나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10477 [1] 경상북도 경주시 외동읍 문산리 60 전 경매

매각기일: 2025-12-16

물건 개요

나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10477 [1] 경상북도 경주시 외동읍 문산리 60 전 경매

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경주지원 경매3계 2025타경10477 | 소재지: 경상북도 경주시 외동읍 문산리 60 | 감정가: 146,664,000원 | 최저가: 44,532,000원 | 용도: 전

1. 경주지원 2025타경10477 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 경주지원 2025타경10477 (1)

소재지: 경상북도 경주시 외동읍 문산리 60

물건 종류: 토지 (전, 주거용건부지), 건물 (주택)

용도: 전, 주거용건부지, 주택

감정가: 146,664,000원

토지 면적 (기호 1): 872.73㎡ (약 264.03평)

건물 면적: 상세 면적 명시되지 않음 (단층 주택으로 추정)

경매 구분: 공유물분할을 위한 경매

소유자/채무자/채권자: 박OO (동일인)

매각 대상: 기타 (토지 및 건물 일부)

1.2. 입지조건

본건은 경상북도 경주시 외동읍 문산리 소재, 문산1리 마을회관 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 주택, 농경지 등으로 형성된 농촌 지대입니다.

차량 및 농기계 접근은 가능하나, 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

기호 1 토지는 지적도상 맹지이며, 기호 2 토지는 남동측으로 폭 약 2.5미터 도로와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획상 자연녹지지역으로 지정되어 있으며, 가축사육 제한 구역에 해당합니다. 기호 1 토지는 영농여건 불리 농지, 기호 2 토지는 장애물 제한 구역(공항시설법)에도 포함됩니다.

1.3. 권리분석

본건은 공유물분할을 위한 경매로 진행됩니다.

토지 기호 1 지상에 신원 미상의 분묘 1기가 소재하며, 분묘기지권 성립 여지가 있어 토지 이용에 제약이 발생할 수 있습니다. 이로 인해 최저매각가격이 제한되었습니다.

토지 기호 1 지상에는 구분지상권이 설정되어 있어 관련 권리 관계 확인이 필요합니다.

실제 건물 일부가 인접 필지(문산리 71번지)에 걸쳐 있어 공부와의 차이가 존재합니다.

농지 취득 시 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 매수보증금 반환이 불가합니다.

1.4. 상권분석

본건은 농촌 지역에 위치하여 주변에 대규모 상업 시설은 발달하지 않았습니다.

주변의 주택 및 농경지 등을 고려할 때, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 편의시설이나 농산물 관련 시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

별도의 상권 형성은 기대하기 어렵습니다.

1.5. 생활정보

가장 가까운 편의시설은 문산1리 마을회관이며, 차량 이동 시 경주시 외동읍 소재 관공서, 마트, 병원 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주변이 농경지로 둘러싸여 있어 조용한 전원생활을 누릴 수 있는 환경입니다.

교통 접근성은 보통 수준으로, 자가용 이용이 편리합니다.

1.6. 잠재적 리스크

분묘기지권 성립 가능성: 토지 지상 분묘로 인해 소유권 행사 및 이용에 제약이 발생할 수 있으며, 향후 분묘 이장 등에 관한 분쟁의 소지가 있습니다.

구분지상권 존재: 해당 권리로 인해 토지 이용이 제한될 수 있습니다.

건물 일부가 타 필지에 소재: 등기부상 현황과 실제 이용 현황이 달라 추후 재산권 행사 시 문제가 될 수 있습니다.

농지취득자격증명 필수: 관련 법규에 따라 농지 취득이 제한될 수 있으며, 자격증명 미비 시 매수 무효 및 보증금 미반환의 위험이 있습니다.

맹지(기호 1 토지): 도로에 직접 접하지 않아 건축 또는 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

제시외 건물 존재 가능성: 기호 2 토지 상에 제시외 건물이 있다는 점은 추가적인 확인이 필요하며, 관련 법규에 따른 철거 또는 원상복구 의무가 발생할 수 있습니다.

공유물분할 경매: 다른 공유자와의 관계에서 분쟁이나 협의가 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경주시 외동읍의 농촌 지역에 위치한 토지 및 주택으로, 공유물분할을 위한 경매 물건입니다.

주요 특징으로는 분묘기지권 성립 가능성, 구분지상권 설정, 건물 일부가 타 필지에 위치하는 점, 그리고 농지 취득 관련 규제 등이 있습니다.

기호 1 토지는 맹지이며 분묘와 구분지상권으로 인해 이용에 제약이 크나, 감정가 자체는 이러한 제약을 반영한 금액입니다.

기호 2 토지는 주거용 건부지로 이용 중이며, 제시외 건물이 존재한다는 점을 유의해야 합니다.

본 건은 농지 관련 법규에 대한 정확한 이해와 준비가 필수적이며, 분묘 및 권리 관계에 대한 추가적인 법률 검토가 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

상대적으로 낮은 최저매각가격: 분묘기지권 및 구분지상권 등의 제약으로 인해 감정가 및 최저가가 책정되었을 가능성이 높아, 권리 분석 및 현장 답사를 통해 향후 활용 가능성을 면밀히 검토한다면 시세 대비 저렴한 취득이 가능할 수 있습니다.

농촌 지역의 토지 가치: 향후 지역 개발 계획 등과 연계하여 토지로서의 잠재적 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

주택 활용 가능성: 비록 일부 문제가 있으나, 주택으로 이용 중인 건물이 있어 리모델링 등을 통해 주거용으로 활용하거나 임대 수익을 기대할 수 있습니다. (단, 건축 관련 공부와의 차이점 해소 필요)

혐오시설: 인근 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 특별히 언급된 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 농촌 지역의 특성상 축사나 기타 농업 관련 시설이 존재할 수 있으므로, 현장 방문 시 직접 확인하시는 것이 좋습니다.

법원 정보

경주지원 경매3계