나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10481 [1] 경상북도 경주시 평동 687-3 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10481 [1] 경상북도 경주시 평동 687-3 전 경매

• 사건번호: 2025타경10481
• 주소: 경상북도 경주시 평동 687-3
• 용도: 전

경주지원 경매3계 2025타경10481 | 소재지: 경상북도 경주시 평동 687-3 | 감정가: 208,133,000원 | 최저가: 145,693,000원 | 용도: 전

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 경주지원 2025타경10481 (1)

소재지: 경상북도 경주시 평동 687-3

용도: 전 (밭)

감정가: 208,133,000원

토지면적: 1,556.00㎡ (약 470.7평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

공부상 지목과 현황의 차이: 본건 토지(687-3)의 공부상 지목은 전이나, 현황은 전 및 답입니다. (인접지 683-1의 경우 현황 전 및 일부 도로로 이용 중이라는 점 참고)

기타 참고사항: 본건은 농지취득자격증명 제출이 필요한 물건입니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 박OO입니다.

매각대상은 토지 전체이며, 건물은 매각 대상이 아닙니다.

주의사항으로 1. 일괄매각이라고 명시되어 있으나, 매각 대상이 토지이므로 토지들의 일괄 매각 또는 해당 토지에 대한 권리 관계를 의미하는 것으로 해석됩니다.

가장 중요한 사항은 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 이를 제출하지 못할 경우 매수보증금을 반환받지 못하는 불이익이 발생할 수 있습니다. 따라서 사전에 자격 여부를 반드시 확인해야 합니다.

인접지인 평동 687-2 일부는 타인 점유 중이라는 점 참고사항으로 있습니다.

1.3. 입지조건

주변환경: 본건은 경상북도 경주시 평동 수남마을 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 일대는 주로 농경지와 농촌 주택, 축사 등으로 형성되어 있는 한적한 농촌 지역의 특징을 보입니다. 또한, 인접한 용강동 지역은 용강초등학교 북동측 인근으로 아파트단지, 일반 주택, 근린생활시설, 학교 등이 밀집해 있어 도시화된 지역의 모습도 나타나, 배후 주거 및 생활 편의시설과의 연계 가능성도 있습니다.

교통상황: 소형 차량 정도의 접근은 가능하며, 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 다만, 인접 필지 중 일부는 차량의 직접적인 접근이 어렵다고 언급되어 있어, 본건(687-3)의 정확한 접근성을 추가적으로 확인할 필요가 있습니다.

토지 형태 및 이용상태: 본건 토지(687-3)는 사다리형에 가까운 형태를 띠고 있습니다. 공부상 지목은 전이나 현황은 답(논)과 밭(성토된 밭)으로 이용되고 있습니다. 특히, 상단부는 답이고 하단부는 전(성토지)이며, 답보다 약 2.5미터 정도 높게 형성되어 있어 지형적 특성을 파악해야 합니다. 또한, 토지 일부(북측)는 약 1미터 깊이로 절토된 상태이며, 인접지(687-1) 소유자가 마당 및 채소밭으로 일부 점유하고 있다는 점이 언급되어 있습니다. 본건 토지의 일부가 폭 약 2.4미터 정도의 콘크리트 포장 도로로 이용되는 부분도 확인됩니다.

인접 도로상태: 본건 토지는 지적도상 남측으로 평동 904-1번지 도로와 접하고 있으며, 이 도로 부분은 현재 전(성토지) 상태로 확인됩니다. 남서측으로는 평동 900-1번지, 북측으로는 평동 904-1번지 도로와도 접하고 있습니다. 서측으로는 폭 약 6미터, 동측으로는 폭 약 3미터 정도의 포장도로와도 접하고 있다고 명시되어 있어, 차량 접근에 유리한 부분이 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 생산녹지지역, 자연녹지지역, 그리고 제2종일반주거지역에 걸쳐 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(일부제한), 소로3류(폭 8m 미만, 국지도로)에 해당하며, 상대보호구역으로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 있어 관련 법규 및 제한 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 경주시 평동은 전반적으로 농경지가 많고 한적한 농촌 지역의 성격을 띠고 있습니다. 그러나 인접한 용강동 지역이 비교적 개발이 많이 이루어진 주거 및 상업 지역이므로, 이러한 생활권과의 연계성을 고려할 수 있습니다. 당장은 활성화된 상권이라기보다는, 주변 농경지 및 주택가와 연계된 국지적인 수요에 기반할 것으로 보입니다. 향후 지역 개발 방향에 따라 잠재적인 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

1.5. 생활정보

가까운 편의시설로는 용강초등학교가 북동측 인근에 위치하고 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다. 경주 시내와의 접근성이 보통 수준이므로, 대형마트, 병원, 문화시설 등 기본적인 도시 생활 편의시설은 차량 이용 시 접근 가능할 것으로 예상됩니다. 주변이 농경지와 주택 위주여서 비교적 조용하고 쾌적한 생활 환경을 누릴 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금 미반환 위험: 본건은 농지이므로 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 미제출 시 보증금을 몰수당할 수 있으므로 주의해야 합니다.

현황과 공부상 지목의 차이: 본건 토지는 공부상 지목이 전이나 현황 전 및 답으로 이용되고 있어, 향후 토지 이용 및 개발 시 공부와의 차이로 인한 불편함이나 추가 확인이 필요할 수 있습니다. (인접지 683-1의 경우 현황 전 및 일부 도로 이용)

일부 타인 점유 가능성: 인접지인 평동 687-2 일부가 타인 점유 중이라는 점은, 매각 대상 토지(687-3) 자체의 직접적인 점유 문제는 아니지만, 주변 토지 이용 현황 및 경계 확인 시 고려할 사항입니다.

토지 이용 계획 및 제한: 생산녹지, 자연녹지, 제2종일반주거지역 등 복합적인 용도지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 소로3류, 상대보호구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 제약이 따릅니다.

인접 토지(도로)의 현황: 본건과 접한 도로(평동 904-1번지)가 전(성토지) 상태라는 점은 도로 이용 및 유지 관리에 있어 확인이 필요할 수 있습니다.

주변 혐오시설: 현재 파악된 바로는 특정 혐오시설이 인접해 있다는 직접적인 정보는 없으나, 주변 환경에 '축사'가 포함되어 있어 이에 대한 냄새, 소음 등의 간접적인 영향을 고려할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 경매 물건은 경상북도 경주시 평동에 위치한 농지(전 및 답)입니다. 한적한 농촌 마을 인근에 자리하고 있으면서도, 인근의 개발된 주거지역 및 학교와의 접근성을 가지고 있어 지역적 특성이 혼재된 곳입니다. 감정가는 2억 8백만 원대이며, 토지 면적은 약 470평입니다.

본 물건의 가장 큰 특징이자 주의사항은 농지취득자격증명 제출 의무입니다. 이는 반드시 충족되어야 하며, 미충족 시 입찰에 참여하는 의미가 퇴색될 수 있습니다.

토지는 공부상 지목과 현황이 다르고(전/답), 일부 절토 및 높이 차이, 인접 토지 소유자의 일부 점유(인접지 687-2) 등이 확인됩니다. 또한, 다양한 용도지역(녹지지역, 일반주거지역) 및 제한사항(가축사육제한, 소로3류, 상대보호구역)이 존재하여 토지 이용에 신중한 접근이 필요합니다.

그럼에도 불구하고, 경주 지역의 개발 가능성과 농지로서의 활용, 혹은 향후 전원주택 부지 등으로의 전환 가능성을 염두에 둔다면 가치 있는 물건이 될 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

토지 매각 대상으로서, 향후 전원주택 부지, 농업 목적, 또는 관련 법규에 따른 건축 가능성을 검토할 수 있습니다.

인접 용강동의 도시화 진행과 함께 지역적 가치 상승 잠재력이 있습니다.

농지 취득 자격을 갖춘 투자자에게는 비교적 합리적인 가격에 토지를 확보할 기회가 될 수 있습니다.

현재의 낮은 이용 상태를 개선하여 부가가치를 창출할 수 있는 잠재력이 있습니다.

법원 정보

경주지원 경매3계