소유자와의 분쟁 소지가 있습니다.

6.2. 토지 면적 및 소유권 불확실성

건물 등기부상 총 대지면적은 6,579㎡ (약 1,990.4평)으로 기재되어 있으나, 본 물건 정보에는 토지 면적이 0㎡으로 표기되어 있습니다. 이처럼 토지와 건물의 권리 관계가 불분명한 경우, 낙찰 후 토지 사용료 지급 등 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

6.3. 건물만 매각 관련 문제

토지 소유권과의 관계가 명확하지 않은 상황에서 건물만 매각되는 점은 잠재적 리스크입니다. 토지 소유자의 권리 행사 가능성 등을 충분히 검토해야 합니다.

6.4. 다수 임차인 관련 변수

다수의 임차인이 존재하며, 대부분 대항력이 없는 것으로 확인되었으나, 일부 임차인의 배당신고일자 등 정보가 미비한 경우도 있습니다. 배당 절차 진행 경과에 따라 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.5. 공동담보 물건

본 물건이 공동담보로 제공된 경우, 다른 담보 물건의 경매 진행 또는 권리 관계 변동이 본건 낙찰 결과에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 영덕군 병곡면에 위치한 교육연구시설로, 총 건물 면적 1,896.68㎡에 감정가는 21억 1933만 2천 원입니다. 법정지상권 성립 여부의 불확실성과 토지 면적이 0㎡으로 기재된 점은 가장 큰 잠재적 리스크 요인으로, 낙찰 후 토지 사용에 대한 법적 문제 발생 가능성을 시사합니다. 또한, 건물만 매각 대상이라는 점도 신중한 접근을 요구합니다. 임차인들은 모두 대항력이 없는 것으로 파악되어 인수되는 보증금은 없으나, 권리 분석 시 상세 내용을 확인해야 합니다. 전반적으로 권리 관계는 말소기준권리 이하로 소멸될 것으로 예상되나, 법정지상권 및 토지 소유권 관련 불확실성으로 인해 철저한 현장 조사와 법률 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 낙찰가율을 통한 시세 차익 기대: 감정가 대비 유찰 시 낮은 낙찰가율로 취득할 수 있다면 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 교육연구시설로서의 활용 잠재력: 숙소, 강당, 식당, 체육시설 등 다양한 용도로 활용 가능성이 있습니다.

* 지역 개발 잠재력 (추가 확인 필요): 영덕군 병곡면의 지역 개발 계획 등을 추가적으로 확인하여 가치 상승 잠재력을 평가할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 2,119,332,000원

* 인수되는 보증금: 0원

본 물건은 법정지상권 성립 여부, 토지 면적 및 소유권 불확실성 등 중대한 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 따라서, 예상 입찰가 산정 시에는 이러한 리스크를 충분히 반영하여 보수적으로 접근해야 합니다. 현장 방문을 통한 건물 상태 확인 및 법률 전문가와의 상담을 통해 법정지상권 관련 리스크를 최대한 파악한 후 입찰가격을 결정하는 것이 중요합니다.

리스크를 감안하여 감정가의 60% ~ 70% 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

* 제안 범위: 1,271,599,200원 ~ 1,483,532,400원

상기 제안 범위는 잠정적인 것으로, 실제 입찰 시에는 상세한 현장 조사 및 권리 분석 결과를 바탕으로 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.