나이스옥션 법원경매 공주 2025타경58 [1] 충청남도 공주시 반포면 봉곡리 산12-12 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금빛

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 공주시 반포면 봉곡리 소재 '반포중학교' 북서측 인근에 소재하는 토지로서, 주위는 단독주택, 농경지 및 임야 등이 소재하는 마을주변야산지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1) : 건축허가 득한 이행지로서 부정형 완경사지임.
기호(2) : 일부 벌목후 이행지 및 자연림으로 부정형 완경사지임.
기호(3) : 벌목 후 이행지로서 부정형 완경사지임.
기호(4,5) : 세장형 완경사지로서 자연림임.

인접 도로상태

기호(1) : 본건 동측으로 로폭 약4미터의 포장도로에 접하며, 본건 일부가 현황 도로임.
기호(2~5) : 지적도상 맹지이나 인접토지를 통하여 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 자연녹지지역, 중학교(반포중학교)(저촉) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(반포중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 하수처리구역<하수도법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함),
기호(2) : 도시지역, 보전녹지지역, 자연녹지지역, 자연취락지구 가축사육제한구역(2022-07-08)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(반포중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 하수처리구역<하수도법>,
기호(3) : 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(반포중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 하수처리구역<하수도법>,
기호(4,5) : 도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(반포중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>등임.

제시목록 외의 물건

기호(1) 동측 위 지상에 이동이 용이한 이동식컨테이너 1동 및 이동식화장실이 소재함.

공부와의 차이

기호(1) : 공부상 지목은 임야이나 건축허가 득하고 토목공사중인 이행지임.
기호(2) : 공부상 지목은 임야이나 현황 동측 일부가 이행지임.
기호(3) : 공부상 지목은 임야이나 현황 이행지임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 기호(2~5) 토지는 공주시청 산림자원과로부터 벌목허가(2023년 3월)를 받고 기준시점 현재 기호(2,3)은 상당부분 벌목된 상태로서 기호(2~5)토지에 추가적인 개발행위를 득하지 않을 경우 허가일로부터 최대 3년 이내 조림책임이 있는 점 경매 입찰 시 유의하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. (주)삼성컴퍼니로부터 공사대금채권 금 580,000,000원에 대하여 유치권 신고가있으나 그 성립여부 불분명

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 공주지원 2025타경58 (1)

* 소재지: 충청남도 공주시 반포면 봉곡리 산12-12

* 용도: 임야

* 감정가: 2,207,261,000원

* 토지면적: 11117.00㎡ (약 3367평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 탄OOOOOOO

* 등기부 요약:

* 소유권 변동: 임준모 (1998-02-09), 임준모 (2019-01-24), 주식회사에코플러스원 (2021-11-24)

* 말소기준권리: 탄천농업협동조합 근저당 (2024-01-22, 1,560,000,000원)

* 기타 등기사항: 탄천농업협동조합 지상권설정 (말소), 이정수 근저당 (말소)

* 등기부채권 총액: 2,560,000,000원

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

* 충청남도 공주시 반포면 봉곡리 소재 '반포중학교' 북서측 인근에 위치.

* 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 소재하는 마을 주변 야산 지대.

* 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됨.

* 교통상황:

* 본건 및 인근까지 차량 접근 가능.

* 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준.

* 토지 이용 현황 및 형태:

* 총 5개 필지(기호 1~5)로 구성.

* 기호(1): 건축 허가를 득한 이행지로서 부정형 완경사지.

* 기호(2): 일부 벌목 후 이행지 및 자연림으로 부정형 완경사지.

* 기호(3): 벌목 후 이행지로서 부정형 완경사지.

* 기호(4,5): 세장형 완경사지로 자연림.

* 공부상 지목은 임야이나, 현황 기호(1)은 건축 허가 득한 토목공사 중인 이행지, 기호(2,3)은 현황 이행지임.

* 인접 도로 상태:

* 기호(1): 동측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 접하며, 본건 일부가 현황 도로로 이용 중.

* 기호(2~5): 지적도상 맹지이나, 인접 토지를 통해 접근 가능함.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 전반적으로 도시지역, 녹지지역(자연녹지, 보전녹지), 자연취락지구 등으로 용도지역 지정.

* 가축사육제한구역, 학교 주변 상대/절대 보호구역에 해당.

* 준보전산지, 공익용산지 등 산지 관련 규제 포함.

* 하수처리구역에 속함.

* 기호(1)은 건축법 제2조 제1항 제11호 나목에 따른 도로(도로 일부 포함)와 관련됨.

* 제시외 물건:

* 기호(1) 토지 동측 위 지상에 이동식 컨테이너 1동 및 이동식 화장실 소재.

1.2. 권리분석

* 권리 관계 요약:

* 본 물건은 부동산 임의경매로 진행 중이며, 말소기준권리는 2024년 1월 22일 접수된 탄천농업협동조합의 근저당권입니다.

* 말소기준권리보다 선순위 권리는 등기부상 확인되지 않습니다.

* 말소기준권리 이하의 모든 권리(을구의 근저당, 지상권, 임의경매 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리:

* 제시된 권리분석 상 명시적으로 인수되는 권리는 없습니다.

* 유치권 신고:

* (주)삼성컴퍼니로부터 총 580,000,000원의 공사대금 채권을 이유로 유치권이 신고되었습니다.

* 다만, 해당 유치권의 성립 여부는 불분명하므로, 입찰 시 반드시 직접 확인이 필요합니다. 유치권이 성립될 경우 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다.

* 공동담보:

* 본 건은 공동담보로 제공된 물건으로 파악됩니다. 공동담보 물건의 경우, 다른 담보물건의 경매 진행 상황에 따라 본 물건의 가치나 처리 결과에 영향을 줄 수 있습니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 등기부 및 명세서 상 현재 인수할 만한 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 확인됩니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경:

* 단독주택, 농경지, 임야가 혼재하는 자연 친화적인 마을 주변 야산 지대입니다.

* 인근에 반포중학교가 위치하여 교육 시설 접근성이 있습니다.

* 토지 이용 현황:

* 농경지 및 임야가 주를 이루는 지역으로, 일부는 개발(이행지, 건축 허가)이 진행 중이거나 가능성이 있습니다.

* 현황 벌목 후 이행지 또는 자연림 상태인 필지가 다수 존재합니다.

1.4. 생활정보

* 교통:

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 기본적인 대중교통 이용이 가능합니다.

* 주변 시설:

* 반포중학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다.

* 마을 주변 지역으로 기본적인 생활 편의시설은 인근 읍면 소재지를 이용해야 할 것으로 예상됩니다.

* 주변에 특별히 확인된 혐오시설은 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 불확실한 유치권:

* (주)삼성컴퍼니가 신고한 5.8억원 규모의 유치권 성립 여부가 불분명하여, 낙찰 후 인수 부담이 발생할 수 있습니다. 이는 가장 중요한 리스크 요인입니다.

* 벌목 후 조림 책임:

* 기호(2~5) 토지는 벌목이 진행된 상태이며, 추가 개발행위가 없을 경우 벌목 허가일(2023년 3월)로부터 최대 3년 이내에 조림 의무가 발생할 수 있습니다. 이는 토지 활용 계획에 제약이 될 수 있습니다.

* 맹지 및 도로 접근성:

* 기호(2~5) 필지가 지적도상 맹지이므로, 실제 건축 또는 개발 시 도로 확보 방안에 대한 추가적인 검토가 필요합니다.

* 토지 이용 규제:

* 도시지역, 녹지지역, 산지 등의 각종 용도지역 및 산지관리법, 건축법 등 관련 법규에 따른 개발 제한 사항을 확인해야 합니다.

* 공동담보 물건:

* 본 건이 공동담보로 제공된 다른 물건들과 연계되어 있을 가능성이 있어, 전체 채무 및 담보물의 처리 경과를 주시해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 공주시 반포면 일대에 위치한 임야로, 비교적 넓은 면적을 포함하고 있습니다. 반포중학교 인근에 소재하며 차량 접근성 또한 보통 수준으로 양호한 편입니다. 일부 필지는 건축 허가를 득하고 토목 공사가 진행 중이거나 이행지 상태로 있어 향후 개발 가능성을 엿볼 수 있습니다.

하지만, 본건은 다음과 같은 중대한 리스크를 내포하고 있습니다. 첫째, (주)삼성컴퍼니가 신고한 5.8억원의 유치권 성립 여부가 불확실하며, 만약 성립될 경우 낙찰자가 이를 인수해야 하는 상당한 부담이 될 수 있습니다. 둘째, 벌목 후 이행지인 필지의 경우, 일정 기간 내 조림 의무가 발생할 수 있습니다. 또한, 일부 필지는 맹지이며, 다양한 개발 제한 규제가 존재합니다.

따라서 본건은 이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고 철저한 사전 조사를 거친 후 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 상대적으로 넓은 면적의 임야로, 향후 지역 개발 계획 등에 따라 가치 상승 잠재력 보유.

* 학교 인근으로 생활 기반 시설 접근성 고려 가능.

* 일부 필지의 개발(이행지, 건축 허가) 현황은 향후 개발 사업 추진 시 긍정적 요소로 작용할 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 2,207,261,000원을 기준으로 하되, 앞서 언급된 유치권의 성립 여부, 조림 책임, 맹지 해소 방안 등 잠재적 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 인수 보증금 합계가 0원이므로, 인수 보증금은 입찰가 산정 시 고려 대상이 아닙니다. 리스크 요인들을 감안할 때, 감정가 이하로 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.