나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51265 [1] 충청남도 태안군 태안읍 남문리 808 코아루3차 103동 16층1601호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2025.05.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 태안군 태안읍 남문리 소재 '태안군청' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 대단지 아파트, 주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 진출입이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 건물내
제103동 제16층 제1601호로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지 및 타일마감 등,
바닥 : 강화마루, 타일마감 등,
창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 평지로 공동주택(아파트) 건부지임.

인접 도로상태등

북서측, 북동측 및 남동측으로 폭 약 8m 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

남문리 808 : 도시지역(2022-09-14) , 제2종일반주거지역(2014-01-00) , 제1종지구단위계획구역 , 대로1류(폭 35m~40m)(2022-09-14)(저촉) , 소로2류(폭 8m~10m)(2018-07-13)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(저촉) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역(가축사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역<도로법>, 준보전산지<산지관리법>,

남산리 1140 : 도시지역(2022-09-14) , 제2종일반주거지역(2014-01-00) , 제1종지구단위계획구역 , 대로1류(폭 35m~40m)(2022-09-14)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한지역(가축사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역<도로법>, 준보전산지<산지관리법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 서산지원 2025타경51265 (1)

* 소재지: 충청남도 태안군 태안읍 남문리 808 코아루3차 103동 16층1601호

* 용도: 아파트

* 건물면적: 74.97㎡ (약 22.68평) (전용면적 기준, 공급면적 약 98.73㎡)

* 토지면적: 42.85㎡ (약 12.97평)

* 감정가: 256,000,000원

* 사용승인일: 2020년 5월 25일

* 최고층수: 20층 / 해당층수: 16층

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

* 위치: 충청남도 태안군 태안읍 남문리 '태안군청' 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 대단지 아파트, 주택, 근린생활시설이 소재하는 지역입니다.

* 교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리합니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로, 소로, 중로에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 도로구역, 준보전산지 등에 해당합니다.

* 주변 시설: 주변에 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 한국주택금융공사의 근저당권 (접수일자: 2020-07-30, 채권최고액: 160,600,000원)이 말소기준권리이며, 본 건 매각으로 인해 말소될 권리는 모두 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김해나

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-11-27

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금은 0원입니다.

* 등기부채권 총액: 320,600,000원.

1.3. 상권분석

* 본건은 대단지 아파트 단지 내에 위치하며, 주거 지역으로서 기본적인 생활 편의시설 및 근린생활시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 주변에 주택가와 상업 시설이 혼재되어 있어 주거 환경이 안정적입니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 단지 내 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등이 있습니다. 또한, 인근에 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 높습니다.

* 교육시설: 태안중학교가 도보 약 20분 거리에 위치합니다.

* 교통: 인근 버스정류장 및 간선도로 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 본 물건의 권리 관계상 인수되는 부담은 없는 것으로 분석됩니다.

* 임차인 김해나 씨는 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원으로 경제적 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

* 특이사항이나 주의사항으로 명시된 사항은 없습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 태안군 태안읍의 코아루3차 아파트로, 비교적 신축(2020년 준공)이며 좋은 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 권리 관계가 명확하고 인수할 권리가 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 주변 편의시설 및 교통 환경도 양호한 편입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2020년 준공으로 비교적 최신식 시설을 이용할 수 있습니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 안전하게 취득 가능합니다.

* 편리한 생활 환경: 단지 내 부대시설 및 인근 근린생활시설, 교통망이 잘 갖추어져 있습니다.

* 높은 층수: 16층으로 조망 및 채광이 좋을 것으로 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 5월 14일, 74.9689㎡ (본건과 동일 면적), 6층 거래: 255,000,000원

* 2026년 6월 18일, 74.9689㎡ (본건과 동일 면적), 3층 거래: 228,500,000원

* 감정가: 256,000,000원

* 본 물건은 16층으로, 최근 거래된 6층(255,000,000원) 사례는 본건 감정가와 동일하며, 3층(228,500,000원) 거래는 이보다 낮습니다. 16층이라는 높은 층수는 조망 및 일조권 측면에서 유리하여, 6층 거래가와 유사하거나 그 이상으로 평가될 가능성이 있습니다.

* 따라서, 현 시세와 감정가를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가는 245,000,000원에서 255,000,000원 사이로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.