나이스옥션 법원경매 경주 2025타경389 [1] 경상북도 경주시 서면 도계리 644 단독주택 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 경주 2025타경389 [1] 경상북도 경주시 서면 도계리 644 단독주택 경매

물건 대표 이미지

경주지원 경매4계 2025타경389 | 소재지: 경상북도 경주시 서면 도계리 644 | 감정가: 84,911,100원 | 최저가: 59,438,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 개요 및 특성

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 경주지원 2025타경389 (1)이며, 용도는 단독주택입니다. 경매구분은 부동산임의경매로 진행됩니다.

소재지는 경상북도 경주시 서면 도계리 644번지이며, 감정가는 84,911,100원입니다. 본건의 소유자와 채무자는 박OO로 동일하며, 채권자는 신OOOOOOOO입니다.

1.2. 물건 상세 내역

본건은 토지와 건물을 일괄매각하는 건입니다.

토지 면적은 393.39㎡(약 118.99평)이며, 건물 면적은 101.30㎡(약 30.64평)입니다. 건물에는 제시외 면적 3.60㎡(약 1.09평)이 포함되어 총 매각대상 건물면적은 104.90㎡(약 31.73평)입니다.

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 접근성

본건은 경주시 서면 도계리 소재 '도계마을' 내에 위치하고 있습니다. 부근은 주택, 농경지, 임야 등으로 형성된 순수농촌지대입니다.

교통 상황은 일반 차량의 접근이 가능하며, 대중교통 여건을 감안한 제반 교통 사정은 보통 수준으로 파악됩니다. 본건 남동측으로 폭 약 3M의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.2. 지역 환경 및 토지 이용

토지는 자체 지반 및 인접 필지와 대체로 등고평탄한 사다리형 유사 토지로서, 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다.

행정상으로는 계획관리지역에 속하며, 성장관리계획구역(2024-03-21) 및 가축사육제한구역(일부제한)의 제한을 받고 있습니다. 건축 행위 및 개발 시 해당 규제를 반드시 확인해야 합니다.

3. 권리 분석 및 명도 전략

3.1. 권리 관계

본 경매는 부동산임의경매 사건이며, 소유자와 채무자가 동일한 박OO이므로 기본적인 권리 관계는 복잡하지 않은 것으로 판단됩니다. 낙찰자가 인수할 권리는 없는 것으로 예상되나, 최종적인 권리 관계는 매각물건명세서를 통해 반드시 재확인해야 합니다.

3.2. 명도 난이도

임대관계는 '미상임'으로 조사되었으나, 소유자 겸 채무자인 박OO이 점유하고 있을 가능성이 높습니다. 현장 조사 시 시건장치 및 거주인 부재로 내부 현황 확인이 불가했습니다.

소유자 점유 시 인도명령 대상이 되나, 현장 상황(내부 파손, 구조 변경 유무 등)을 파악하지 못했으므로, 명도 과정에서 발생할 수 있는 소유자 저항 및 협상 과정을 고려해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건이 위치한 지역은 순수농촌지대로, 주택과 농경지가 주를 이루고 있어 상업시설이 밀집된 상권은 형성되어 있지 않습니다. 따라서 상업적 가치보다는 넓은 토지를 활용한 전원주택이나 귀농/귀촌을 희망하는 수요층에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

4.2. 생활 정보 및 혐오시설 유무

대중교통 여건이 보통 수준임을 감안할 때, 차량을 이용한 접근성이 중요합니다. 생활 편의시설은 인접한 소규모 마을 단위에 의존하거나 경주 시내 방면으로 이동해야 할 것으로 예상됩니다.

혐오시설 유무는 제시된 정보만으로는 파악이 불가능하므로, 입찰 전 반드시 현장 답사 또는 외부 지도 서비스를 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 필수적입니다.

5. 잠재적 리스크 및 주의 사항

5.1. 법적/물리적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 '통행권' 문제입니다. 본건 토지의 동측 일부가 후면 대지의 진입로(도로)로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 통행권의 유무 및 범위가 불분명하므로, 이로 인한 법적 분쟁 가능성을 사전에 면밀히 검토하고, 정확한 경계 확정을 위해 측량을 진행해야 합니다.

또한, 건물 지붕이 의뢰 목록상 '판넬지붕'이나 실제 일부 '슬래브지붕'으로 공부와의 차이가 존재합니다. 이는 매각 대상에 포함되어 있으나, 현황과 공부의 불일치에 따른 추가적인 행정적 이슈는 없는지 확인이 필요합니다.

5.2. 행정적 제한 사항

토지는 계획관리지역에 위치하여 비교적 용도 활용도가 높으나, 가축사육제한구역(일부제한) 및 성장관리계획구역의 제한을 받습니다. 향후 증·개축 등 토지 이용 계획 수립 시 해당 제한 사항을 반드시 반영해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 경주시 순수농촌지대 내에 위치한 토지 면적이 넓은(약 119평) 계획관리지역 단독주택입니다. 비교적 양호한 접근성을 가지고 있으며, 토지/건물 일괄 매각에 제시외 건물까지 포함되어 있어 활용도가 높습니다.

다만, 후면 대지의 통행로로 이용되는 토지 일부에 대한 통행권 관련 리스크가 존재하므로, 입찰가 산정 시 이 부분을 신중하게 고려해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 계획관리지역 내 약 119평의 넓은 토지를 확보할 수 있는 기회이며, 이는 향후 증축이나 토지 활용도 측면에서 유리합니다.

투자 목적: 도시 근교의 전원주택을 희망하거나, 귀농/귀촌을 고려하는 실수요자에게 적합한 물건입니다.

가격 경쟁력: 통행권 리스크가 있으므로, 유찰 시 낮은 가격으로 낙찰받아 리스크를 상쇄하고 시세차익을 기대할 수 있습니다. 리스크 분석을 통해 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

법원 정보

경주지원 경매4계