나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51266 [1] 충청남도 당진시 송산면 금암리 11 당진대상아파트 101동 17층1706호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 송산면 금암리에 소재하는 부동산으로서, 부근은 단독주택, 아파트단지 및 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로서, 남서측 직선거리 약 2km 거리에 「롯데마트 당진점」이 소재함.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 18층 건물로서,
외 벽: 몰탈위페인트 등 마감,
내 벽: 벽지 및 타일 등 마감,
창 호: 샷시창호임.

이용상태

「아파트」로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재관련설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 아파트 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

아파트단지 내·외의 도로상태 무난한 편임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1~7,9,10: 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-08-19)(송산21 일반형),
가축사육제한구역(2024-12-12)(일부제한 모든 축종 제한).
기호8: 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-08-19)(송산21 일반형),
중로3류(폭 12m~15m)(저촉),
가축사육제한구역(2024-12-12)(일부제한 모든 축종 제한), 도로구역(시도17호선).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 본건의 임대관계는 미상임.

② 본건 대지권의 목적인 토지 중 일부는 토지이용계획확인원상 일부「중로3류 저촉」이나,
저촉부분의 면적은 미미한 편임.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 7번에 대한 주택임차권등기(2024.7.3. 제21757호)있음.(임대차보증금 65,000,000원/ 전입일 2022.6.16./ 점유개시일자 2022.6.8./확정일자 2022. 6. 8.)배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함(신청채권자인 주택도시보증공사가 임차인 권리 승계함).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서산지원 2025타경51266 (1)

소재지: 충청남도 당진시 송산면 금암리 11 당진대상아파트 101동 17층 1706호

용도: 아파트

감정가: 64,000,000원

토지면적: 24.29㎡ (약 7.35평)

건물면적: 49.16㎡ (약 14.87평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

건물 사용승인일: 1999년 6월 30일

1.1. 입지조건

본 물건은 충청남도 당진시 송산면에 소재한 당진대상아파트 내에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 남서측 직선거리 약 2km 거리에 '롯데마트 당진점'이 소재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 차량으로의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다. 아파트 단지 내외의 도로는 전반적으로 무난한 편입니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2025년 4월 28일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑6)입니다.

가장 중요한 권리 분석 사항은 을구 7번의 주택임차권입니다.

* 임차인: 석금균 (석 )

* 보증금: 65,000,000원

* 전입일자: 2022년 6월 16일

* 점유개시일자: 2022년 6월 8일

* 확정일자: 2022년 6월 8일

* 대항력: 있음 (인수 대상)

본 건에는 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차권이 존재합니다. 경매 절차에서 임차인의 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 현재 임차인의 보증금은 65,000,000원으로, 감정가 64,000,000원보다 높으며, 이는 매수인이 인수해야 할 금액이 발생할 가능성이 매우 높음을 시사합니다. (신청채권자인 주택도시보증공사가 임차인의 권리를 승계한 것으로 보입니다.)

그 외 소유권 이전 등기(갑4, 갑5) 및 강제경매(갑6)는 말소기준권리보다 후순위에 해당하므로, 경매 절차 진행 시 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 속한 당진대상 아파트는 880세대 규모의 단지입니다. 단지 주변으로 근린생활시설이 있으며, 약 2km 거리에 롯데마트가 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 대규모 상업 시설이 밀집한 지역은 아니지만, 지역 주민을 위한 상권은 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

당진대상 아파트는 1999년 6월 30일 사용승인된 철근콘크리트 구조의 18층 건물이며, 총 7개 동, 880세대로 이루어져 있습니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등의 복리시설이 갖추어져 있습니다. 총 218대의 주차 공간이 확보되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 선순위 임차권 인수: 가장 큰 리스크는 65,000,000원의 임차 보증금 중 배당으로 전액 변제되지 못할 경우, 매수인이 그 잔액을 인수해야 한다는 점입니다. 감정가가 64,000,000원임에도 불구하고 임차인의 보증금이 65,000,000원이라는 점은, 경매에서 낙찰받더라도 추가적인 인수 금액이 발생할 가능성이 높다는 것을 의미합니다.

* 환경적 요인: 본 건이 소재한 송산면 내에 '당진시자원순환센터'가 위치하고 있으며, 인근 송산면 지역의 다른 아파트 단지 정보 검색에서 공장 인접으로 인한 미세먼지 및 공기 질 우려가 언급된 바 있습니다. 직접적인 혐오 시설의 인접 여부는 추가적인 현장 확인이 필요하나, 지역 특성상 환경적 요인을 잠재적 리스크로 고려할 필요가 있습니다.

* 건물 노후: 1999년 사용승인된 건물로, 현재 약 27년차를 맞이하여 향후 유지보수 및 리모델링에 대한 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지 이용계획 저촉: 토지이용계획상 일부가 '중로3류' 도로에 저촉되나, 그 면적은 미미한 수준으로 판단됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 당진시 송산면에 위치한 아파트로서, 대항력 있는 선순위 임차인의 존재로 인해 65,000,000원의 임차 보증금 인수 가능성이 매우 높은 고위험 물건입니다. 감정가가 임차 보증금보다 낮아, 경매 절차에서 임차인의 보증금 전액 변제가 이루어지지 않을 경우, 매수인은 상당한 금액의 추가 부담을 안게 될 수 있습니다. 현재 유사 면적 아파트의 시세가 감정가보다 낮은 수준임을 감안할 때, 본 건은 투자 대비 위험이 상당히 높은 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 현재 시세 대비 저가 매수 가능성: 권리상의 리스크를 감안하여 매우 보수적으로 입찰한다면, 현재 시세보다 저렴하게 취득할 가능성이 있습니다.

* 안정적인 주거 지역: 아파트 단지로 형성된 지역으로, 일정한 주거 수요는 꾸준히 존재합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 매수인에게 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금(65,000,000원)을 인수해야 할 가능성이 매우 높으며, 이는 감정가(64,000,000원)보다 높은 금액입니다. 유사 면적(약 36㎡)의 최근 실거래가가 3,500만원에서 4,016만원 수준으로 확인되었고, 본 건 면적(49.16㎡)의 3.3㎡당 시세를 고려한 추정 시세는 약 4,500만원~5,500만원 선으로 판단됩니다.

따라서, 총 투자 비용(입찰가 + 인수되는 보증금)이 현재 시세나 감정가를 초과하지 않도록 매우 신중한 접근이 필요합니다. 최악의 경우, 입찰가와 인수되는 보증금을 합한 금액이 시장 가치를 훨씬 상회할 수 있습니다.

본 건의 복잡한 권리 관계와 높은 인수 보증금 위험을 고려하여, 잠재적인 인수 보증금(65,000,000원)을 감안했을 때, 보수적인 입찰가는 30,000,000원에서 40,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다. 이 경우에도 낙찰 후 임차인에게 배당되는 금액을 확인하여 최종 인수될 보증금액을 정확히 파악하는 것이 필수적입니다. 만약 낙찰가가 40,000,000원이고 임차인에게 배당되는 금액이 0원이라면, 총 매수 비용은 105,000,000원이 되어 현재 시세 대비 높은 금액이 됩니다. 따라서 본 건은 무리한 입찰보다는 철저한 현장 조사와 권리 분석, 그리고 본인의 투자 성향에 맞춰 신중하게 접근해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.