나이스옥션 법원경매 영덕 2025타경10222 [1] 경상북도 영덕군 영덕읍 대부리 161-5 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙감정 · 평가일 2025.05.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 영덕군 영덕읍 대부리 소재 '대부마을' 북서측 인근에 위치하며, 부근일대는 전원주택단지, 펜션, 풍력발전단지, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로서, 자체지반 평탄하게 조성된 단독주택부지이며, 일부는 법면임.

인접 도로상태

본건 북서측으로 폭 약 6m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 성장관리계획구역(2024-04-05)(일반형), 가축사육제한구역(일부제한구역_1000)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한구역_500)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕(강판) 2층건으로서,
외벽 : 화강석, 시멘트몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽 : 목재루바, 타일, 각종 인테리어 등 마감.
바닥 : 강화마루, 타일 등 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

단독주택.

설비내역

LP가스에 의한 바닥난방설비 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도' 와 같이 제시외건물 ㉠, ㉡이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 물건은 영덕지원 2025타경10222 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다. 채권자는 구미농업협동조합이며, 공동담보로 진행됩니다.

1.2. 물건 현황

1.2. 1.토지

소재지: 경상북도 영덕군 영덕읍 대부리 161-5

용도: 단독주택

면적: 888.00㎡ (약 268.6평)

토지 이용 계획 및 제한 상태: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(일부제한구역_1000), 가축사육제한구역(일부제한구역_500)

주위 환경: '대부마을' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 전원주택단지, 펜션, 풍력발전단지, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

형태 및 이용 상태: 부정형의 토지로서, 자체 지반이 평탄하게 조성된 단독주택 부지이며, 일부는 법면입니다.

인접 도로 상태: 북서측으로 폭 약 6m의 포장도로와 접해 있습니다.

1.2. 2.건물

구조: 철근콘크리트구조 기타지붕(강판) 2층 건물

외벽: 화강석, 시멘트몰탈 위 페인팅 등 마감

내벽: 목재루바, 타일, 각종 인테리어 등 마감

바닥: 강화마루, 타일 등 마감

창호: 샷시 창호

주요 용도: 단독주택

건물 면적: 188.30㎡ (약 56.9평)

건물 제시외 면적: 16.10㎡ (약 4.9평) (별첨 '지적 및 건물개황도'에 따른 제시외 건물 ㉠, ㉡ 포함)

설비 내역: LP가스 바닥난방설비

1.3. 감정가

총 감정가: 558,127,200원

1.4. 특이사항

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

주의사항: 일괄 매각이며, 제시외 건물 포함하여 매각합니다.

특수 물건 정보: 공동담보 물건입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 경상북도 영덕군 영덕읍 대부리 '대부마을' 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 전원주택단지, 펜션, 풍력발전단지, 임야 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통 수준입니다. 인접한 북서측으로 폭 약 6m의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(일부제한구역_1000), 가축사육제한구역(일부제한구역_500)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 해당사항 없으며, 모든 등기부상 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 말소되는 권리

말소기준권리인 구미농업협동조합의 근저당권(2018-09-18, 420,000,000원) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

3.3. 등기부채권 총액

토지 및 건물 등기부채권 총액은 626,640,000원입니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황 정보에 따르면 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상입니다.

보증금이나 차임이 미상인 임차인이 존재할 경우, 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

본건은 경상북도 영덕군 영덕읍 대부리에 위치한 단독주택입니다. 주변에는 전원주택 단지와 펜션이 형성되어 있어 관련 시세 정보를 파악하는 것이 중요합니다.

최근 영덕읍 대부리 인근에서 거래된 토지 중 계획관리지역 답이 523㎡(약 158평)에 1.7천만원(평당 약 11만원)에 거래된 사례가 있습니다 (2026-06-19). 또한, 518.132㎡(약 157평)의 답이 9.2천만원(평당 약 58만원)에 거래되었습니다 (2026-06-19).

단독주택의 경우, 영덕읍 내륙 지역의 전원주택지 매물이 160평(528㎡)에 2천만원 하향 조정되어 있다는 정보가 있으나, 이는 임야이므로 직접적인 비교는 어렵습니다.

영덕읍 창포리에서는 56평 대지에 연면적 20평의 2층 주택이 2.5억에 매물로 나와 있는 사례가 있습니다.

영덕읍 화개리에서는 100평 대지에 연면적 32평의 2층 전원주택이 3.3억에 매물로 나와 있습니다.

이러한 인근 거래 사례들을 종합해 볼 때, 본 건과 같은 단독주택의 경우 입지, 건물 상태, 토지 면적 등을 고려하여 평당 약 100만원 ~ 300만원 내외의 시세를 형성할 수 있을 것으로 보입니다.

4.2. 유사 물건 비교

본건과 직접적으로 동일한 단지 내 물건 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 영덕읍 대부리 및 인근 지역의 전원주택 또는 단독주택 매물 시세는 대략적으로 평당 100만원 내외의 토지 시세와 건물 가치를 합산하여 산정될 수 있습니다.

영덕 오션뷰 풀빌라 리브포레스트는 영덕대게로 625-284(대부리)에 위치하며, 이는 본건과 매우 인접한 지역입니다. 해당 시설은 풀빌라 펜션으로 운영되고 있으며, 객실당 가격은 35평형 2~4인용 객실이 있으며, 70평형 복층 객실은 6~10인용으로 구성됩니다. 이는 본건의 단독주택 용도와는 다르지만, 주변 지역의 개발 및 활용 현황을 보여줍니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본 건 인근에 대한 구체적인 편의시설 정보는 파악되지 않았으나, '대부마을' 부근에 위치하고 있어 지역 내 기본적인 편의시설 접근성은 보통 수준으로 예상됩니다. 풍력발전단지가 있다는 점은 특이사항입니다.

5.2. 교육시설

주변 교육 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

5.3. 의료시설

주변 의료 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 리스크

등기부상 총 채권액이 감정가를 초과하는 점은 잠재적 부담으로 작용할 수 있습니다. 다만, 본 경매는 구미농업협동조합의 임의경매로, 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

6.2. 물건 상태 리스크

제시외 건물 16.10㎡가 포함되어 있으며, 건물의 실제 상태(노후 정도, 하자 여부 등)는 현장 확인이 필수적입니다. 감정평가서 상의 '기타참고사항' 및 '이용상태' 외에 임대관계가 미상으로, 공실인지 실제 임차인이 있는지 여부를 명확히 파악해야 합니다.

6.3. 주변 환경 리스크

주위 환경에 풍력발전단지가 있다는 점은 소음이나 경관 관련 민감도가 있는 구매자에게는 고려 사항이 될 수 있습니다. 그러나 현재까지 주변에 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 영덕군 영덕읍 대부리 소재의 토지와 단독주택, 제시외 건물 일체를 포함하는 부동산 임의경매 물건입니다. 주변은 전원주택단지와 펜션 등이 혼재된 지역으로, 차량 접근이 용이합니다. 토지 이용 계획상 계획관리지역 등으로 개발 가능성이 있으며, 건물은 철근콘크리트 구조의 2층 단독주택입니다. 등기부상 채권 총액은 높으나, 매각으로 소멸되는 권리이므로 인수 부담은 없습니다. 다만, 임대 관계가 미상이라는 점과 제시외 건물이 포함된 점은 명도시 또는 활용 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 토지 면적이 888㎡(약 268.6평)으로 넓어 단독주택 또는 전원주택 부지로 활용 가치가 있습니다.

* 계획관리지역으로 향후 개발 가능성이 있습니다.

* 주변에 전원주택 단지 및 펜션이 형성되어 있어 지역적 특성을 고려한 투자 기회가 될 수 있습니다.

* 일괄 매각으로 토지와 건물을 함께 취득하여 활용할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 558,127,200원입니다.

인근 시세 및 거래 사례를 종합적으로 고려하였을 때, 대부리 지역의 토지 거래가는 평당 약 10만원 ~ 60만원 사이에서 형성되는 것으로 보입니다. 이는 토지의 지목(답, 임야 등) 및 용도 지역에 따라 큰 차이를 보입니다.

본 건의 토지는 268.6평으로, 이를 평당 20만원으로 가정 시 토지 가치는 약 5,372만원이 됩니다. 건물은 188.3㎡(약 56.9평)이며, 건축 연도를 고려할 때 신축 비용의 일부 또는 감가상각된 가치를 적용해야 합니다.

제시외 건물 16.1㎡(약 4.9평)의 가치도 고려해야 합니다.

주변의 전원주택 매물 사례 (대지 100평, 연면적 32평에 3.3억) 와 비교해 볼 때, 본 건은 대지가 훨씬 넓으므로 (268.6평) 토지 가치가 상당 부분을 차지할 것으로 예상됩니다.

또한, 영덕읍 창포리 56평 대지/20평 건물 2.5억, 영덕읍 화개리 100평 대지/32평 건물 3.3억 등의 사례를 고려할 때, 본 건의 넓은 토지 면적은 강점입니다.

등기부채권 총액 6.26억원으로 감정가 5.58억원과 유사하지만, 실제 낙찰가는 시장 상황, 경쟁률, 물건의 하자 여부 등에 따라 달라집니다.

일반적으로 경매 낙찰가는 감정가의 70~90% 수준에서 결정되는 경우가 많습니다.

본 물건의 경우, 넓은 토지 면적과 계획관리지역이라는 점을 감안하되, 임대 관계 미상, 제시외 건물 포함 등의 요소를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 감정가 558,127,200원의 80% 수준인 약 4억 4천만원 ~ 5억 5천만원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

현 시세 대비 적정 입찰가는 대략 4억 5천만원 ~ 5억 2천만원 범위로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.