나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11015 [1] 경상북도 구미시 진평동 22-15 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼백감정 · 평가일 2025.05.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 진평동 소재 ""구미시립인동도서관"" 남동측측 인근에 위치하며,
주위는 정비된 주택지대로서, 다가구주택, 근린생활시설, 병원 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반교통사정은 보통 시됨.

형태 및 이용상태

세장형으로 인접지와 등고평탄한 다가구주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 왕복2차선 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2013-07-24)(접합) 가축사육제한구역(2024-11-20)
(모든축종제한구역(환경관리과문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계: 미상임.
(나) 기 타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층 단독주택 건으로서,
- 외벽: 치장석붙임 등 외부재 마감.
- 내벽: 벽지, 타일 등 마감.
- 바닥: 인조석갈기, 장판, 타일 등 내부재 마감.
- 창호: 새시창호임.

이용상태

1층: 다가구주택(계단실, 주차장)
2층~3층: 각 다가구주택
4층: 다가구주택, 사무소 임.

설비내역

위생, 급·배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

'지적 및 건물개황도', 사진 참조

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계: 미상임.
(나) 기 타: 없 음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 김천지원 2025타경11015 (1)

소재지: 경상북도 구미시 진평동 22-15 (도로명 주소: 경상북도 구미시 인동20길 18-14)

용도: 다가구주택

감정가: 758,559,360원

건물구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층 단독주택

건축일자: 2007년 08월 07일

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 강OO

1.2. 면적 정보

토지 면적: 288.00㎡ (약 87.13평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 475.64㎡ (약 143.88평)

건물 제시외 면적: 38.30㎡ (약 11.59평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상북도 구미시 진평동 소재 "구미시립인동도서관" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 잘 정비된 주택지대로 형성되어 있으며, 다가구주택, 근린생활시설, 병원 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건은 남서측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역(모든 축종 제한 구역)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리는 2023년 08월 03일에 접수된 대성새마을금고 근저당권(채권액 408,000,000원)입니다.

매각으로 인해 위 근저당권 및 강제경매 등기(채권자: 강민욱)는 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

본건에는 총 7명의 임차인이 파악되었으며, 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 이에 따라 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

* 김경민: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-01-30, 대항력 없음.

* 김도현: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-10-04, 대항력 없음.

* 김만덕: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-01-31, 대항력 없음.

* 김종채: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-05-27, 대항력 없음.

* 서울보증보험주식회사 (임차인 장하륜): 보증금 105,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-10-13, 확정 2023-10-13, 배당신고 2025-06-02, 대항력 없음.

* 이세빈: 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-02-28, 확정 2024-02-28, 배당신고 2025-06-28, 대항력 없음.

* 이수영: 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-11-01, 확정 2024-10-02, 배당신고 2025-05-29, 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본건 인근에는 "구미시립인동도서관"이 위치하여 교육 및 문화 시설 접근성이 양호합니다.

또한, 근린생활시설과 병원 등이 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

4.2. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 조사를 실시한 결과, 현재까지 본건과 직접적인 관련이 있거나 주거 환경에 영향을 미칠 만한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)이 파악되지 않았습니다.

다만, 구미시 산동·해평 지역에서 산업폐기물 매립장 관련 논란이 있는 것으로 확인되었으나, 이는 본건 소재지와는 거리가 있어 직접적인 영향은 없을 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본건은 잘 정비된 주택가에 위치하여 비교적 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

인근에 버스정류장이 있어 시내외 접근성이 우수합니다.

5.2. 편의시설

다양한 근린생활시설과 병원 등이 인접해 있어 생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 제시외 건물

본건 매각에는 제시외 건물 38.30㎡가 포함되어 있습니다. 이는 공부상 면적과 차이가 있을 수 있으므로, 현장 확인 시 면밀히 검토해야 합니다.

6.2. 임대 관계

다수의 임차인이 있으나, 모두 대항력이 없어 낙찰자의 직접적인 인수 부담은 없습니다. 다만, 임대차 계약 관련 세부 사항에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상북도 구미시 진평동에 위치한 4층 다가구주택으로, 감정가는 758,559,360원입니다.

입지적으로는 도서관, 주택가, 상업시설 등이 인접하여 주거 및 생활 편의성이 양호하며, 교통 환경 또한 보통 수준입니다.

권리분석 결과, 말소기준권리인 근저당권 외에는 인수할 권리가 없는 안전한 물건으로 판단됩니다. 모든 임차인이 대항력이 없어 인수 부담이 없는 점은 큰 장점입니다.

제시외 건물 포함 여부에 대한 현장 확인이 필요하며, 이를 제외하면 전반적으로 안정적인 경매 물건으로 평가됩니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 권리 관계: 인수 부담이 없는 권리 분석 결과.

* 우수한 입지 조건: 잘 정비된 주택지대, 도서관 등 생활 편의시설 인접.

* 다가구주택으로서의 활용성: 임대 수익 창출 기대 가능.

* 제시외 건물 포함으로 인한 추가 면적 활용 가능성 (현장 확인 필수).

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 758,559,360원입니다.

모든 임차인의 보증금 합계가 0원이고 인수하는 보증금이 없으므로, 예상 입찰가 산정 시 해당 금액을 고려할 필요는 없습니다.

최근 유사 물건의 실거래가, 주변 시세, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

현 시점에서의 보수적인 예상 입찰가는 감정가의 70% ~ 85% 수준인 약 530,000,000원 ~ 645,000,000원 사이로 예상됩니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 건물 상태 확인, 주변 시세 및 공실률 조사 등 추가적인 심층 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.