나이스옥션 법원경매 의성 2025타경10170 [1] 경상북도 의성군 다인면 서릉리 150-12 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 달성 · 평가일 2025.05.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 의성군 다인면 서릉리 소재 '다인면사무소' 남동측 인근에 위치하며 부
근은 면소재지내 근린상가, 관공서, 주택, 농경지 등으로 형성되어 제반 주위환경은 보
통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며 여타 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1,2)는 공히 세장형의 토지로 인접지와 등고 평탄하며 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1,2)는 공히 북동측으로 2차선 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2)는 공히 계획관리지역, 상업용지, 제2종지구단위계획구역(서릉도암), 주거용지
, 가축사육제한구역, 상대보호구역(다인초등학교, 다인초등학교병설유치원), 공장설립제
한지역임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(가)철근콘크리트조 슬래브위 강판지붕 2층 건물로서
외 벽 : 페인트 등 마감,
내 벽 : 벽지, 타일 등 마감,
바 닥 : 장판지, 타일 등 마감,
창 호 : 샷시창임.
(나)시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로서
외 벽 : 페인트 등 마감,
내 벽 : 벽지, 타일 등 마감,
바 닥 : 장판지, 타일 등 마감,
창 호 : 샷시창임.
(다)시멘트벽돌조 강판지붕 단층 건물로서
외 벽 : 페인트 등 마감,
내 벽 : 페인트 등 마감,
창 호 : 샷시창임.
(라)스텐레스 파이프난간 단층 건물로서
벽 체 : 없음.

이용상태

(가)1층 : 다방
2층 : 주택
(나)1층 : 식당
2층 : 주택
(다)화장실
(라)옥외계단임.

설비내역

(가,나) : 위생설비, 급배수시설, 난방설비, 태양광설비 등 되어 있음.
(다)위생설비 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 지상에 소재하는 제시외건물은 감정목적을 고려하여 정상평가하였음.

공부와의 차이

(1)본건 기호(가)건물 2층은 제시목록상 '사진관 및 사무실'이나 실제 '주택(공실상태)'임.
(2)본건 기호(가)건물은 공부상 '슬래브지붕'이나 실제 '슬래브위 강판지붕'임.
(3)본건 기호(나)건물 2층은 제시목록상 '식당'이나 실제 '주택'임.
(4)본건 기호(나)건물은 실제 '150-9'번지상에 소재함.
(5)본건 기호(다)건물은 실제 '강판지붕'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : 없음.

물건 비고

일괄매각. 지분매각(공유자 우선매수권 행사에 대한 특별매각조건 있음) 제시외 건물 포함 매각. 목록4번 2층은 현황 주택(공실)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 의성지원 2025타경10170 (1)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

채권자: 주OOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경상북도 의성군 다인면 서릉리 150-12

용도: 단독주택 (건축물대장상 제1종/2종 근린생활시설, 주택 복합 용도)

감정가: 28,334,200원 (본건 매각 대상 지분 전체에 대한 감정가로 추정)

토지 면적: 총 140.00㎡ (약 42.35평) / 지분 39.998㎡ (약 12.10평)

건물 면적: 총 158.40㎡ (약 47.92평) / 지분 45.25㎡ (약 13.69평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 21.00㎡ (감정가에 포함 평가)

1.3. 매각 조건

일괄매각.

지분매각 (공유자 우선매수권 행사에 대한 특별매각조건 있음).

제시외 건물 포함 매각.

목록4번 2층은 현황 주택(공실)임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경상북도 의성군 다인면 소재 '다인면사무소' 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 면소재지 내 근린상가, 관공서, 주택, 농경지 등으로 형성되어 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 출입이 가능하며, 여타 교통사정은 보통입니다.

인접 토지는 북동측으로 2차선 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획

계획관리지역, 상업용지, 제2종지구단위계획구역(서릉도암), 주거용지로 지정되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(다인초등학교, 다인초등학교병설유치원), 공장설립제한지역에 해당합니다.

2.4. 건물 현황

건축물은 철근콘크리트조 슬래브위 강판지붕 2층 건물, 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건물, 시멘트벽돌조 강판지붕 단층 건물, 스텐레스 파이프난간 단층 건물 등으로 구성되어 있습니다.

주요 이용 현황은 1층은 다방 및 식당, 2층은 주택으로 이용되고 있으며, 화장실 및 옥외계단도 포함됩니다.

위생, 급배수, 난방, 태양광 설비 등이 갖추어져 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 을2 근저당권(채권자: 다인농업협동조합, 채권액: 260,000,000원, 접수일자: 2003-06-03)입니다.

본 경매 절차를 통해 말소될 것으로 예상됩니다.

3.2. 소유권 및 기타 권리

현재 소유권은 갑1(이호락, 1994-04-12) 및 갑2(이은식 외 2명, 2025-03-21 상속)에 등기되어 있습니다.

본 건 경매는 2번 이은식의 지분에 대한 강제경매(채권자: 주식회사한빛자산관리대부, 채권액: 200,749,507원, 접수일자: 2025-04-23)로 진행 중입니다.

갑4 압류(채권자: 포항시, 접수일자: 2026-06-26)는 말소될 것으로 보입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 이유진

보증금: 3,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024-05-21

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

따라서, 임차인이 존재하나 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건은 다인면 소재지로, 주변에 근린상가와 관공서 등이 위치하여 기본적인 생활 편의성은 확보된 지역입니다.

주택과 농경지가 혼재된 지역으로, 상업 및 주거 용도가 복합적으로 나타나는 특성을 보입니다.

4.2. 시장 가치 분석

본 물건은 토지 지분 약 12.1평, 건물 지분 약 13.7평을 매각 대상으로 합니다.

주변 유사 물건(같은 리 170-8번지 연립 주택, 1992년 건축, 전용면적 62.58㎡)이 2024년 3월 3,000만원에 거래된 사례가 있습니다.

이를 감안할 때, 본건 지분 매각에 대한 감정가 28,334,200원은 면적 대비 상대적으로 높지 않은 수준으로 판단됩니다.

토지 이용 계획상 상업용지, 제2종지구단위계획구역에 포함된 점은 향후 지역 개발에 따른 가치 상승의 잠재력을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 공공기관

다인면사무소, 다인초등학교, 다인초등학교병설유치원 등 공공기관 및 교육시설이 인근에 위치합니다.

근린상가가 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주거 환경

주택, 근린상가, 농경지가 혼재된 지역으로, 조용하면서도 기본적인 편의시설 이용이 가능한 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각 특성

본건은 토지 및 건물 지분 매각이므로, 전체 소유권이 아닌 일부 지분만 취득하게 됩니다.

향후 타 공유자와의 관계 설정 및 협의가 필요하며, 공유자 우선매수권 행사 시 낙찰을 받지 못할 수 있습니다.

6.2. 현황과 공부의 차이

건물 2층이 공부상 '사진관 및 사무실'이나 실제로는 '주택(공실)'으로 이용 중이며, 기타 공부 상 내용과 실제 현황 간 차이가 존재합니다.

이는 명도 또는 향후 건물 이용 시 잠재적 분쟁의 소지가 될 수 있으므로, 현장 방문 시 면밀한 확인이 필수적입니다.

6.3. 기타

토지 이용 계획상 가축사육제한구역, 공장설립제한지역 등이 포함되어 있습니다.

임대 관계는 미상이나, 현재 파악된 임차인(이유진)은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 권리는 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상북도 의성군 다인면 소재 복합 용도(상가 및 주택) 건물의 토지 및 건물 지분 매각 물건입니다.

지분 매각이라는 특성상 일반 매물 대비 낮은 초기 자금으로 접근이 가능하며, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

그러나, 지분 소유 관계 및 공유자 우선매수권 행사 가능성을 최우선으로 고려해야 하며, 현장 조사를 통한 물건 상태 및 주변 시세 정확한 파악이 필수적입니다.

제시외 건물 포함 및 공부와 현황의 차이 등 세부적인 사항들에 대한 면밀한 검토 후 입찰 전략 수립이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 지분 매각으로 인한 낮은 진입 장벽.

* 상업용지, 주거용지를 포함한 토지이용계획으로 인한 개발 가능성.

* 면 소재지 내 위치로 인한 기본적인 생활 편의성.

* 감정가 대비 시세차익 기대 가능성 (면밀한 시세 분석 선행 필요).

9. 예상 입찰가

인수되는 권리: 없음 (임차인 이유진은 대항력 없음)

낙찰가율: 본 건은 지분 매각이므로, 전체 감정가 대비 지분 비율(약 28.57%)을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 일반적인 낙찰가율(70~80%)을 본건의 지분 면적에 적용하여 산정합니다.

현 시세 분석: 주변 유사 물건(연립 주택, 19평, 3,000만원)의 최근 거래가를 고려 시, 본건의 지분 면적(토지 약 12.1평, 건물 약 13.7평) 대비 감정가 28,334,200원은 상대적으로 높은 수준으로 보일 수 있습니다. 단, 이는 지분 매각이며, 복합 용도 및 현황과 공부의 차이 등을 감안한 신중한 가치 평가가 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 감정가 28,334,200원의 70% 수준인 약 19,830,000원부터 80% 수준인 약 22,660,000원 사이를 합리적인 범위로 고려할 수 있습니다.

다만, 이는 현재까지 제공된 정보에 기반한 추정치이며, 실제 현장 방문, 공유자 우선매수권 행사 여부, 경쟁 입찰 상황 등에 따라 변동될 수 있습니다. 최종 입찰가는 반드시 현장 조사를 통한 상세한 물건 분석 및 주변 시세 재확인 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.