나이스옥션 법원경매 상주 2025타경5303 [1] 경상북도 문경시 공평동 404-59 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 문경시 공평동 소재 '신평마을 아파트' 남측 인근에 위치합니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며 제반 교통여건은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호(1) : 부정형의 토지로서 동측 부분은 평탄하게 조성되어 있으나, 서측 부분은
서측 하향의 완경사를 이루고 있으며 도로로 이용중입니다.
기호(2) : 세장형의 토지로서 자체지반 평탄하게 조성되어 있으며 도로로 이용중
입니다.
기호(3) : 사다리형의 토지로서 남측 하향의 완경사지이며 임야로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호(1) : 본건 토지가 폭 약 5~6미터의 도로이며, 북측으로 폭 약 8미터 및 서측
으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접하고 있습니다.
기호(2) : 본건 토지가 폭 약 4미터의 도로이며, 북측으로 폭 약 6미터의 도로와
접하고 있습니다.
기호(3) : 본건 필지 북측으로 폭 약 4미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 도시지역, 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)
(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(2025-04-11)(전축종제한구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

기호(2): 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2025-04-11)(전축종제
한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

기호(3): 도시지역, 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획
구역(제1종일반주거지역안에서의건축제한건폐율용적률적용), 가축사육
제한구역(2025-04-11)(전축종제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률>, 정비구역(도시저소득주거환경개선사업)<도시 및 주거환경정
비법>

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

본건 기호(2) 토지의 공부상 지목은‘전’이나, 현황 도로로 이용중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계
미상입니다.
2)기타
-.

물건 비고

일괄매각. 목록 2 공부상 지목은 전이나 현황 도로로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 부동산 기본사항

사건번호: 상주지원 2025타경5303 (1)

경매구분: 부동산임의경매

소재지: 경상북도 문경시 공평동 404-59

용도: 임야

감정가: 92,433,000원

매각대상: 토지매각

1.2. 면적 및 토지 구성

총 토지면적: 694.00㎡ (약 209.98평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 채권 및 특이사항

채권자: 엠OOOOOOOOO (엠씨아이대부주식회사)

특이사항: 공동담보

주의사항: 일괄매각. (단, 본건은 토지매각 대상임)

공부상 지목 vs 현황: 목록 2 공부상 지목은 전이나 현황 도로로 이용 중임.

1.4. 감정평가 요약

위치 및 주위환경: 본건은 경상북도 문경시 공평동 소재 '신평마을 아파트' 남측 인근에 위치합니다.

교통상황: 본건까지 차량의 접근이 가능하며 제반 교통여건은 보통입니다.

형태 및 이용상태:

기호(1): 부정형의 토지로서 동측 부분은 평탄하게 조성되어 있으나, 서측 부분은 서측 하향의 완경사를 이루고 있으며 도로로 이용중입니다.

기호(2): 세장형의 토지로서 자체지반 평탄하게 조성되어 있으며 도로로 이용중입니다. (공부상 지목: 전, 현황: 도로)

기호(3): 사다리형의 토지로서 남측 하향의 완경사지이며 임야로 이용중입니다.

인접 도로상태:

기호(1): 본건 토지가 폭 약 5~6미터의 도로이며, 북측으로 폭 약 8미터 및 서측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

기호(2): 본건 토지가 폭 약 4미터의 도로이며, 북측으로 폭 약 6미터의 도로와 접하고 있습니다.

기호(3): 본건 필지 북측으로 폭 약 4미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

기호(1): 도시지역, 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역.

기호(2): 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역.

기호(3): 도시지역, 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 정비구역(도시저소득주거환경개선사업).

임대관계: 미상입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 경상북도 문경시 공평동에 소재하며, '신평마을 아파트' 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 주거지역과 함께 임야가 혼재된 지역으로 파악됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 북측 및 서측으로 폭 5~8미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성은 양호한 편입니다. 제반 교통여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 지역 개발 현황

공평동 일대는 현재 '공평지구 도시개발사업'이 진행 중이거나 계획되어 있어 향후 대규모 신도시 조성을 통한 지역 가치 상승이 기대됩니다. 이는 본건 토지의 잠재적 가치에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권은 김영자에서 강옥화로 이전되었습니다.

말소기준권리인 엠씨아이대부주식회사의 근저당 120,000,000원이 설정되어 있으며, 이 근저당권에 의해 본 건이 임의경매로 진행되었습니다.

등기부채권 총액은 120,000,000원입니다.

기타 을구에 설정된 근저당권부채권근질권설정 등은 모두 말소될 예정입니다.

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

본 매각으로 인해 권리상 인수되는 사항은 없습니다. 모든 등기부상 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 개발 잠재력

본건이 속한 문경시 공평동 일대는 대규모 도시개발사업이 추진 중에 있어, 향후 주거 및 상업 기능이 강화될 잠재력을 가지고 있습니다. 특히 제1종지구단위계획구역 및 정비구역으로 지정되어 있어 계획적인 개발이 진행될 가능성이 높습니다.

4.2. 주변 주거단지

인근에 '신평마을 아파트'가 위치하여 기본적인 주거 배후 수요가 존재합니다. 또한, 문경시 전체적으로는 관광지로서의 잠재력도 갖추고 있어 다양한 상업 및 서비스 업종의 발전 가능성이 있습니다.

4.3. 토지 이용 현황

현재 일부 토지가 현황 도로로 이용되고 있으며, 공부상 지목은 '전'으로 되어 있어 향후 도로 편입 또는 개발 시 지목 변경 가능성을 고려해야 합니다. 임야로 이용 중인 부분은 개발 가능성을 검토할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반시설

문경시는 다양한 관광 명소와 함께 지역 전통 시장, 병원, 은행 등의 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 공평동 지역 역시 신평마을 아파트 인근으로 주거 편의시설이 존재하며, 지속적인 도시개발 사업으로 생활 인프라가 확충될 것으로 예상됩니다.

5.2. 교통망

본건 토지가 도로와 인접하고 있으며, 문경 시내 및 주변 지역으로의 접근이 용이한 편입니다. 대중교통 이용도 가능합니다.

5.3. 관광 및 문화

문경시는 문경새재 등 다수의 관광 자원을 보유하고 있어 관광 산업이 발달해 있으며, 이는 지역 경제 활성화에 기여합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현황 도로 이용

본건 토지의 일부가 공부상 지목과 다르게 현황 도로로 이용되고 있어, 향후 토지 활용 계획 수립 시 도로 사용에 따른 제약이나 협의가 필요할 수 있습니다.

6.2. 개발계획 및 용도 제한

본건은 도시지역 내 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 정비구역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역에도 해당됩니다 [provided data]. 특히 정비구역 지정은 향후 개발 계획에 영향을 줄 수 있으며, 가축사육제한구역은 특정 업종의 진입을 제한할 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 직접적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 밀집 지역 등)에 대한 명확한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, '환경자원순환센터'로 이어지는 도로가 인근에 언급된 바 있어, 정확한 위치 및 영향 범위에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.4. 채권액 대비 감정가

본건의 감정가는 92,433,000원이지만, 근저당 설정액은 120,000,000원으로 감정가를 초과합니다. 이는 채무 불이행으로 인한 경매가 진행되었음을 시사하며, 낙찰가율에 영향을 미칠 수 있는 요소입니다.

7. 종합 의견

본건은 문경시 공평동에 위치한 임야로, 현재 일부는 도로로 이용 중이며 현황과 공부상 지목이 상이한 부분이 있습니다. '신평마을 아파트' 인근에 위치하고 차량 접근성이 양호한 편입니다. 특히, 공평지구 도시개발사업 및 제1종지구단위계획구역, 정비구역 지정 등으로 인해 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 기대되는 물건입니다.

하지만, 현황 도로로 이용되는 부분에 대한 법적 검토, 개발 용도에 따른 제한 사항, 그리고 채권액이 감정가를 초과하는 점 등은 주의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다. 임차인 현황은 인수 보증금 합계 0원으로, 권리상 인수 부담은 없는 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 대규모 도시개발사업(공평지구) 인근에 위치하여 미래 가치 상승 기대

* 제1종지구단위계획구역 및 정비구역 지정으로 인한 계획적 개발 가능성

* 주거지역 내 임야로, 향후 주택 용지 등으로의 전환 가능성

* 인근 도로망과의 접촉성이 우수하여 접근성 양호

* 경매 진행으로 인한 시세 대비 저가 매수 기회

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 92,433,000원입니다. 현재 채권액이 감정가를 초과하고 있으며, 토지 일부가 현황 도로로 이용 중인 점, 그리고 임야라는 점을 고려할 때, 감정가 이하 또는 근접한 수준에서 입찰가가 형성될 가능성이 있습니다.

인수 보증금은 0원이므로, 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 유사 지역의 토지 시세 및 개발 계획의 구체화 정도, 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

따라서, 감정가인 92,433,000원을 기준으로 하되, 7,000만원 ~ 9,000만원 범위 내에서 투자 가치를 판단하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.