나이스옥션 법원경매 대구 2025타경7937 [1] 대구광역시 남구 대명동 1060-8 주건축물제1동 다가구주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대구 2025타경7937 [1] 대구광역시 남구 대명동 1060-8 주건축물제1동 다가구주택 경매

• 사건번호: 2025타경7937
• 주소: 대구광역시 남구 대명동 1060-8 주건축물제1동
• 용도: 다가구주택

대구지방법원 경매9계 2025타경7937 | 소재지: 대구광역시 남구 대명동 1060-8 주건축물제1동 | 감정가: 1,913,561,120원 | 최저가: 937,644,000원 | 용도: 다가구주택

1. **사건 개요 및 기본 정보 분석**

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경7937 (1)

용도: 다가구주택 (근린생활시설 포함)

소재지: 대구광역시 남구 대명동 1060-8 주건축물제1동

감정가: 1,913,561,120원

1.2. 면적 및 구조 현황

토지면적: 315.30㎡ (약 95.38평)

건물면적: 576.48㎡ (약 174.38평)

제시외 건물면적: 55.90㎡ (약 16.91평) - 일괄매각에 포함

매각대상: 토지/건물일괄매각

건물 구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 건

이용상태: 1층 근린생활시설(미용실), 2~4층 다가구주택(총 13가구 추정)

1.3. 특이 및 주의 사항

경매구분: 부동산임의경매 (채권자: 농OOOOOOOOOOO)

주의사항: 일괄매각이며, 제시외 건물(55.90㎡, 약 16.91평)이 매각에 포함됨. 감정평가서상 임대관계는 미상임.

2. **입지 및 지역 분석**

2.1. 입지조건 및 교통상황

본건은 '대구대명초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주변은 노변 근린생활시설, 단독주택, 다가구주택, 아파트 및 학교 등으로 혼재된 주거지역입니다. 차량 출입이 가능하고, 본건 남측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접해 있어 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 토지 이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역에 해당하며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합하고 있습니다. 인근에 대구대명초등학교 및 보림유치원이 있어 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 근린생활시설의 업종 선택이나 증축 시 제약이 될 수 있는 요소입니다.

3. **권리 분석**

3.1. 소유 및 채무 관계

소유자 및 채무자가 '구OO'으로 동일하며, 채권자가 농OOOOOOOOOOO인 부동산임의경매 사건입니다. 이는 개인 채무로 인한 경매 진행으로 보이며, 등기부상 권리관계는 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황 및 명도 리스크

감정평가서상 임대관계는 '미상'이며, 내부 현황 조사가 불가하여 동유형 물건의 표준적 이용상황을 상정했다고 합니다. 따라서 실제 임차인 존재 여부, 보증금액, 대항력 유무 등 임차인 현황이 불분명한 상태입니다. 이는 입찰 후 명도 과정에서 **가장 큰 리스크**로 작용할 수 있으며, 정확한 임차인 조사가 필수적입니다.

4. **상권 분석 및 생활정보**

4.1. 상권 분석

본건 1층은 근린생활시설(미용실)로 이용 중이며, 노변 근린생활시설이 혼재된 지역 상권입니다. 주거 밀집 지역의 생활 밀착형 상권으로, 안정적인 수요는 있으나 광역 상권의 특징은 약합니다. 다가구주택으로서의 임대 수요는 주변 학교와 주거 시설을 기반으로 어느 정도 유지될 것으로 예상됩니다.

4.2. 생활정보

인근에 대구대명초등학교, 보림유치원 등이 있어 교육 환경이 비교적 잘 갖추어져 있습니다. 주변에 단독주택, 아파트 등이 혼재하여 일반적인 주거 생활 편의시설 접근성은 보통 수준입니다.

4.3. 혐오시설 유무

현장 조사가 진행되지 않아 정확한 확인은 어렵지만, 일반적인 인터넷 검색으로는 주변에 대규모 공해 시설이나 혐오 시설은 파악되지 않습니다. 다만, 경매 물건 특성상 직접 현장 방문을 통해 냄새, 소음, 폐기물 처리 시설 등 잠재적 혐오 시설의 존재 유무를 반드시 확인해야 합니다.

5. **잠재적 리스크**

5.1. 임차인 및 명도 리스크

임대관계 미상으로 인한 미확인 임차인의 대항력 존재 여부 및 보증금 규모가 가장 큰 리스크입니다. 낙찰 후 임차인과의 협의 또는 명도 소송에 따른 추가 비용 및 시간이 발생할 수 있습니다.

5.2. 건물의 노후도 및 유지보수 비용

건축 연도 미상이나, 건물 감정요항표상 외벽이 화강석붙임 및 스타코 마감 등으로 비교적 관리가 이루어진 것으로 보입니다. 다만, 현장 조사를 통해 건물의 실제 노후 상태, 누수, 설비 고장 등 잠재적인 수리 비용을 확인해야 합니다.

5.3. 시장 리스크

대구 지역의 부동산 시장 상황, 특히 다가구주택의 임대 수요 및 매매 시장 동향을 면밀히 분석해야 합니다. 최근 지방 도시의 미분양 및 경기 악화 뉴스가 보도되고 있어, 충분한 임대 수요 확보 가능성을 점검해야 합니다.

6. **종합 의견 및 투자 포인트**

6.1. 종합 의견

본건은 대구대명초등학교 인근의 제1종일반주거지역 내에 위치한 토지/건물 일괄매각 다가구주택으로, 근린생활시설과 주거시설이 혼재된 건물입니다. 95.38평의 대지 면적에 174.38평의 건물이 위치하며, 제시외 건물도 포함되어 있어 실사용 면적이 넓습니다. 도로 접근성이 보통이고 주거 환경이 양호하여 안정적인 임대수익 창출에 적합한 물건으로 판단됩니다. 다만, 임대차 관계 미상으로 인한 명도 리스크와 매수 후 임대 회전율 및 공실률 관리가 핵심입니다.

6.2. 투자 포인트

* **안정적인 입지:** 초등학교 인근 주거 지역으로, 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* **주상복합형 활용:** 1층 근린생활시설을 통해 추가적인 상업 수익을 기대할 수 있으며, 다가구주택으로서의 임대 수익과 시너지를 낼 수 있습니다.

* **일괄 매각:** 토지와 건물을 한 번에 취득할 수 있어 재산권 행사에 용이합니다.

* **제시외 포함:** 추가 면적인 제시외 건물(16.91평)도 매각에 포함되어 실제 이용가치가 높습니다.

*본 보고서는 제공된 감정평가서 및 기본 정보를 바탕으로 작성되었으며, 투자 결정은 반드시 현장 조사, 정확한 임차인 권리 분석 및 전문가의 자문을 통해 최종적으로 이루어져야 합니다.*

법원 정보

대구지방법원 경매9계