나이스옥션 법원경매 김천 2025타경333 [1] 경상북도 구미시 진평동 1053-11 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이석감정 · 평가일 2025.05.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 진평동 소재 진평초등학교 동측 인근에 위치하며 부근은 단독
및 다세대주택과 근린공원, 주변의 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며 제반교통사정 무난시됨.

형태 및 이용상태

가장형의 토지로서 인접지대와 등고 평탄하며 다가구주택부지로 이용중임.

인접 도로상태

남측으로 폭약 8미터의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종
제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한
법률>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층건으로서
-외벽: 외장석 등 마감
-내벽: 벽지, 타일 등 내부 인테리어 마감
-칭호: 샤시 이중창호임.

이용상태

다가구주택임.

설비내역

도시가스설비, 개별난방설비 등임.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.
2) 본 건물은 현장조사시 폐문으로 동류형건물의 일반적, 표준적 이용상황을 기준하여
평가하였음.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 김천지원 2025타경333 (1)

소재지: 경상북도 구미시 진평동 1053-11 (도로명 주소: 경상북도 구미시 인동32길 54-10)

용도: 다가구주택

감정가: 1,044,220,800원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 원OOOOOO (원남새마을금고로 추정)

1.2. 면적 정보

토지면적: 332.10㎡ (약 100.47평)

건물면적: 573.29㎡ (약 173.42평)

1.3. 건물 정보

건물구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층건

사용승인일: 2016년 5월 4일

주요 용도: 다가구주택

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 진평동 소재 진평초등학교 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 근린공원, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며 제반 교통사정은 무난합니다. 본건은 남측으로 폭 약 8미터 도로와 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합)에 해당합니다.

가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

토지 등기부상 말소기준권리는 2015년 10월 27일 접수된 원남새마을금고의 근저당권(을1)입니다.

건물 등기부상 말소기준권리 역시 2016년 5월 9일 접수된 원남새마을금고의 근저당권(을1)입니다.

말소기준권리보다 후순위의 권리들은 경매를 통해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

조사된 임차인 모두 대항력이 없는 것으로 파악됩니다. 인수되는 임차보증금은 없습니다.

- 권 : 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2020-11-09

- 권 : 보증금 17,000,000원, 차임 50,000원, 전입/확정 2023-08-21

- 김 : 보증금 10,000,000원, 차임 200,000원, 전입/확정 2019-05-02

- 김 : 보증금 17,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2024-12-13

- 박 : 보증금 3,000,000원, 차임 250,000원, 전입/확정 2022-03-11

- 박 : 보증금 3,000,000원, 차임 250,000원, 전입/확정 2020-08-03 (확정 2022-03-11)

- 박 : 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-08-03 (확정 2020-07-17)

- 유 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022-12-12

- 조 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2016-07-21

- 홍 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2020-06-18

3.3. 인수 보증금 합계

0원

3.4. 등기부 현황

등기부상 소유권이전, 근저당, 가압류, 임의경매 개시결정 등이 확인되었으며, 모든 권리가 말소기준권리보다 후순위에 있어 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 경상북도 구미시 진평동의 주거 밀집 지역 내에 위치합니다. 주변은 단독주택 및 다세대주택과 더불어 근린생활시설이 잘 갖춰져 있어 배후 수요가 풍부한 지역입니다.

4.2. 임대 수요

다가구주택으로서 안정적인 임대 수익 창출이 가능한 지역으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

본건 인근에 진평초등학교가 위치하고 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다. (상대보호구역에 해당)

5.2. 편의 및 의료 시설

주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 또한 구미시 내 종합병원 및 다양한 병의원 이용이 가능합니다.

5.3. 녹지 및 휴식 공간

인근에 근린공원이 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 가능성

조사된 임차인 모두 대항력이 없는 것으로 파악되었으나, 실제 이사 과정에서 예상치 못한 명도 저항이 발생할 수 있습니다. 특히 보증금이 높은 임차인의 경우 배당받지 못하는 금액이 있을 경우 권리 변동 가능성을 배제할 수 없습니다. (단, 현재까지의 권리분석상 인수되는 보증금은 없습니다.)

6.2. 공실 위험

다가구주택의 특성상 공실 발생 시 임대 수익률에 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, 현재 임대관계는 미상으로 정확한 공실률 파악이 어렵습니다.

6.3. 지역 경제 변동성

구미시의 산업 동향 및 지역 경제 상황 변화가 해당 부동산의 가치 및 임대 수요에 간접적인 영향을 줄 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 및 유해시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 현재 본건과 직접적으로 인접한 혐오 또는 유해시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 생활쓰레기 무단 투기 문제나 소각로 증설 관련 주민 민원 등 지역적인 환경 관련 이슈가 보고된 바 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 구미시 진평동에 위치한 다가구주택으로, 입지 조건, 건물 상태, 권리 관계 등에서 비교적 양호한 평가를 내릴 수 있습니다. 진평초등학교 인근의 주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있으며, 건물 자체도 2016년 사용승인으로 비교적 신축에 속합니다. 등기부상 권리 관계가 명확하고 인수되는 임차 보증금이 없어 권리 분석상 부담이 적습니다. 다만, 명도 과정에서의 잠재적 리스크를 충분히 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 임대 수익: 주거 밀집 지역 내 다가구주택으로서 꾸준한 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 양호한 입지 조건: 진평초등학교 인근으로 주거 선호도가 높은 지역에 위치합니다.

* 신축급 건물: 2016년 준공된 건물로, 상대적으로 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

* 토지/건물 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 향후 활용 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수되는 보증금이 없는 관계로, 감정가 1,044,220,800원을 기준으로 시장 상황, 유사 물건 낙찰가, 임대 수익률, 명도 비용, 수리비, 취득세 및 부대 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현장 조사 및 추가 시세 조사를 통해 신중한 검토 후 결정하시기를 권장합니다. 보수적인 관점에서 감정가의 80% ~ 90% 수준을 고려해 볼 수 있습니다. (예: 감정가의 85% = 약 887,587,680원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.